Tính chi phí closing mua nhà và tổng tiền mặt cần mang đến closing

Nhiều người mua nhà lần đầu chỉ lo đủ tiền trả trước, rồi bất ngờ khi thấy còn một khoản lớn nữa phải trả vào ngày ký giấy: chi phí closing. Công cụ tính chi phí closing mua nhà này cho bạn một khoảng dự trù thấp và cao, cộng cả points nếu có, rồi gộp với tiền trả trước để ra tổng tiền mặt cần chuẩn bị.

Vì chi phí closing khác nhau rất nhiều giữa các tiểu bang và quận, máy tính dùng khoảng phần trăm do bạn chọn thay vì một con số cố định. Khi có bản Loan Estimate, hãy thay bằng số thật.

Máy tính chi phí closing hoạt động như thế nào?

Máy tính tính số tiền vay, chi phí points, rồi hai đầu của khoảng chi phí closing:

Số tiền vay = giá nhà × (1 − phần trăm trả trước)

Points = số tiền vay × phần trăm points

Chi phí closing (thấp hoặc cao) = giá nhà × phần trăm thấp hoặc cao + points

Tiền mặt cần cho closing = tiền trả trước + chi phí closing

Lưu ý: phần trăm thấp và cao được tính trên giá nhà, còn points được tính trên số tiền vay, đúng như cách nơi cho vay báo giá points.

Ví dụ cụ thể

Ví dụ 1: nhà $450,000, trả trước 5%, không mua points

Một gia đình mua căn nhà $450,000, trả trước 5%, dự trù chi phí closing từ 2% đến 5% giá nhà.

1. Tiền trả trước: $450,000 × 5% = $22,500. Số tiền vay: $427,500.
2. Chi phí closing thấp: $450,000 × 2% = $9,000.
3. Chi phí closing cao: $450,000 × 5% = $22,500.
4. Tiền mặt cần cho closing: từ $22,500 + $9,000 = $31,500 đến $22,500 + $22,500 = $45,000.

Khoảng cách $13,500 giữa hai đầu là lý do bạn nên xin bản Loan Estimate sớm: nó thu hẹp khoảng dự trù thành một con số cụ thể.

Ví dụ 2: nhà $600,000, trả trước 20%, mua 1 point

Một chủ nhà hàng mua căn nhà $600,000, trả trước 20%, dự trù chi phí closing 2% đến 4% và mua 1 point để hạ lãi.

1. Số tiền vay: $600,000 × 80% = $480,000.
2. Points: $480,000 × 1% = $4,800.
3. Chi phí closing: từ $12,000 + $4,800 = $16,800 đến $24,000 + $4,800 = $28,800.
4. Tiền mặt cần cho closing: từ $120,000 + $16,800 = $136,800 đến $120,000 + $28,800 = $148,800.

Kết quả của bạn có ý nghĩa gì?

Tiền mặt cao là con số an toàn để chuẩn bị. Tiền đặt cọc (earnest money) bạn đã trả khi ký hợp đồng thường được trừ vào số này, và các khoản hỗ trợ từ người bán hoặc nơi cho vay cũng làm nó giảm. Nhưng hãy giữ thêm tiền dự trữ sau closing, vì nơi cho vay có thể yêu cầu, và vì nhà mới luôn có chi phí bất ngờ.

Quy định của từng chương trình làm thay đổi kết quả

Vì các phí chương trình này thường được cộng vào khoản vay, máy tính không tính chúng vào tiền mặt cần cho closing. Dùng máy tính MIP FHA hoặc máy tính phí VA funding fee để xem chúng làm dư nợ tăng bao nhiêu. Bài hỗ trợ tiền trả trước mua nhà giải thích các khoản trợ cấp và khoản vay thứ hai có thể trả cả chi phí closing.

Giả định của máy tính

• Chi phí closing được tính theo phần trăm giá nhà, không chia từng khoản.
• Points tính theo phần trăm số tiền vay và cộng vào cả hai đầu của khoảng.
• Không trừ tiền đặt cọc, hỗ trợ của người bán, tín dụng từ nơi cho vay hay hỗ trợ tiền trả trước.
• Không tính phí chương trình được cộng vào khoản vay (MIP FHA, phí VA, phí USDA).

Những lỗi thường gặp

• Chỉ để dành tiền trả trước. Chi phí closing có thể bằng một phần lớn tiền trả trước, nhất là khi trả trước ít.
• Quên các khoản trả trước. Thuế nhà, bảo hiểm nhà và tiền nạp ban đầu vào tài khoản escrow là một phần đáng kể.
• Không so sánh nhiều nơi cho vay. Phí của nơi cho vay và giá points khác nhau; ba bản Loan Estimate giúp thấy rõ.
• Mua points rồi bán nhà sớm. Nếu bạn chuyển nhà hay tái tài trợ trước điểm hòa vốn, tiền points coi như mất.

Giới hạn của con số ước tính

Đây là khoảng dự trù để lập kế hoạch. Bản Loan Estimate cho từng khoản phí cụ thể, và bản Closing Disclosure, gửi ít nhất ba ngày làm việc trước closing, cho con số cuối cùng. Hãy cộng kết quả này vào kế hoạch để dành bằng máy tính tiết kiệm tiền trả trước. Một chuyên viên tư vấn nhà ở được HUD chấp thuận có thể giúp bạn đọc bản Loan Estimate miễn phí hoặc với chi phí thấp.