FHA o Conventional Loan Calculator: Ikumpara ang Hulog at Kabuuang Gastos

Kapag maliit ang naipon mong down payment, dalawang loan ang kadalasang pinagpipilian: FHA at conventional. Pareho silang pumapayag sa down na mas mababa sa 20%, at pareho silang may mortgage insurance. Ang pagkakaiba ay kung paano at gaano katagal mo ito babayaran. Ang FHA o conventional loan calculator na ito ay naglalagay ng iisang bahay sa dalawang loan para makita mo ang agwat sa dolyar, hindi lang sa patakaran.

Paano gumagana ang FHA o conventional loan calculator na ito?

Sa FHA, kinukuha muna ang base loan (presyo bawas down payment). Idinadagdag dito ang 1.75% na upfront MIP (UFMIP), at ang principal at interest ay kinukuwenta sa mas malaking halagang iyon. Pagkatapos, idinadagdag ang annual MIP mula sa talaan ng HUD: para sa karamihan ng 30-year loan na hanggang $726,200, 0.55% bawat taon kapag mas mababa sa 5% ang down at 0.50% kapag 5% pataas.

Sa conventional, kinukuwenta ang principal at interest sa base loan, at idinadagdag ang PMI sa rate na inilagay mo. Pero binibilang lang ang PMI habang lampas sa 80% ng presyo ang balanse.

Iisang formula ang gamit sa principal at interest ng dalawa:

M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)

Ang P ay ang halaga ng loan, ang r ay ang taunang rate na hinati sa 12, at ang n ay ang bilang ng buwanang hulog. Ang kabuuang bayad ay ang lahat ng hulog sa mga taong pinili mo. Binibilang ang FHA MIP nang 11 taon o sa buong loan, at ang PMI hanggang sa buwang umabot sa 80% ang balanse.

Mga halimbawang kuwenta

Halimbawa 1: magandang credit, 5% down, parehong rate

Isang pamilya ang bibili ng bahay na $400,000 na may 5% down, 30 taon. Ipagpalagay na 6.5% ang rate ng dalawang loan, 0.6% bawat taon ang PMI quote ng conventional, at 7 taon nilang hahawakan ang loan.

1. Base loan: $400,000 − $20,000 = $380,000.
2. FHA: upfront MIP ay $380,000 × 1.75% = $6,650, kaya $386,650 ang loan. Mga $2,443.89 ang principal at interest. Ang annual MIP na 0.50% ay $380,000 × 0.50% ÷ 12 = mga $158.33. Kabuuan: mga $2,602 bawat buwan.
3. Conventional: mga $2,401.86 ang principal at interest sa $380,000, at mga $190 ang PMI. Kabuuan: mga $2,592 bawat buwan.
4. Sa loob ng 7 taon: mga $218,587 sa FHA at mga $217,716 sa conventional.

Halos tabla sila. Pero kapag ginawang 15 taon ang panahon, mga $12,506 ang lamang ng conventional. Natatapos kasi ang PMI pagkatapos ng mga 124 na hulog (mahigit 10 taon), habang tuloy ang FHA MIP sa buong loan dahil mas mababa sa 10% ang down.

Halimbawa 2: mas mababang credit score, minimum na down

Ngayon, isang buyer na mas mababa ang score ang maglalagay ng 3.5% sa bahay na $350,000. Ipagpalagay na 6.25% ang quote sa FHA at 6.75% sa conventional, at 1.2% bawat taon ang PMI.

1. Base loan: $337,750. Upfront MIP: mga $5,910.63, kaya mga $343,660.63 ang FHA loan.
2. FHA: mga $2,115.98 sa principal at interest, dagdag ang mga $154.80 na MIP (0.55%) = mga $2,271 bawat buwan.
3. Conventional: mga $2,190.64 sa principal at interest, dagdag ang $337.75 na PMI = mga $2,528 bawat buwan.
4. Sa loob ng 7 taon: mga $190,745 sa FHA at mga $212,385 sa conventional.

Sa buyer na ito, mga $258 bawat buwan ang natitipid sa FHA. Galing ang agwat sa rate at sa presyo ng PMI, na parehong nakadepende sa credit.

Ano ang ibig sabihin ng resulta mo?

Dalawang bagay ang tingnan: ang agwat bawat buwan at ang kabuuan sa panahong pinili mo. Kapag magkalapit ang buwanang hulog, kadalasang mas mura sa katagalan ang loan na mas maagang natatapos ang insurance. Kapag malinaw na mas mura ang FHA bawat buwan, puwede pa rin itong mas magandang simula, at puwede kang mag-refinance sa conventional kapag mga 20% na ang equity mo at mas maganda na ang score. May sariling gastos ang refinance, kaya tingnan muna ang refinance break-even calculator.

Mga patakaran ng programa na nagbabago sa sagot

Mahalaga ang huling hanay sa maraming pamilyang Pilipino. Mula Mayo 25, 2025, hindi na puwede sa FHA ang mga non-permanent resident, kasama ang maraming nurse at healthcare worker na naka-work visa. Ipinaliwanag namin ito sa gabay sa requirements sa FHA loan at sa gabay sa pautang para sa imigrante. Ang buong paghahambing ay nasa FHA vs conventional guide (sa Ingles).

Mga ipinapalagay ng calculator

• Fixed ang rate ng dalawang loan sa buong term.
• Sinusunod ng FHA MIP ang HUD Mortgagee Letter 2023-05; ipinapakita ang annual MIP sa halaga nito sa unang taon.
• Isinama sa loan ang upfront MIP, hindi binayaran ng cash.
• Ang PMI ay porsiyento ng orihinal na loan bawat taon at humihinto sa buwang umabot sa 80% ang balanse ayon sa iskedyul. Sa totoo, kailangan mong hilingin ito sa 80%; kusa itong natatapos sa 78%.
• Hindi kasama ang property tax, homeowners insurance, HOA at closing costs, dahil halos pareho ito sa dalawa.
• Ang rate box ay nagsisimula sa national weekly average para sa conventional loan. Hindi ito quote.

Mga karaniwang pagkakamali

• Parehong rate sa dalawang loan. Magkaiba ang presyo ng FHA at conventional. Humingi ng quote para sa bawat isa.
• Hula sa PMI. Puwedeng ilang beses na mas mahal ang PMI sa 640 na score kaysa sa 760. Ang totoong quote ang pinakamalaking nagbabago sa sagot.
• Unang buwan lang ang tiningnan. Ang mas murang loan sa unang buwan ay hindi laging mas mura sa loob ng 10 taon.
• Kinalimutan ang upfront MIP. Pinapalaki nito ang FHA loan mula pa sa unang araw.

Hangganan ng tantiyang ito

May sariling price adjustment ang mga lender, puwedeng humingi ng reserves, at puwedeng magkaiba ang DTI limit sa bawat programa. Humingi sa hindi bababa sa dalawang lender ng Loan Estimate para sa dalawang loan, at ikumpara nang linya-por-linya. Para makita ang bawat bahagi ng FHA insurance, gamitin ang FHA MIP calculator. Para sa buong buwanang hulog na may tax at insurance, gamitin ang mortgage calculator. Puwede ka ring tulungan nang libre o mura ng isang HUD-approved housing counselor.