Chương trình vay
Cách tính MIP FHA: phí bảo hiểm trả trước và hằng tháng
Tính phí bảo hiểm trả trước 1.75%, mức phí hằng năm mà HUD áp cho khoản vay của bạn, số tiền mỗi tháng và bạn phải đóng trong 11 năm hay suốt thời hạn vay.
Cập nhật lần cuối · Chạy trên trình duyệt của bạn. Không lưu và không gửi đi bất cứ số liệu nào bạn nhập.
Phí MIP FHA
Kết quả
Nói đơn giản
Với căn nhà giá 350.000 US$ và trả trước 3,5%, khoản vay FHA gốc bằng 96,5% giá nhà. Bạn sẽ đóng 5.911 US$ phí trả trước (thường được cộng vào khoản vay, thành 343.661 US$) và phí hằng năm 0,55%, khoảng 155 US$ mỗi tháng, trong 30 năm.
Chạy trên trình duyệt của bạn. Không lưu và không gửi đi bất cứ số liệu nào bạn nhập.
Số liệu chính
- MIP mỗi tháng (năm đầu)155 US$
- MIP trả trước (1.75%)5.911 US$
- MIP hằng năm đã trả38.308 US$
- Tổng MIP, gồm phí ban đầu44.219 US$
- Hết MIP hằng nămthg 11 2056
- Mức MIP hằng năm0,55%
- Bảo hiểm khoản vay
Xem biểu đồ dạng bảng
| Năm | Bảo hiểm khoản vay |
|---|---|
| Năm 1 | 1.858 US$ |
| Năm 2 | 1.840 US$ |
| Năm 3 | 1.821 US$ |
| Năm 4 | 1.801 US$ |
| Năm 5 | 1.779 US$ |
| Năm 6 | 1.756 US$ |
| Năm 7 | 1.731 US$ |
| Năm 8 | 1.703 US$ |
| Năm 9 | 1.674 US$ |
| Năm 10 | 1.643 US$ |
| Năm 11 | 1.609 US$ |
| Năm 12 | 1.572 US$ |
| Năm 13 | 1.533 US$ |
| Năm 14 | 1.491 US$ |
| Năm 15 | 1.445 US$ |
| Năm 16 | 1.396 US$ |
| Năm 17 | 1.343 US$ |
| Năm 18 | 1.286 US$ |
| Năm 19 | 1.225 US$ |
| Năm 20 | 1.159 US$ |
| Năm 21 | 1.088 US$ |
| Năm 22 | 1.012 US$ |
| Năm 23 | 930 US$ |
| Năm 24 | 841 US$ |
| Năm 25 | 746 US$ |
| Năm 26 | 643 US$ |
| Năm 27 | 533 US$ |
| Năm 28 | 414 US$ |
| Năm 29 | 286 US$ |
| Năm 30 | 148 US$ |
So sánh tiền trả trước
| Phương án | MIP trả trước (1.75%) | Mức MIP hằng năm | MIP mỗi tháng (năm đầu) | Số năm phải đóng MIP hằng năm | MIP hằng năm đã trả |
|---|---|---|---|---|---|
| 3.5% | 5.911 US$ | 0,55% | 155 US$ | 30 năm | 38.308 US$ |
| 5% | 5.819 US$ | 0,5% | 139 US$ | 30 năm | 34.284 US$ |
| 10% | 5.513 US$ | 0,5% | 131 US$ | 11 năm | 16.292 US$ |
| 20% | 4.900 US$ | 0,5% | 117 US$ | 11 năm | 14.482 US$ |
Lịch phí bảo hiểm theo năm
| Năm | Bảo hiểm khoản vay | Dư nợ |
|---|---|---|
| Năm 1 · thg 11 2026 | 1.858 US$ | 334.575 US$ |
| Năm 2 · thg 11 2027 | 1.840 US$ | 331.157 US$ |
| Năm 3 · thg 11 2028 | 1.821 US$ | 327.477 US$ |
| Năm 4 · thg 11 2029 | 1.801 US$ | 323.516 US$ |
| Năm 5 · thg 11 2030 | 1.779 US$ | 319.251 US$ |
| Năm 6 · thg 11 2031 | 1.756 US$ | 314.660 US$ |
| Năm 7 · thg 11 2032 | 1.731 US$ | 309.717 US$ |
| Năm 8 · thg 11 2033 | 1.703 US$ | 304.396 US$ |
| Năm 9 · thg 11 2034 | 1.674 US$ | 298.668 US$ |
| Năm 10 · thg 11 2035 | 1.643 US$ | 292.501 US$ |
| Năm 11 · thg 11 2036 | 1.609 US$ | 285.861 US$ |
| Năm 12 · thg 11 2037 | 1.572 US$ | 278.714 US$ |
