贷款项目
FHA和常规贷款对比计算器：月供、房贷保险和总成本一次算清
把同一套房子分别放进FHA贷款和常规贷款里算一遍，同时计入FHA的MIP和常规贷款的PMI，看看每月月供和您打算持有的这几年里，哪一种更划算。
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FHA与常规贷款对比
计算结果
用一句话说明
房价US$350,000、首付5%时，FHA贷款每月约US$2,481，常规贷款每月约US$2,468（未含地税和房屋保险）。持有7 年，FHA累计约付US$208,403（其中包括计入贷款的预付MIP US$5,819），常规贷款累计约付US$207,347。
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关键数字
- FHA月供（本息 + MIP）US$2,481
- 常规贷款月供（本息 + PMI）US$2,468
- FHA持有期内累计支付US$208,403
- 常规贷款持有期内累计支付US$207,347
- PMI 结束（78%）2039年2月
- FHA
- 常规贷款
以表格查看图表
| 年份 | FHA | 常规贷款 |
|---|---|---|
| 年份 1 | US$29,801 | US$29,621 |
| 年份 2 | US$29,785 | US$29,621 |
| 年份 3 | US$29,768 | US$29,621 |
| 年份 4 | US$29,750 | US$29,621 |
| 年份 5 | US$29,730 | US$29,621 |
| 年份 6 | US$29,708 | US$29,621 |
| 年份 7 | US$29,685 | US$29,621 |
| 年份 8 | US$29,661 | US$29,621 |
| 年份 9 | US$29,634 | US$29,621 |
| 年份 10 | US$29,605 | US$29,621 |
对比不同情形
| 情形 | 月供 | 预付保费 | 利息总额 | 房贷保险总额 |
|---|---|---|---|---|
| FHA | US$2,481 | US$5,819 | US$504,963 | US$40,703 |
| 常规贷款 | US$2,468 | US$0 | US$496,279 | US$24,439 |
| 差额: 常规贷款 | −US$13 | −US$5,819 | −US$8,685 | −US$16,264 |
逐年明细
| 年份 | FHA | 常规贷款 | 常规贷款减 FHA |
|---|---|---|---|
| 年份 1 | US$29,801 | US$29,621 | -US$180 |
| 年份 2 | US$59,586 | US$59,242 | -US$344 |
| 年份 3 | US$89,354 | US$88,863 | -US$491 |
| 年份 4 | US$119,104 | US$118,484 | -US$620 |
| 年份 5 | US$148,833 | US$148,105 | -US$729 |
| 年份 6 | US$178,542 | US$177,726 | -US$816 |
| 年份 7 | US$208,227 | US$207,347 | -US$880 |
| 年份 8 | US$237,888 | US$236,968 | -US$920 |
| 年份 9 | US$267,522 | US$266,589 | -US$933 |
| 年份 10 | US$297,127 | US$296,210 | -US$917 |
如何使用这个计算器
- 输入房价和首付比例。
- 分别输入FHA和常规贷款的利率报价，默认值是全国每周平均利率。
- 输入贷款机构为常规贷款报出的PMI费率。
- 选择贷款年限，并填写您预计持有这笔贷款的年数。
- 对比两边的月供和持有期总支出，看哪种贷款更便宜。
首付不到20%的买家，最常拿来比较的就是FHA贷款和常规贷款（conventional loan）。两种贷款都允许低首付，也都要收房贷保险，区别在于怎么收、收多久。这个FHA和常规贷款对比计算器把同一套房同时放进两种贷款里计算，让您看到的不只是规则差别，而是实实在在的美元差额。
这个FHA和常规贷款对比计算器是怎么算的？
FHA这一边，计算器先算出基础贷款额（房价减首付），再把1.75%的预付房贷保险（UFMIP）加进贷款，用这个更大的金额计算本金和利息。然后按HUD现行费率表加上年度MIP：大多数30年期、贷款额不超过$726,200的贷款，首付不足5%时每年0.55%，首付5%及以上时每年0.50%。
常规贷款这一边，计算器用基础贷款额计算本息，再按您输入的费率加上PMI（私人房贷保险），但只在贷款余额高于房价80%的期间计入。
两边的本息月供都用标准的等额本息公式：
M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)
其中P是贷款额，r是年利率除以12，n是还款总月数。持有期总支出就是把您所选年数内的每一笔月供加起来：FHA的年度MIP按11年或全期计算，常规贷款的PMI只算到余额降到80%的那个月。
计算示例
示例一：信用较好，首付5%，两边利率相同
假设一位买家购买$350,000的房子，首付5%，贷款30年。假设两种贷款利率都是6.5%，常规贷款PMI报价为每年0.6%，预计持有7年。
- 基础贷款额：$350,000 − $17,500 = $332,500。
- FHA：预付MIP为$332,500 × 1.75% = $5,818.75，计入后贷款额为$338,318.75。本息约$2,138，年度MIP按0.50%每月约$139，合计每月约**$2,277**。
