FHA贷款还是常规贷款？2026年首付、信用分、房贷保险全面对比

FHA贷款和常规贷款的区别，归结起来就是一句话：FHA更容易批，常规贷款长期往往更省。信用分在580到600多分、存款不多的买家，用FHA贷款首付3.5%就能上车；信用较好、能拿出5%到10%以上首付的买家，常规贷款通常总成本更低，因为PMI私人房贷保险可以取消，而FHA的MIP在首付不足10%时要付满整个贷款期。

对华人移民家庭，还有一个新的分水岭：身份。自2025年5月25日起，H-1B、L-1、持EAD工卡等非永久居民不能再申请新的FHA贷款。对这部分家庭来说，问题不再是“FHA还是常规”，而是“常规还是非QM”。绿卡持有人和公民则两种都能选。

本文用2026年10月的官方规则，从首付、信用分、负债收入比、贷款上限、房贷保险和身份几个方面逐项对比，并给出一个算例和决策步骤。

FHA贷款和常规贷款有什么不同？

FHA贷款由私人贷款机构发放、由联邦住房管理局（FHA）提供保险；常规贷款没有政府保险，大多按Fannie Mae和Freddie Mac的规则审批。政府保险让FHA可以接受更低信用分，但借款人要付预付和年度两种MIP。

首付要多少？

FHA信用分580以上首付3.5%，500到579分首付10%；常规贷款在固定利率、一户自住房等条件下最低首付3%。表面上常规贷款更低，但3%首付有额外条件，而FHA对信用分要求更宽松。

根据Fannie Mae购房交易规则，95.01%到97%贷款成数的标准方案要求至少一位首次购房者（三年内没有拥有过房产），必须是固定利率、一户自住房，不能用于高额贷款。HomeReady和Home Possible也允许3%首付，不要求首次购房，但收入不能超过当地区域中位收入的80%。湾区、纽约等高收入地区的科技行业家庭，收入常常超过这条线。

两种贷款都允许有据可查的亲属赠与做首付。很多华人家庭由国内父母赠与首付，请准备赠与信和完整的跨境汇款记录。各州还有首付援助项目，可参考英文版首付援助指南（英文）。

信用分要求有什么不同？

FHA最低信用分500，580分以上可拿最高贷款成数。Fannie Mae自2025年11月16日起，对通过自动审核系统DU的贷款不再设固定最低分，但手工审核仍需固定利率620分、浮动利率640分。

Fannie Mae信用分规则的变化不代表“谁都能批”。DU仍可能拒绝信用较弱的申请，很多贷款机构也会保留自己的最低分。信用分越低，常规贷款的利率和PMI就越贵，这正是FHA对中低信用分买家更有吸引力的原因。

负债收入比（DTI）怎么算？

Fannie Mae通过DU审核的贷款，负债收入比最高50%。FHA手工审核的基准是住房支出31%、总负债43%，有补偿因素时最高可到40/50；通过FHA自动审核系统的贷款有时可以超出这些比例。

Fannie Mae的50%上限来自其DTI规则，要达到这个比例，通常需要好的信用、储备金或较高首付。对于在高房价城市背着学生贷款、车贷的年轻家庭，两种贷款的DTI规则都值得仔细比较。

贷款上限有什么不同？

2026年FHA一户住宅贷款上限按县从$541,287到$1,249,125；常规贷款一户上限大多数县为$832,750，高房价县最高$1,249,125。在房价较低的县，常规贷款上限更高；在最贵的县，两者的上限一样。

HUD在2026年贷款上限公告中公布了FHA上下限，常规贷款上限由FHFA公布。在湾区、洛杉矶、纽约等地，房价常常超过任何一个上限，那就要考虑巨额贷款，详见我们的巨额贷款指南。

FHA的MIP和常规贷款的PMI哪个更贵？

FHA收贷款额1.75%的预付MIP，30年期大多数贷款每年再收0.50%到0.55%；常规贷款没有预付保险费，首付不足20%时按信用分和首付收PMI。最大的区别在于能否取消：PMI可以取消，FHA首付不足10%时MIP付满全期。

以上年费率来自HUD的MIP费率表，自第2023-05号Mortgagee Letter于2023年3月20日生效以来，截至2026年10月我们没有发现新的变化。

PMI方面，根据联邦《房主保护法》，CFPB说明你可以在贷款余额降到原房价80%时书面申请取消，按计划降到78%时必须自动终止，前提是还款正常。

房产和入住要求有什么不同？

FHA只能用于自住房，至少一位借款人要在过户后60天内入住，并打算住满至少一年；房子还必须通过FHA估价师按HUD最低房产标准的检查。常规贷款除了自住房，也可以用于第二套房和投资房，对房况的要求一般没有那么细。

这一点在竞争激烈的市场很实际。FHA估价师发现掉漆、屋顶老化、缺扶手等问题时，通常要求过户前修好，有的卖家因此更愿意接受常规贷款的报价。具体房产标准见HUD 4000.1手册。需要大修的旧房，FHA有203(k)装修贷款可以把维修费一起贷进来。

无论哪种贷款，估价都不等于验房。估价是为贷款机构确认房子值多少钱，验房才是帮你找出房子的问题，最好另外请验房师。

移民身份对选择有什么影响？

影响很大。自2025年5月25日起，FHA只对美国公民、绿卡持有人以及密克罗尼西亚、马绍尔群岛和帕劳公民开放。H-1B、L-1、EAD持有人只能考虑常规贷款或非QM贷款。绿卡持有人则两种都能选，条件与公民相同。

HUD在第2025-09号Mortgagee Letter中删除了非永久居民的FHA资格。Fannie Mae则仍按与公民相同的条件对待合法非永久居民，由贷款机构决定用什么文件证明合法身份。FHA还要求每位借款人有有效的社会安全号。按身份逐一说明，请看移民买房贷款指南；收入证明不标准的自雇人士，请看非QM贷款指南。

怎样一步步决定选哪种？

先确认身份和信用分，再把两种方案的总成本放在一起比较。不要只看利率，要看月供、预付费用、保险能否取消，以及你打算住多久。

1. 确认身份：非永久居民直接跳到常规或非QM；公民和绿卡继续往下比较。
2. 查信用报告：在AnnualCreditReport.com免费查询，先纠正错误。
3. 定首付区间：分别算3%、3.5%、5%、10%和20%首付的现金需求。
4. 查县贷款上限：确认你的目标房价落在FHA和常规贷款的哪个范围。
5. 拿两套报价：向同一两家机构要FHA和常规贷款的Loan Estimate。
6. 比较五年和十年总成本：把月供、保险、预付费用加起来，考虑PMI何时取消。

什么情况下FHA更合适，什么情况下常规贷款更合适？

信用分在500多到600多分、存款很少或负债比偏高的公民和绿卡家庭，FHA通常更容易获批。信用分较高、首付5%以上、想买第二套房或投资房，或者是非永久居民的买家，常规贷款通常更合适。

还有一种常见做法：先用FHA上车，等房价上涨、净值达到20%左右，再融资成常规贷款，摆脱MIP。这要看届时的利率和再融资费用，不能保证一定划算。英文版FHA贷款指南（英文）和房贷保险详解（英文）有更多细节，也可以浏览政府担保贷款专题。