| Năm 13 · thg 11 2038 | 1.533 US$ | 271.019 US$ |
| Năm 14 · thg 11 2039 | 1.491 US$ | 262.735 US$ |
| Năm 15 · thg 11 2040 | 1.445 US$ | 253.817 US$ |
| Năm 16 · thg 11 2041 | 1.396 US$ | 244.216 US$ |
| Năm 17 · thg 11 2042 | 1.343 US$ | 233.880 US$ |
| Năm 18 · thg 11 2043 | 1.286 US$ | 222.752 US$ |
| Năm 19 · thg 11 2044 | 1.225 US$ | 210.773 US$ |
| Năm 20 · thg 11 2045 | 1.159 US$ | 197.876 US$ |
| Năm 21 · thg 11 2046 | 1.088 US$ | 183.992 US$ |
| Năm 22 · thg 11 2047 | 1.012 US$ | 169.046 US$ |
| Năm 23 · thg 11 2048 | 930 US$ | 152.954 US$ |
| Năm 24 · thg 11 2049 | 841 US$ | 135.631 US$ |
| Năm 25 · thg 11 2050 | 746 US$ | 116.981 US$ |
| Năm 26 · thg 11 2051 | 643 US$ | 96.904 US$ |
| Năm 27 · thg 11 2052 | 533 US$ | 75.289 US$ |
| Năm 28 · thg 11 2053 | 414 US$ | 52.020 US$ |
| Năm 29 · thg 11 2054 | 286 US$ | 26.969 US$ |
| Năm 30 · thg 11 2055 | 148 US$ | 0 US$ |
| Tổng cộng | 38.308 US$ |
Cách dùng máy tính này
- Nhập giá mua nhà, hoặc giá thẩm định nếu thấp hơn.
- Nhập tiền trả trước theo phần trăm giá nhà (từ 3.5% trở lên).
- Chọn thời hạn vay. Khoản vay từ 15 năm trở xuống có phí thấp hơn.
- Đọc phí trả trước, mức phí hằng năm, số tiền mỗi tháng và thời gian phải đóng phí hằng năm.
Vay FHA cho phép mua nhà chỉ với 3.5% tiền trả trước, nhưng mọi người vay FHA đều phải đóng phí bảo hiểm khoản vay (MIP) cho Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang. Phí có hai phần: phí trả trước đóng một lần và phí hằng năm chia ra trả mỗi tháng. Công cụ này áp dụng bảng phí hiện hành của HUD để bạn biết cách tính MIP FHA cho cả hai phần.
Máy tính MIP FHA hoạt động như thế nào?
Trước hết máy tính tìm khoản vay gốc: giá nhà trừ tiền trả trước. Sau đó nó áp dụng quy định trong Mortgagee Letter 2023-05 của HUD, áp dụng cho hồ sơ được cấp số từ ngày 20 tháng 3 năm 2023.
MIP trả trước = khoản vay gốc × 1.75%
MIP mỗi tháng (năm đầu) = khoản vay gốc × mức MIP hằng năm ÷ 12
Mức phí hằng năm phụ thuộc ba yếu tố: thời hạn vay, khoản vay gốc (trên hay dưới $726,200) và tỷ lệ vay trên giá trị (LTV), tức khoản vay gốc chia cho giá nhà.
| Thời hạn | Khoản vay gốc | LTV | MIP hằng năm | Thời gian đóng |
|---|---|---|---|---|
| Trên 15 năm | Đến $726,200 | Trên 95% | 0.55% | Suốt khoản vay |
| Trên 15 năm | Đến $726,200 | 95% trở xuống | 0.50% | 11 năm nếu LTV từ 90% trở xuống, nếu không thì suốt khoản vay |
| Trên 15 năm | Trên $726,200 | Trên 95% / 95% trở xuống | 0.75% / 0.70% | Cùng quy tắc thời gian |
| 15 năm trở xuống | Đến $726,200 | Trên 90% / 90% trở xuống | 0.40% / 0.15% | Suốt khoản vay / 11 năm |
| 15 năm trở xuống | Trên $726,200 | Trên 90% / 78-90% / 78% trở xuống | 0.65% / 0.40% / 0.15% | Suốt khoản vay / 11 năm / 11 năm |
Ví dụ cụ thể
Ví dụ 1: trả trước tối thiểu 3.5%
Một gia đình mua căn nhà $400,000, trả trước 3.5%, vay 30 năm.
