미국 주택 융자 종류 비교: 컨벤셔널, FHA, VA, USDA, 점보, Non-QM

미국 주택 융자는 크게 여섯 가지로 나뉩니다. 컨벤셔널, FHA, VA, USDA, 점보, 그리고 Non-QM 론입니다. 각각 고정금리나 변동금리로, 보통 15년 또는 30년 만기로 받습니다. 어떤 대출이 맞는지는 크레딧 점수, 저축액, 소득, 군 복무 여부, 사려는 지역, 그리고 체류 신분에 따라 달라집니다.

한국에서 온 가정에게는 신분이 첫 번째 기준입니다. 시민권자나 영주권자라면 거의 모든 대출을 쓸 수 있지만, H-1B, L-1, E-2 비자 소지자는 2025년 5월 25일부터 새 FHA 대출을 받을 수 없습니다. 그래서 같은 연봉, 같은 크레딧이라도 신분에 따라 비교해야 할 대출이 달라집니다.

이 글은 모든 주요 대출을 한 표에 정리하고, 고정 vs 변동금리, 15년 vs 30년, 정부 보증 vs 컨벤셔널, 그리고 신분과 상황별 선택 순서를 설명합니다. 숫자는 2026년 기준이며 FHFA, HUD, VA, Fannie Mae, CFPB 자료를 따랐습니다.

미국 주택 융자의 주요 종류는?

주요 종류는 컨벤셔널(컨포밍), FHA, VA, USDA, 점보, Non-QM 여섯 가지입니다. FHA, VA, USDA는 연방 정부가 보증하고, 컨벤셔널과 점보는 정부 보증이 없습니다. Non-QM은 연방 적격 모기지 기준 밖의 대출로, 소득 증빙이 특이한 사람을 위한 것입니다.

컨벤셔널 론: 비자 소지자의 기본 선택지

컨벤셔널 론은 정부 보증이 없는 대출로, 보통 Fannie Mae나 Freddie Mac 기준을 따릅니다. 2026년 기본 컨포밍 한도는 1유닛 $832,750이고, 다운페이먼트는 3%부터 가능합니다. Fannie Mae 기준으로는 영주권자와 합법 체류 비자 소지자도 시민권자와 같은 조건입니다.

FHFA 발표에 따르면 고비용 지역 1유닛 상한은 $1,249,125입니다. Fannie Mae 크레딧 기준은 자동심사(DU)에 최소 점수를 두지 않고, 수동 심사는 고정금리 620, 변동금리 640을 요구합니다. 자세한 조건은 컨벤셔널 론 가이드에서 확인하세요.

PMI 해지 규정은 CFPB 안내에 자세히 나와 있습니다.

FHA 론: 시민권자와 영주권자만

FHA 론은 연방주택청(FHA)이 보증하는 대출로, 크레딧 580점 이상이면 3.5% 다운, 500~579점이면 10% 다운이 가능합니다. 선납 보험료(UFMIP) 1.75%와 연간 보험료를 냅니다. 2026년 1유닛 한도는 카운티에 따라 $541,287부터 $1,249,125까지입니다.

한도는 HUD Mortgagee Letter 2025-23에 나와 있습니다. Mortgagee Letter 2023-05에 따라 대부분의 30년 FHA 대출은 연간 보험료(MIP)가 0.50% 또는 0.55%입니다.

VA 론과 USDA 론

VA 론은 자격 있는 참전용사, 현역 군인, 일부 유가족을 위한 대출로, 다운페이먼트 없이도 가능하고 월 모기지 보험이 없습니다. USDA 론은 지정된 농촌·교외 지역의 중간소득 가구를 위한 대출로, 역시 다운페이먼트 없이 가능한 경우가 많습니다.

VA 펀딩 피는 첫 사용 기준 다운페이먼트 5% 미만이면 2.15%, 5% 이상이면 1.5%, 10% 이상이면 1.25%이고, 재사용 시에는 더 높을 수 있습니다. VA 장애 보상금을 받는 참전용사 등은 면제됩니다. USDA는 7 CFR 3555에 따라 시민권자, 비시민 국민, qualified alien(영주권자 포함)만 이용할 수 있으며, 주소 자격은 USDA 조회 사이트에서 확인합니다.

점보 론과 Non-QM 론

점보 론은 컨포밍 한도를 넘는 대출이라 Fannie Mae와 Freddie Mac이 사지 않습니다. Non-QM 론은 연방 적격 모기지 기준 밖의 대출입니다. 둘 다 조건을 대출기관이 정하며, 보통 더 많은 다운페이먼트, 예비 자금, 또는 높은 금리를 요구합니다.

