Tính hòa vốn refinance nhà: bao lâu thì lấy lại chi phí đổi khoản vay

Refinance là thay khoản vay mua nhà hiện tại bằng một khoản vay mới, thường để có lãi suất thấp hơn, đổi thời hạn hoặc bỏ bảo hiểm khoản vay. Nhưng refinance không miễn phí: bạn trả chi phí đóng hồ sơ một lần nữa. Công cụ tính hòa vốn refinance nhà này cho bạn biết bao nhiêu tháng thì số tiền tiết kiệm bù lại chi phí đó, và tổng tiền lãi thay đổi bao nhiêu nếu giữ khoản vay đến cuối.

Câu hỏi đúng không phải là “lãi suất có thấp hơn không?”, mà là “mình có ở căn nhà này đủ lâu để lấy lại chi phí không?”

Máy tính hòa vốn refinance hoạt động thế nào?

Máy tính tính tiền gốc và lãi của khoản vay hiện tại (số dư, lãi suất hiện tại, số năm còn lại) và của khoản vay mới (cùng số dư, lãi suất mới, thời hạn mới), đều bằng công thức chuẩn:

M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)

Sau đó:

Tiết kiệm mỗi tháng = tiền trả cũ − tiền trả mới

Số tháng hòa vốn = chi phí đóng hồ sơ ÷ tiết kiệm mỗi tháng (làm tròn lên)

Thay đổi tổng lãi = (lãi khoản vay mới + chi phí) − lãi còn lại của khoản vay cũ

Nếu tiền trả mới không thấp hơn, máy sẽ báo không có điểm hòa vốn tính theo tiền trả hằng tháng.

Ví dụ minh họa

Ví dụ 1: giảm lãi suất, giữ thời hạn 30 năm

Một gia đình còn nợ $300,000 với lãi 7.5%, còn 27 năm. Họ được báo lãi giả định 6.5% cho khoản vay mới 30 năm, chi phí đóng hồ sơ $6,000.

1. Tiền gốc và lãi hiện tại: khoảng $2,162.
2. Tiền gốc và lãi mới: khoảng $1,896.
3. Tiết kiệm: khoảng $266 mỗi tháng.
4. Hòa vốn: $6,000 ÷ $266 = 22.6, làm tròn lên 23 tháng.
5. Thay đổi tổng tiền lãi, đã gồm chi phí: khoảng −$11,920, tức vẫn tiết kiệm dù kéo dài thêm 3 năm.

Nếu gia đình này định ở hơn 2 năm, refinance có lợi về mặt tiền trả hằng tháng.

Ví dụ 2: rút ngắn còn 20 năm

Cùng số dư $300,000 ở 7.5% còn 27 năm, nhưng lần này chọn khoản vay mới 20 năm với lãi giả định 6%, chi phí vẫn $6,000.

1. Tiền gốc và lãi mới: khoảng $2,149, gần bằng khoản cũ.
2. Tiết kiệm: chỉ khoảng $13 mỗi tháng, nên hòa vốn mất 465 tháng, lâu hơn cả khoản vay.
3. Nhưng tổng tiền lãi giảm khoảng $178,723 sau khi đã trừ chi phí, vì khoản vay kết thúc sớm hơn 7 năm với lãi thấp hơn.

Ví dụ này cho thấy điểm hòa vốn chỉ đo tiền trả hằng tháng. Khi bạn rút ngắn thời hạn, hãy nhìn dòng thay đổi tổng tiền lãi.

Kết quả của bạn có ý nghĩa gì?

Hãy so số tháng hòa vốn với kế hoạch thật của gia đình: con cái chuyển trường, cha mẹ về ở chung, hay định bán để mua căn lớn hơn.

Quy định chương trình làm thay đổi kết quả

Nếu bạn đang có khoản vay FHA, hãy xem cách MIP hoạt động trong hướng dẫn vay mua nhà FHA. Để so trực tiếp chi phí FHA với vay thông thường, dùng công cụ so sánh vay FHA và vay thông thường.

Giả định

• Khoản vay mới có cùng số dư với khoản vay cũ; chi phí không cộng vào khoản vay.
• Cả hai khoản vay đều lãi cố định và trả đúng hạn đến cuối.
• Không tính thuế nhà, bảo hiểm nhà hay bảo hiểm khoản vay; nếu refinance giúp bỏ PMI hoặc MIP, khoản tiết kiệm thật còn lớn hơn.
• Ô lãi suất mới bắt đầu ở mức trung bình hằng tuần toàn quốc, không phải báo giá.

Lỗi thường gặp

• Chỉ nhìn tiền trả hằng tháng. Kéo dài thời hạn có thể làm tiền trả giảm nhưng tổng tiền lãi tăng.
• Quên chi phí bị cộng vào khoản vay. Không phải trả tiền mặt không có nghĩa là refinance miễn phí.
• Tính cả tiền escrow vào chi phí. Tiền thuế và bảo hiểm trả trước là tiền của bạn, không phải chi phí refinance.
• Không hỏi về phạt trả nợ sớm. Nếu khoản vay cũ có phạt, hãy cộng vào chi phí.

Giới hạn của ước tính này

Công cụ không biết điểm tín dụng, giá trị nhà hay tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn, nên không biết bạn có đủ điều kiện cho lãi suất đó không. Bên cho vay sẽ thẩm định nhà, kiểm tra thu nhập và có thể điều chỉnh giá theo vốn trong nhà. Hãy xin Bảng Ước tính Khoản vay từ ít nhất hai nơi. Nếu bạn định trả điểm để giảm lãi, xem thêm máy tính hòa vốn mua điểm lãi suất.