- 常规贷款：$332,500的本息约$2,102，PMI按0.6%每月约$166，合计每月约**$2,268**。
- 7年累计：FHA约**$191,263**，常规贷款约**$190,502**。
这种情况下两者几乎打平。但如果持有15年，常规贷款大约便宜$10,900，因为PMI在第124个月（约10年多）就停了，而这笔FHA贷款的MIP要付满全期。
示例二：信用分偏低，最低首付
再假设一位信用分较低的买家，同样的房子只付3.5%首付。贷款机构报价FHA利率6.25%、常规贷款6.75%（均为假设），PMI每年1.2%。
- 基础贷款额：$337,750。FHA预付MIP约$5,911，计入后贷款额约$343,661。
- FHA：本息约$2,116，年度MIP按0.55%约$155，合计每月约**$2,271**。
- 常规贷款：本息约$2,191，PMI约$338，合计每月约**$2,528**。
- 7年累计：FHA约**$190,745**，常规贷款约**$212,385**。
对这位买家来说，FHA每月大约省$257。差距来自利率和PMI价格，而这两项都取决于信用分。
计算结果说明了什么？
看两个数字：每月差额，以及持有期内的总支出。如果两边月供接近，保险能早停的那一种通常长期更省钱。如果FHA每月明显更便宜，用它起步也许更合适，等以后有了约20%的房屋净值、信用分也提高了，再考虑再融资成常规贷款。再融资本身也有成本，动手前可以先用再融资回本计算器算一算。
哪些项目规则会改变结果？
| 规则 | FHA贷款 | 常规贷款 |
|---|---|---|
| 最低首付 | 信用分580以上3.5%；500-579分需10% | 部分项目3%，常见5% |
| 预付保险 | 基础贷款额的1.75% | 没有 |
| 年度保险 | 按年限、贷款额和LTV为0.15%-0.75% | PMI按信用分和首付定价 |
| 保险何时结束 | 首付10%以上11年，否则付满全期 | 80%可申请取消，78%自动终止 |
| 2026年一户住宅上限 | 按县的FHA上限，最高$1,249,125 | 基准$832,750，高房价县最高$1,249,125 |
| 谁可以申请 | 美国公民和绿卡持有人 | 范围更广，按Fannie Mae和Freddie Mac规则 |
身份问题对很多华人家庭特别关键：持H-1B、L-1或其他工作签证的买家，目前已经不能申请新的FHA贷款，这时候直接看常规贷款即可。完整的逐项对比请看我们的FHA贷款和常规贷款区别指南，签证和绿卡买家的选择请看移民美国买房贷款指南。
计算假设
- 两种贷款都是全期固定利率。
- FHA的MIP按HUD第2023-05号抵押贷款通知函计算，年度保险费按第一年的金额显示。
- FHA预付MIP计入贷款，而不是现金支付。
- PMI按原始贷款额的固定年费率计算，在余额按计划降到80%的那个月停止。实际上80%时需要您主动申请取消，78%时才会自动终止。
- 地税、房屋保险、HOA管理费和过户费没有计入，因为两种贷款在这些项目上大致相同。
- 利率框的默认值是最新的全国每周平均利率，针对的是常规贷款，并不是报价。
常见错误
- 两边用同一个利率。FHA和常规贷款的定价方式不同，请分别询价。
- 随便估一个PMI。信用分640和760的PMI可能相差好几倍，真实报价对结果的影响比任何其他输入都大。
- 只比较第一个月。第一个月便宜的贷款，10年后不一定更便宜。
- 忘记预付保险。它从第一天起就让FHA的贷款余额变高。
这个估算的局限
贷款机构还会加上各自的价格调整，可能要求储备金，两种贷款对负债收入比（DTI）的上限也可能不同。建议至少向两家贷款机构索取两种贷款的Loan Estimate（贷款估算表），逐行对比。想看FHA保险费的每一部分，可以用FHA房贷保险计算器；要算包括地税和保险在内的完整月供，请用房贷月供计算器。HUD认证的住房咨询顾问也可以免费或低价帮您一起做这个选择。
作为参考，截至 2026年10月15日，全国 30 年固定利率平均为 7.40%（Freddie Mac）。FHA、VA 和 USDA 贷款的利率由各贷款机构自行决定，往往有所不同。来源：Freddie Mac 一级抵押贷款市场调查（PMMS），经 FRED 获取
常见问题
FHA贷款和常规贷款哪个更便宜？
主要看信用分和首付。信用分较高、首付5%以上时，常规贷款往往更便宜，因为PMI定价低，而且以后可以取消。信用分偏低时，FHA往往更便宜，因为它的保险费率不会因信用较弱而上涨。
为什么FHA的贷款额看起来更高？
大多数FHA借款人会把1.75%的预付房贷保险（UFMIP）加进贷款里。计算器也这样处理，所以同样的基础贷款，FHA的本息月供会略高一点。
常规贷款的PMI什么时候停止？
贷款余额降到原房价的80%时可以申请取消PMI，降到78%或到贷款期中点时会自动终止。计算器在余额按计划降到80%的那个月停止计入PMI。
FHA的MIP能取消吗？
首付10%或以上时，FHA的年度MIP在11年后结束。首付不足10%时，MIP要付满整个贷款期，除非以后再融资成没有FHA保险的贷款。
为什么持有年数对结果影响这么大？
FHA的年度保险通常一直在收，而常规贷款的PMI几年后就会停。持有时间短时两者可能差不多；持有时间长时，PMI停掉后常规贷款通常会拉开差距。
这个计算包括地税和房屋保险吗？
不包括。两种贷款的地税和房屋保险基本一样，所以没有放进来，让对比更清楚。要算完整的每月预算，请用房贷月供计算器再加上这些费用。
H-1B等非永久居民还能申请FHA贷款吗？
按HUD现行政策不能。HUD第2025-09号抵押贷款通知函规定，2025年5月25日及以后分配案件号的FHA贷款不再接受非永久居民。常规贷款在Fannie Mae和Freddie Mac的规则下仍有可能。