점보 론은 LA나 뉴욕 일대처럼 집값이 비싼 지역에서 소득과 자산이 탄탄한 구입자에게 맞습니다. Non-QM 론은 세금보고 소득이 낮은 자영업자, 투자자, 해외 거주 외국인에게 쓰입니다. CFPB 설명처럼 QM은 이자만 내는 상환, 원금이 늘어나는 상환, 30년 초과 만기 등을 허용하지 않습니다. 한인 자영업자에게 많이 쓰이는 방식은 자영업자 뱅크 스테이트먼트 론 가이드에 정리했습니다.

고정금리 vs 변동금리

고정금리 모기지는 대출 기간 내내 금리가 같습니다. 변동금리(ARM)는 처음 일정 기간 금리가 고정되었다가, 이후 지수와 가산금리에 따라 주기적으로 바뀝니다. 고정금리는 안정성을, ARM은 낮은 초기 금리를 주지만 상환액이 오를 위험이 있습니다.

CFPB는 금리가 바뀌기 전에 집을 팔거나 재융자할 수 있다고 가정하지 말라고 경고합니다. 비자 기간이 불확실한 분일수록 ARM의 최대 상환액을 꼭 확인하세요.

15년 vs 30년 만기

15년 만기는 월 상환액이 높지만 금리가 낮고 총이자가 훨씬 적습니다. 30년 만기는 월 부담이 작아 대부분이 선택하지만, 장기적으로 이자를 훨씬 많이 냅니다.

30년으로 받고 여유가 있을 때 원금을 추가로 갚는 방법도 있습니다. 조기상환 수수료가 없는지 먼저 확인하세요.

정부 보증 대출 vs 컨벤셔널 론

정부 보증 대출(FHA, VA, USDA)은 연방 기관이 보증하므로 대출기관이 낮은 다운페이먼트와 크레딧을 받아 줍니다. 컨벤셔널 론은 정부 보증이 없고 Fannie Mae나 Freddie Mac 기준을 따르며, 크레딧이 높고 다운페이먼트가 클수록 비용이 낮아지는 구조입니다.

모기지 보험과 수수료를 한눈에 비교하려면 모기지 보험 가이드 (영문)를 참고하세요.

어떤 대출이든 공통으로 필요한 서류

대출 종류가 달라져도 기본 서류는 같습니다. 누구인지, 얼마를 버는지, 무엇을 빚지고 있는지, 다운페이먼트가 어디서 왔는지를 증명해야 합니다. 프로그램은 기준을 바꿀 뿐 서류 목록은 크게 다르지 않습니다.

• 신원과 신분: 사진 신분증, 소셜 시큐리티 번호, 비시민권자는 영주권 또는 비자 서류
• 소득: 최근 급여 명세서, W-2 또는 1099, 보통 2년치 세금보고서
• 자산: 2개월 이상 은행·투자 명세서, 가족 지원 시 증여 확인서
• 부채: 크레딧 리포트에 안 나오는 가족 간 대출 등도 알려야 합니다
• 프로그램 증빙: VA 자격 증명서(COE), USDA 지정 주소 확인 등

나에게 맞는 대출은 어떻게 고르나요?

신분과 자격으로 쓸 수 있는 대출을 먼저 추리고, 그다음 비용을 비교하세요. 참전용사는 VA, 농촌 지역은 USDA를 먼저 보고, 비자 소지자는 컨벤셔널, 자영업자는 일반 대출과 뱅크 스테이트먼트 론을 함께 비교하는 것이 기본 순서입니다.

1. 신분 확인: 시민권자·영주권자인가, 비자 소지자인가? 비자라면 FHA는 제외합니다.
2. 군 복무: 참전용사나 현역 군인이라면 VA 견적부터 받습니다.
3. 지역: 집 주소가 USDA 지정 지역이고 소득이 기준 이하인가요?
4. 크레딧과 저축: 점수가 낮거나 저축이 적은 시민권자·영주권자는 FHA와 3% 컨벤셔널을 비교합니다.
5. 대출 금액: 카운티 컨포밍 한도를 넘으면 점보 론을 봅니다.
6. 소득 증빙: 세금보고 소득이 낮은 자영업자는 Non-QM을 함께 봅니다.
7. 최소 세 곳 비교: 같은 대출 종류와 만기로 Loan Estimate 세 장을 비교합니다.