모기지 포인트 계산기: 포인트를 사서 금리를 낮추면 언제 이득일까

대출 견적서를 받으면 같은 대출인데도 금리가 여러 개 적혀 있는 경우가 있습니다. 클로징 때 포인트를 더 내면 금리를 낮춰 주는 선택지입니다. 미리 돈을 더 내고 매달 덜 내는 구조라서, 결국 그 대출을 얼마나 오래 유지하느냐가 이득과 손해를 가릅니다. 이 모기지 포인트 계산기는 포인트 비용과 월 절감액을 비교해 손익분기 시점을 계산해 드립니다.

모기지 포인트 계산기는 어떻게 계산하나요?

계산은 세 단계입니다.

1. 포인트 비용 = 대출 금액 × 포인트 수 ÷ 100
2. 월 절감액 = 포인트 없는 금리의 월 원리금 − 포인트 적용 금리의 월 원리금
3. 손익분기 시점 = 포인트 비용 ÷ 월 절감액 (올림해서 개월 수로 표시)

월 원리금은 두 금리 모두 표준 공식으로 구합니다.

M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)

P는 대출 금액, r은 월 이자율, n은 총 납부 횟수입니다.

손익분기 개월 수 = 포인트 비용 ÷ 월 절감액

계산 예시

예시 1: 포인트 1개로 0.25%포인트 인하

가정: 대출 $350,000, 포인트 없는 가정 금리 6.75%, 포인트 1개를 내면 6.5%, 30년 고정.

1. 포인트 비용: $350,000 × 1% = $3,500
2. 6.75%의 월 원리금은 약 $2,270, 6.5%는 약 $2,212입니다.
3. 월 절감액은 약 $57.86입니다.
4. 손익분기 시점: $3,500 ÷ $57.86 ≈ 60.5이므로 올림해서 61개월(약 5년) 입니다.

5년 넘게 이 대출을 유지하면 그 이후 매달 약 $58이 순이익이 됩니다. 5년 안에 팔거나 리파이낸스하면 손해입니다.

예시 2: 포인트 2개로 0.5%포인트 인하

가정: 대출 $400,000, 포인트 없는 가정 금리 6.5%, 포인트 2개를 내면 6.0%, 30년 고정.

포인트 비용은 $8,000이고, 월 원리금은 약 $2,528에서 약 $2,398로 약 $130.07 줄어듭니다. 손익분기 시점은 $8,000 ÷ $130.07 ≈ 61.5이므로 62개월입니다. 포인트를 더 많이 사도 금리 인하 폭이 비례해서 커지지 않으면 손익분기 시점은 오히려 늘어납니다. 견적서마다 포인트 1개당 금리 인하 폭이 다르니 꼭 직접 넣어 확인하세요.

결과는 어떻게 읽어야 하나요?

손익분기 시점을 이 대출을 유지할 예상 기간과 비교하세요. 집에 오래 살 계획이고 금리가 크게 내려 리파이낸스할 가능성이 낮다고 본다면 포인트가 유리할 수 있습니다. 반대로 몇 년 안에 이사할 가능성이 있거나, 앞으로 금리가 내려갈 것 같아 리파이낸스를 생각한다면 포인트 없이 현금을 아껴 두는 편이 나을 수 있습니다. 클로징 현금이 빠듯하다면 포인트보다 비상금과 예비 자금을 남기는 것이 우선입니다. 전체 클로징 현금은 클로징 비용 계산기로 함께 확인하세요.

대출 종류에 따라 달라지는 점

적격 모기지는 포인트와 수수료 합계가 일정 비율을 넘을 수 없도록 규정되어 있습니다(12 CFR 1026.43). 포인트를 많이 사려 할 때 대출기관이 제한하는 이유입니다. 컨벤셔널 론의 비용 구조는 컨벤셔널 론 가이드에서 더 볼 수 있습니다.

포인트 대신 쓸 수 있는 선택지

같은 현금으로 포인트를 사는 것 외에도 다른 선택지가 있습니다. 결정 전에 함께 비교해 보세요.

• 다운페이먼트 늘리기: 대출 금액이 줄어 원리금이 낮아지고, LTV가 80%에 가까워지면 PMI도 줄어듭니다.
• 예비 자금으로 남기기: 집을 산 뒤 첫 몇 년은 수리비와 예상 못 한 지출이 많습니다.
• 나중에 리파이낸스: 금리가 내려갈 것으로 예상한다면 포인트 없이 시작해 나중에 리파이낸스하는 방법도 있습니다. 다만 금리가 내려간다는 보장은 없습니다.
• 임시 금리 인하(바이다운): 셀러나 빌더가 처음 1~2년 금리만 낮춰 주는 방식으로, 영구적인 포인트와는 다릅니다.

계산 가정

• 고정금리 대출이며 두 금리 모두 대출 기간 내내 유지됩니다.
• 포인트 비용은 클로징 때 현금으로 냅니다.
• 세금 공제 효과와 포인트에 쓴 현금의 다른 투자 수익은 넣지 않았습니다.
• 월 절감액은 원리금만 비교합니다. 세금, 보험, PMI는 두 경우 같다고 봅니다.

자주 하는 실수

• 포인트와 다른 수수료를 섞는 것. 금리를 낮추는 디스카운트 포인트만 넣어야 정확합니다.
• 서로 다른 대출기관의 금리를 비교하는 것. 같은 견적서, 같은 날의 포인트 있음·없음 금리를 비교해야 합니다.
• 보유 기간을 낙관적으로 잡는 것. 많은 가정이 예상보다 일찍 이사하거나 리파이낸스합니다.
• 금리 고정(rate lock) 기간을 확인하지 않는 것. 락이 풀리면 포인트 가격도 바뀔 수 있습니다.

이 추정치의 한계

이 계산기는 단순 손익분기만 보여 주며, 포인트에 쓴 현금을 다른 곳에 썼을 때의 기회비용이나 세금 효과는 반영하지 않습니다. 실제 포인트 가격과 금리 인하 폭은 대출기관, 크레딧 점수, 금리 고정 시점에 따라 매일 달라집니다. Loan Estimate를 여러 곳에서 받아 비교하고, 리파이낸스 상황이라면 리파이낸스 손익분기 계산기도 함께 쓰세요. 결정이 어렵다면 HUD 인증 주택 상담사에게 상담을 받을 수 있습니다.