政府担保贷款
FHA贷款还是常规贷款？2026年首付、信用分、房贷保险全面对比
FHA贷款和常规贷款怎么选？对比2026年的首付、信用分、负债收入比、贷款上限，以及FHA的MIP和常规贷款PMI私人房贷保险怎么取消，并说明H-1B等非永久居民为何不能再用FHA。
独立房贷指南
用大白话讲清楚美国各类房贷
把 FHA、VA、USDA、常规贷款、巨额贷款、非QM 和 ITIN 贷款放在一起比一比。每篇指南都用通俗的语言写成，对照官方来源核实，并标明日期，让你知道哪些信息是最新的。
当前平均房贷利率
- 30-year fixed
- 7.40%比 4 周前 +0.45 个百分点
- 15-year fixed
- 6.71%比 4 周前 +0.45 个百分点
主要贷款项目一览
以下是官方项目规则里常见的最低要求。贷款机构可以定得更严。
-
FHA 贷款
- 最低首付
- 3.5%
- 信用分
- 580+（500–579 需首付 10%）
适合谁: 信用分较低、首付较少的买家
阅读 FHA 指南 -
VA 贷款
- 最低首付
- 0%
- 信用分
- 项目无最低要求，由贷款机构自定
适合谁: 退伍军人、现役军人和符合资格的配偶
阅读 VA 指南 -
USDA 贷款
- 最低首付
- 0%
- 信用分
- 项目无最低要求，由贷款机构自定
适合谁: 在符合条件的农村和郊区买房的中等收入家庭
阅读 USDA 指南 -
常规贷款（Conventional）
- 最低首付
- 3%
- 信用分
- 通常 620+
适合谁: 信用较好、以后想取消房贷保险的买家
阅读 常规贷款 指南 -
巨额贷款（Jumbo）
- 最低首付
- 通常 10–20%
- 信用分
- 通常 700+
适合谁: 贷款金额超过合规额度
阅读 巨额贷款 指南 -
非QM 贷款（Non-QM）
- 最低首付
- 通常 10–25%
- 信用分
- 因贷款机构而异
适合谁: 自雇人士、投资者和收入形式特殊的人
阅读 非QM 指南 -
ITIN 贷款
- 最低首付
- 通常 10–20%
- 信用分
- 因贷款机构而异
适合谁: 用 ITIN（个人报税识别号）而不是 SSN 报税的借款人
阅读 ITIN 指南
2026 年贷款额度：合规贷款基准 $832,750，高房价地区最高 $1,249,125；FHA 按县从 $541,287 到 $1,249,125。标有“通常”的是常见市场范围，不是项目规则。
各项目并排对比
同样的信息放进一张表。手机上可以左右滑动查看。
| 贷款项目 | 最低首付 | 信用分 | 房贷保险 | 由谁担保 |
|---|---|---|---|---|
| FHA 贷款 | 3.5% | 580+（500–579 需首付 10%） | 预付 + 每年房贷保险费（MIP） | HUD（联邦住房管理局 FHA） |
| VA 贷款 | 0% | 项目无最低要求，由贷款机构自定 | 没有每月房贷保险；除非豁免，需付一次性融资费 | 美国退伍军人事务部 |
| USDA 贷款 | 0% | 项目无最低要求，由贷款机构自定 | 预付 + 每年担保费 | 美国农业部 |
| 常规贷款（Conventional） | 3% | 通常 620+ | 首付不足 20% 需付 PMI；之后可以取消 | 私人贷款机构；大多卖给 Fannie Mae 或 Freddie Mac |
| 巨额贷款（Jumbo） | 通常 10–20% | 通常 700+ | 通常没有；改为要求更高首付 | 私人贷款机构和投资者 |
| 非QM 贷款（Non-QM） | 通常 10–25% | 因贷款机构而异 | 通常没有；利率和首付更高 | 私人贷款机构和投资者 |
| ITIN 贷款 | 通常 10–20% | 因贷款机构而异 | 通常没有；利率和首付更高 | 私人贷款机构、信用合作社和社区银行 |
四步选好房贷
-
对上合适的项目
用上面的表格，根据你的信用、存款、身份和想买的房子，先挑出两三个可能合适的项目。
房贷计算器和工具
计算器也为移民家庭而写
这里很多指南讲的是持绿卡、工作签证、DACA 或 ITIN 怎么买房。部分指南用西班牙语、中文、越南语、韩语和他加禄语原创撰写。
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每篇指南都写明发布、更新和最近审核的日期，每个来源也都标有“核实时间”。
没有贷款机构能花钱上榜
我们不是贷款机构，也不是贷款经纪。没有任何公司能花钱买提及，或改变我们写的内容。
出错公开更正
如果我们写错了，会按照更正政策改正，并公开注明改了什么。
读者最常问的问题
哪种房贷最容易申请下来？
对大多数买家来说是 FHA 贷款，因为 HUD 允许信用分最低 580、首付 3.5%。如果你符合资格，VA 和 USDA 贷款可能更容易，因为它们不需要首付。贷款机构定的最低要求可能比项目本身更高。
哪种房贷首付最少？
符合资格的借款人用 VA 和 USDA 贷款可以 0 首付。其次是常规贷款，通过 HomeReady 和 Home Possible 等项目首付 3%；再次是 FHA，信用分 580 或以上时首付 3.5%。
不是美国公民的移民能贷款买房吗？
可以。合法永久居民（绿卡持有人）可以按和公民相同的条件使用大多数贷款项目。其他非公民通常可以凭合法身份和工作许可证明申请常规贷款；没有社会安全号（SSN）的人，可能可以向专做这类业务的贷款机构申请 ITIN 贷款。
2026 年的合规贷款额度（conforming loan limit）是多少？
2026 年单户住宅的基准合规贷款额度是 $832,750，由 FHFA 设定。在指定的高房价地区额度更高。超过你所在县额度的贷款就是巨额贷款（jumbo loan）。
The Mortgage Guide Hub 是贷款机构吗？
不是。我们是独立出版物。我们不放贷、不接受贷款申请、不出售你的信息，也不收钱推荐任何贷款机构。
怎么知道一篇指南是不是最新的？
每篇指南都写明发布、更新和审核日期，每个来源也列出我们核实的日期。贷款额度和费用每年都会变，所以请一定到我们链接的官方页面确认最新数字。
什么是首付援助？
首付援助是州、市、县或非营利组织提供的资金，用来帮你付首付或过户费。它可能是赠款、可免还的贷款，或者延期偿还的第二贷款，等你卖房或再融资时再还。
买房需要完美的信用吗？
不需要。FHA 允许信用分 580 起、首付 3.5%，常规贷款通常从 620 左右起。信用分越高，利率和房贷保险费越低，所以申请前先把信用养好往往是值得的。
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