Gastos at break-even
Sulit Ba Mag-refinance? Refinance Break-Even Calculator
Ikumpara ang kasalukuyang hulog mo sa bagong loan at alamin kung ilang buwan bago mabawi ang gastos sa refinance, para malaman kung sulit ito sa plano mo.
Huling na-update · Gumagana sa browser mo. Walang sine-save o ipinapadalang anumang inilagay mo.
Refinance break-even
Mga resulta
Sa simpleng salita
Kapag ni-refinance ang $300,000 mula 7.5% papuntang 7.4%, magbabago ang principal at interest mo mula $2,162 papuntang $2,077, kaya $85 ang matitipid bawat buwan. Sa $6,000 na closing costs, mababawi mo ang gastos pagkatapos ng 71 buwan (5 taon 11 buwan). Sa buong buhay ng dalawang loan, magbabago ang kabuuang interest at gastos nang $53,217 (ang negatibong numero ay tipid).
Gumagana sa browser mo. Walang sine-save o ipinapadalang anumang inilagay mo.
Mahahalagang numero
- Break-even (buwan bago mabawi ang gastos)71 buwan (5 taon 11 buwan)
- Matitipid bawat buwan$85
- Bagong principal at interest$2,077
- Halaga ng bagong loan$300,000
- Pagbabago sa kabuuang interest + gastos$53,217
- Net savings
Tingnan ang chart bilang table
| Taon | Net savings |
|---|---|
| Taon 0 | -$6,000 |
| Taon 1 | -$4,979 |
| Taon 2 | -$3,959 |
| Taon 3 | -$2,938 |
| Taon 4 | -$1,917 |
| Taon 5 | -$896 |
| Taon 6 | $124 |
| Taon 7 | $1,145 |
| Taon 8 | $2,166 |
| Taon 9 | $3,187 |
| Taon 10 | $4,207 |
Ikumpara ang term ng bagong loan
| Scenario | Bagong principal at interest | Matitipid bawat buwan | Break-even (buwan bago mabawi ang gastos) | Interest sa bagong term |
|---|---|---|---|---|
| Bagong 15-year na loan | $2,764 | -$602 | Hindi naaabot | $197,523 |
| Bagong 20-year na loan | $2,398 | -$236 | Hindi naaabot | $275,633 |
| Bagong 30-year na loan | $2,077 | $85 | 71 buwan (5 taon 11 buwan) | $447,770 |
Bawat taon
| Taon | Net savings |
|---|---|
| Taon 1 | -$4,979 |
| Taon 2 | -$3,959 |
| Taon 3 | -$2,938 |
| Taon 4 | -$1,917 |
| Taon 5 | -$896 |
| Taon 6 | $124 |
| Taon 7 | $1,145 |
| Taon 8 | $2,166 |
| Taon 9 | $3,187 |
| Taon 10 | $4,207 |
Paano gamitin ang calculator na ito
- Ilagay ang kasalukuyang balanse, rate at natitirang taon mula sa statement mo.
- Ilagay ang bagong rate mula sa quote ng lender at piliin ang haba ng bagong loan.
- Ilagay ang kabuuang closing costs mula sa Loan Estimate.
- Basahin ang break-even at ikumpara ito sa kung gaano katagal ka pa titira sa bahay.
- Tingnan din ang pagbabago sa kabuuang interest, hindi lang ang buwanang tipid.
Kapag bumaba ang rates, maraming may-ari ng bahay ang nagtatanong: sulit ba mag-refinance? Ang sagot ay nakadepende sa dalawang numero. Una, magkano ang matitipid mo bawat buwan. Pangalawa, magkano ang gagastusin mo sa closing costs. Ang calculator na ito ang naghahati sa dalawa para malaman mo ang break-even: ang bilang ng buwan bago mabawi ang gastos.
Paano gumagana ang refinance break-even calculator na ito?
Kinukuwenta muna ang principal at interest ng kasalukuyang loan sa natitirang taon, at ng bagong loan sa bagong term. Pareho silang gumagamit ng formula ng fixed-rate loan:
M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)
Pagkatapos:
Buwanang tipid = kasalukuyang hulog − bagong hulog
Break-even (buwan) = closing costs ÷ buwanang tipid, i-round pataas
Ikinukumpara rin ang kabuuang interest ng dalawang loan, kasama ang closing costs:
Pagbabago = (interest ng bagong loan + closing costs) − natitirang interest ng lumang loan
Kapag negatibo ang pagbabago, mas kaunti ang kabuuang babayaran mo sa refinance. Kapag positibo, mas marami, kahit bumaba ang buwanang hulog.