- Khoản vay gốc: $400,000 − $14,000 = $386,000. LTV là 96.5%.
- MIP trả trước: $386,000 × 1.75% = $6,755. Nếu cộng vào khoản vay, số tiền vay thành $392,755.
- LTV trên 95%, nên mức phí hằng năm là 0.55%: $386,000 × 0.55% ÷ 12 = khoảng $177 mỗi tháng.
- LTV trên 90%, nên phí hằng năm kéo dài suốt thời hạn vay.
Ví dụ 2: trả trước 10%
Cùng căn nhà $400,000 nhưng trả trước 10%:
- Khoản vay gốc $360,000, LTV đúng 90%.
- MIP trả trước: $360,000 × 1.75% = $6,300.
- Mức phí hằng năm 0.50%: $360,000 × 0.50% ÷ 12 = $150 mỗi tháng.
- LTV từ 90% trở xuống, nên phí hằng năm dừng sau 11 năm.
Chỉ một thay đổi đó giúp gia đình khỏi phải đóng MIP hàng chục năm. Nếu cùng khoản vay $360,000 chọn thời hạn 15 năm, phí hằng năm chỉ còn 0.15%, tức $45 mỗi tháng. Lưu ý trả trước 5% ($380,000 vay) cũng hạ phí xuống 0.50%, khoảng $158 mỗi tháng, nhưng vẫn phải đóng suốt khoản vay vì LTV trên 90%.
Kết quả của bạn có ý nghĩa gì?
MIP mỗi tháng được cộng vào tiền trả góp, nên hãy tính nó khi kiểm tra khả năng chi trả bằng máy tính tiền trả góp mua nhà (đặt PMI bằng 0 ở đó rồi cộng con số này). Nếu MIP kéo dài suốt khoản vay, nhiều người vay dự định tái tài trợ sang vay thông thường khi có khoảng 20% vốn trong nhà, việc này bỏ hẳn bảo hiểm FHA.
Quy định của chương trình làm thay đổi kết quả
- Hạn mức vay: khoản vay gốc phải nằm trong hạn mức FHA của quận. Năm 2026, hạn mức nhà một căn từ $541,287 đến $1,249,125 tùy quận.
- Điểm tín dụng: từ 580 trở lên được trả trước 3.5%; từ 500 đến 579 phải trả trước 10%, đồng thời rút MIP còn 11 năm.
- Tái tài trợ streamline và một số chương trình đặc biệt có mức phí khác.
- Thay đổi mức phí: HUD có thể đổi phí bằng mortgagee letter mới. Mức phí của bạn được chốt theo ngày hồ sơ FHA được cấp số.
Bài vay mua nhà FHA giải thích đầy đủ điều kiện, hạn mức theo quận và ai còn đủ điều kiện.
So sánh MIP FHA với các loại bảo hiểm khác
| Loại vay | Phí lúc đầu | Phí định kỳ | Có thể dừng sớm không? |
|---|---|---|---|
| FHA | MIP 1.75% | 0.15% đến 0.75% mỗi năm | Chỉ khi tái tài trợ, trừ khi trả trước 10%+ (11 năm) |
| Thông thường | Không có | PMI tính theo tín dụng và tiền trả trước | Có, xin hủy ở 80% LTV, tự dừng ở 78% |
| VA | Funding fee 0.5% đến 3.3% trừ khi được miễn | Không có | Không áp dụng |
| USDA | Phí bảo lãnh, tối đa 3.5% | Phí hằng năm, tối đa 0.5% | Không |
Để so PMI của vay thông thường, hãy dùng máy tính hủy PMI, còn bài bảo hiểm thế chấp giải thích (bằng tiếng Anh) so sánh đầy đủ các loại.
Giả định của máy tính
- Khoản vay gốc là giá nhà trừ tiền trả trước; phí trả trước không được tính vào LTV.
- Mức phí theo Mortgagee Letter 2023-05 của HUD cho khoản vay mua nhà thông thường (forward).
- Số tiền mỗi tháng là phí năm đầu; các năm sau thấp hơn một chút.
- Thời hạn trên 15 năm dùng bảng phí cao hơn.
Những lỗi thường gặp
- Quên phí trả trước. Cộng nó vào khoản vay làm tăng dư nợ và tăng tiền vốn, lãi mỗi tháng.
- Tưởng MIP tự hết khi có 20% vốn. Đó là quy tắc PMI của vay thông thường. MIP FHA theo quy tắc riêng: 11 năm hoặc suốt khoản vay.
- Dùng giá mua khi giá thẩm định thấp hơn. LTV được tính trên con số thấp hơn trong hai giá.