Mga halimbawang kuwenta
Halimbawa 1: malaking pagbaba ng rate
Isang pamilya ang may $300,000 na balanse sa rate na 7.5%, at 27 taon pa ang natitira. Inalok sila ng bagong 30-year loan sa ipinapalagay na 6.25%, na may $6,000 na closing costs.
- Kasalukuyang principal at interest: mga $2,162.20.
- Bagong principal at interest: mga $1,847.15.
- Buwanang tipid: mga $315.05.
- Break-even: $6,000 ÷ $315.05 = 19.04, kaya 20 buwan.
- Pagbabago sa kabuuang interest at gastos: mga −$29,579, isang tipid kahit 3 taon ang nadagdag sa term.
Kung 3 taon pa o higit silang titira sa bahay, malinaw na sulit ito.
Halimbawa 2: maliit na pagbaba, bagong 30 taon
Ibang pamilya ang may $250,000 sa 7%, at 25 taon pa ang natitira. Ang alok ay 30 taon sa ipinapalagay na 6.5%, na may $5,000 na closing costs.
- Kasalukuyang hulog: mga $1,766.95. Bagong hulog: mga $1,580.17.
- Buwanang tipid: mga $186.78.
- Break-even: $5,000 ÷ $186.78 = 26.77, kaya 27 buwan.
- Pagbabago sa kabuuang interest at gastos: mga +$43,777.
Bababa ang hulog, pero mas marami ang kabuuang babayaran dahil 5 taon ang nadagdag sa pagbabayad. Kung ang layunin ay mas maluwag na budget bawat buwan, puwede pa rin itong tama. Kung ang layunin ay matapos ang bahay, hindi.
Sa kabilang dulo, kapag ang pamilya sa Halimbawa 1 ay kumuha ng 20 taon sa halip na 30, mga $30.58 pa ang itataas ng hulog kaya walang break-even sa buwanang tipid, pero mga $168,285 ang mababawas sa kabuuang interest at gastos.
Ano ang ibig sabihin ng resulta mo?
| Break-even kumpara sa plano mo | Kadalasang ibig sabihin |
|---|---|
| Mas maikli nang malaki sa panahong titira ka pa | Malamang na sulit |
| Halos pareho | Manipis ang tipid; tingnan ang ibang gastos at panganib |
| Mas mahaba kaysa sa panahong titira ka pa | Malamang na hindi sulit |
| Walang break-even (tumaas ang hulog) | Sulit lang kung ang layunin ay mas maikling term at mas mababang kabuuang interest |
Tingnan ang dalawang resulta nang magkasama. Ang buwanang tipid ang sumasagot sa “kakayanin ba ng budget,” at ang pagbabago sa kabuuang interest ang sumasagot sa “magkano talaga ang magagastos sa buong buhay ng utang.”
Mga patakaran ng programa na nagbabago sa sagot
| Uri ng refinance | Ano ang naiiba |
|---|---|
| Conventional rate-and-term | Karaniwang closing costs; may PMI kapag lampas sa 80% ang LTV |
| FHA streamline | Para sa may FHA loan na; mas kaunting papeles; may MIP pa rin |
| VA IRRRL | Para sa may VA loan na; 0.5% funding fee maliban kung exempt |
| Cash-out | Mas malaki ang bagong loan; iba ang presyo at limitasyon |
Para sa mga beterano at military families, kadalasang pinakamura ang IRRRL. Ipinaliwanag namin ang funding fee at mga exemption sa gabay sa VA loan para sa beterano. Kung FHA ang loan mo at gusto mong matanggal ang MIP, ang refinance sa conventional ang karaniwang paraan; tingnan ang FHA o conventional loan calculator.
Mga ipinapalagay ng calculator
- Fixed ang rate ng dalawang loan.
- Pareho ang balanse ng bagong loan sa kasalukuyang balanse; hindi isinasama ang closing costs sa loan.
- Principal at interest lang ang ikinukumpara. Hindi kasama ang tax, insurance at mortgage insurance.
- Hindi kasama ang tax effect ng points o interest.
Mga karaniwang pagkakamali
- Buwanang tipid lang ang tiningnan. Puwedeng tumaas ang kabuuang interest dahil nagsimula ulit ang term.
- Hindi binilang ang lahat ng gastos. Isama ang points, appraisal, title at anumang prepayment penalty.
- Hindi inisip kung gaano katagal pa titira. Kapag lilipat ka bago ang break-even, talo ka.
- Hindi naghambing ng alok. Humingi ng Loan Estimate sa dalawa o tatlong lender sa parehong araw.
Hangganan ng tantiyang ito
Ang lender ang magkukumpirma ng rate, ng closing costs at ng bagong hulog sa Loan Estimate. Puwedeng magbago ang rate hanggang ma-lock ito. Kung bibili ka ng points para mapababa ang rate, tingnan muna ang mortgage points calculator. Para makita kung kailan matatanggal ang PMI sa bagong loan, gamitin ang PMI removal calculator. Kung nahihirapan kang magbayad at hindi refinance ang sagot, makipag-usap sa isang HUD-approved housing counselor.
Bilang konteksto, ang pambansang average na 30-year fixed rate ay 7.40% noong Oktubre 15, 2026 (Freddie Mac). Ang rate ng FHA, VA at USDA ay itinatakda ng bawat lender at kadalasang iba.Pinagmulan: Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey, sa pamamagitan ng FRED
Mga madalas itanong
Ano ang refinance break-even?
Ito ang bilang ng buwan bago mabawi ng buwanang tipid ang closing costs ng refinance. Kapag 20 buwan ang break-even at 5 taon ka pang titira sa bahay, malamang na sulit ito.
Gaano kalaki dapat ang pagbaba ng rate para sulit mag-refinance?
Walang iisang sagot. Nakadepende ito sa balanse, sa closing costs at sa kung gaano katagal mo hahawakan ang bagong loan. Mas malaki ang balanse, mas mabilis mababawi ang gastos sa parehong pagbaba ng rate.
Bakit tumataas ang kabuuang interest kahit bumaba ang hulog?
Dahil nagsisimula ulit ang term. Kapag 25 taon na lang ang natitira at kumuha ka ng bagong 30 taon, 5 taon pa ng interest ang madadagdag kahit mas mababa ang rate.
Puwede bang isama sa bagong loan ang closing costs?
Kadalasan, oo, kung sapat ang equity. Hindi mo ito babayaran ng cash, pero lalaki ang loan at may interest din ito. Pareho pa rin ang break-even na dapat mong tingnan.
May espesyal bang refinance para sa VA at FHA loan?
Oo. Ang VA ay may Interest Rate Reduction Refinance Loan (IRRRL) na may 0.5% na funding fee, at ang FHA ay may streamline refinance. Kadalasang mas kaunti ang papeles at gastos sa mga ito.
Deductible ba ang points sa refinance?
Sa refinance, kadalasang hinahati ang deduction ng points sa buong buhay ng loan, hindi kinukuha nang buo sa isang taon. Tingnan ang IRS Topic 504 o kumonsulta sa tax professional.
May prepayment penalty ba ang kasalukuyang loan ko?
Karamihan ng home loan ay wala, pero tingnan ang note mo. Kung meron, idagdag ito sa closing costs bago kuwentahin ang break-even.
Mga sanggunian
Basahin ang mga gabay
Mga kaugnay na calculator
- Buwanang hulog Alamin kung magkano talaga ang lalabas sa bulsa mo bawat buwan para sa bahay: hindi lang principal at interest, kundi pati tax, insurance, HOA at mortgage insurance na binibilang din ng lender.
- VA funding fee Alamin kung magkano ang isang beses na funding fee sa VA loan mo, kung paano ito nagbabago sa down payment at sa paggamit mo ng benepisyo, at kung exempt ka.
- Pagtanggal ng PMI Tingnan kung ilang buwan bago umabot ang balanse mo sa 80% at 78% ng orihinal na halaga ng bahay, at kung magkano ang kabuuang PMI na babayaran mo hanggang doon.
- Closing costs Tingnan ang makatwirang saklaw ng closing costs para sa bahay na tinitingnan mo, at kung magkano ang kabuuang cash na kailangan mo sa araw ng closing.