- Trả trước 9.5% thay vì 10%. Chỉ thiếu một chút là phải đóng MIP suốt khoản vay thay vì 11 năm.
Giới hạn của con số ước tính
Nơi cho vay sẽ tính chính xác các khoản phí trên bản Loan Estimate. Nếu bạn đang để dành tiền để đạt mốc 10%, các chương trình hỗ trợ tiền trả trước mua nhà có thể giúp. Một chuyên viên tư vấn nhà ở được HUD chấp thuận có thể giải thích các con số cùng bạn miễn phí hoặc với chi phí thấp.
Để tham khảo, lãi suất trung bình toàn quốc cho khoản vay cố định 30 năm là 7,40% tính đến 15 tháng 10, 2026 (Freddie Mac). Lãi suất vay FHA, VA và USDA do từng nơi cho vay đặt và thường khác.Nguồn: Khảo sát Thị trường Thế chấp Sơ cấp (PMMS) của Freddie Mac, qua FRED
Câu hỏi thường gặp
Phí bảo hiểm FHA năm 2026 là bao nhiêu?
FHA thu phí trả trước 1.75% khoản vay gốc và phí hằng năm chia ra trả mỗi tháng. Với đa số khoản vay 30 năm từ $726,200 trở xuống, phí hằng năm là 0.55% nếu trả trước dưới 5% và 0.50% nếu trả trước từ 5% trở lên, theo Mortgagee Letter 2023-05 của HUD.
Có cộng MIP trả trước vào khoản vay được không?
Được. Phần lớn người vay cộng khoản 1.75% này vào dư nợ thay vì trả tiền mặt. Bạn cũng có thể trả bằng tiền mặt vào ngày closing.
Phải đóng MIP FHA bao lâu?
Nếu tỷ lệ vay trên giá trị lúc đầu từ 90% trở xuống (trả trước 10% trở lên), bạn đóng phí hằng năm trong 11 năm. Nếu trả trước dưới 10%, bạn đóng suốt thời hạn vay, trừ khi tái tài trợ sang khoản vay không có bảo hiểm FHA.
Vì sao MIP hằng tháng giảm dần theo thời gian?
Phí hằng năm được tính lại mỗi năm trên dư nợ trung bình, nên giảm chậm khi bạn trả bớt nợ. Máy tính này cho thấy con số của năm đầu tiên.
MIP FHA có đắt hơn PMI không?
Còn tùy điểm tín dụng. Người có điểm thấp thường trả ít hơn với FHA, còn người có tín dụng tốt và trả trước từ 5% trở lên thường trả ít hơn với PMI của vay thông thường, loại có thể hủy về sau.
Vay FHA 15 năm có MIP rẻ hơn không?
Có. Với khoản vay từ 15 năm trở xuống và không quá $726,200, phí hằng năm là 0.15% nếu trả trước 10% trở lên và 0.40% nếu trả trước ít hơn.
Có được hoàn lại MIP trả trước không?
Nếu bạn tái tài trợ sang một khoản vay FHA mới trong vòng ba năm, một phần phí trả trước được trừ vào khoản vay mới theo thang giảm dần. Tái tài trợ sang vay thông thường thì không được hoàn.
Người có DACA hoặc visa lao động có dùng máy tính này được không?
Máy tính vẫn chạy, nhưng với hồ sơ FHA được cấp số từ ngày 25 tháng 5 năm 2025, người cư trú không thường trú không còn được vay FHA theo Mortgagee Letter 2025-09. Hãy hỏi nơi cho vay về các lựa chọn khác.
Nguồn tham khảo
Đọc bài hướng dẫn
Máy tính liên quan
- Tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) Tìm hai tỷ lệ mà nơi cho vay xem đầu tiên: bao nhiêu phần thu nhập trước thuế dành cho nhà ở, và bao nhiêu phần dành cho tất cả các khoản nợ mỗi tháng.
- Phí VA funding fee Phí VA funding fee là khoản phí một lần trên hầu hết các khoản vay VA. Nhập thông tin khoản vay để xem mức phần trăm áp dụng, số tiền và tổng khoản vay nếu cộng phí vào.
- Phí bảo lãnh USDA Vay USDA bảo lãnh không cần tiền trả trước, nhưng có hai khoản phí: phí bảo lãnh trả trước và phí hằng năm chia ra trả mỗi tháng. Ước tính cả hai ở đây.
- Ngày hủy PMI Xem cần bao nhiêu kỳ trả trước khi bạn được xin công ty dịch vụ khoản vay hủy bảo hiểm khoản vay tư nhân (PMI), và khi nào luật liên bang tự động chấm dứt nó.