Tiền trả góp và lịch trả nợ
Tính tiền trả góp mua nhà hằng tháng: gồm thuế, bảo hiểm và PMI
Xem căn nhà thật sự tốn bao nhiêu mỗi tháng: không chỉ vốn và lãi, mà cả thuế nhà, bảo hiểm, phí HOA và bảo hiểm khoản vay mà bên cho vay đều tính vào.
Cập nhật lần cuối · Chạy trên trình duyệt của bạn. Không lưu và không gửi đi bất cứ số liệu nào bạn nhập.
Tiền trả góp mua nhà
Kết quả
Nói đơn giản
Với căn nhà giá 400.000 US$ và trả trước 10%, bạn sẽ vay 360.000 US$. Tiền trả góp ước tính là 3.193 US$ mỗi tháng: 2.493 US$ vốn và lãi, 400 US$ thuế nhà, 150 US$ bảo hiểm, 150 US$ bảo hiểm khoản vay và 0 US$ phí HOA.
Chạy trên trình duyệt của bạn. Không lưu và không gửi đi bất cứ số liệu nào bạn nhập.
Số liệu chính
- Tiền trả góp ước tính mỗi tháng3.193 US$
- Tổng tiền lãi537.324 US$
- Tổng đã trả1.113.324 US$
- Ngày trả hết nợthg 10 2056
- Hết PMI (78%)thg 11 2036
- Số tiền vay360.000 US$
- Vốn và lãi2.493 US$78%
- Thuế nhà400 US$13%
- Bảo hiểm nhà150 US$5%
- Bảo hiểm khoản vay (PMI)150 US$5%
- Dư nợ
- Tổng lãi đến nay
Xem biểu đồ dạng bảng
| Năm | Dư nợ | Tổng lãi đến nay |
|---|---|---|
| Năm 1 | 356.616 US$ | 26.527 US$ |
| Năm 2 | 352.973 US$ | 52.794 US$ |
| Năm 3 | 349.051 US$ | 78.783 US$ |
| Năm 4 | 344.828 US$ | 104.472 US$ |
| Năm 5 | 340.283 US$ | 129.837 US$ |
| Năm 6 | 335.389 US$ | 154.854 US$ |
| Năm 7 | 330.121 US$ | 179.496 US$ |
| Năm 8 | 324.449 US$ | 203.736 US$ |
| Năm 9 | 318.343 US$ | 227.540 US$ |
| Năm 10 | 311.770 US$ | 250.878 US$ |
| Năm 11 | 304.693 US$ | 273.712 US$ |
| Năm 12 | 297.075 US$ | 296.004 US$ |
| Năm 13 | 288.873 US$ | 317.713 US$ |
| Năm 14 | 280.043 US$ | 338.795 US$ |
| Năm 15 | 270.538 US$ | 359.200 US$ |
| Năm 16 | 260.304 US$ | 378.877 US$ |
| Năm 17 | 249.287 US$ | 397.771 US$ |
| Năm 18 | 237.427 US$ | 415.821 US$ |
| Năm 19 | 224.658 US$ | 432.963 US$ |
| Năm 20 | 210.912 US$ | 449.128 US$ |
| Năm 21 | 196.113 US$ | 464.240 US$ |
| Năm 22 | 180.182 US$ | 478.220 US$ |
| Năm 23 | 163.030 US$ | 490.979 US$ |
| Năm 24 | 144.566 US$ | 502.425 US$ |
| Năm 25 | 124.688 US$ | 512.458 US$ |
| Năm 26 | 103.288 US$ | 520.969 US$ |
| Năm 27 | 80.249 US$ | 527.841 US$ |
| Năm 28 | 55.447 US$ | 532.950 US$ |
| Năm 29 | 28.746 US$ | 536.159 US$ |
| Năm 30 | 0 US$ | 537.324 US$ |
So sánh các phương án
| Phương án | Tiền trả góp ước tính mỗi tháng | Tổng tiền lãi | Tổng đã trả | Ngày trả hết nợ |
|---|---|---|---|---|
| Số liệu của bạn | 3.193 US$ | 537.324 US$ | 1.113.324 US$ | thg 10 2056 |
| Vay 15 năm | 4.017 US$ | 237.028 US$ | 701.878 US$ | thg 10 2041 |
| Vay 30 năm | 3.193 US$ | 537.324 US$ | 1.113.324 US$ | thg 10 2056 |
| Trả trước 20% | 2.766 US$ | 477.622 US$ | 995.622 US$ | thg 10 2056 |
| Chênh lệch: Vay 15 năm | +824 US$ | −300.297 US$ | −411.447 US$ | −180 tháng (15 năm 0 tháng) |
| Chênh lệch: Vay 30 năm | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Chênh lệch: Trả trước 20% | −427 US$ | −59.703 US$ | −117.703 US$ | 0 |
Lịch trả nợ
| Năm | Tiền trả (P&I + thêm) | Tiền gốc | Tiền lãi | Trả thêm | Bảo hiểm khoản vay | Thuế, bảo hiểm, HOA | Tổng chi phí nhà | Dư nợ | Tổng lãi đến nay |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Năm 1 · thg 11 2026 | 29.911 US$ | 3.384 US$ | 26.527 US$ | 0 US$ | 1.800 US$ | 6.600 US$ | 38.311 US$ | 356.616 US$ | 26.527 US$ |
| Năm 2 · thg 11 2027 | 29.911 US$ | 3.643 US$ | 26.268 US$ | 0 US$ | 1.800 US$ | 6.600 US$ | 38.311 US$ | 352.973 US$ | 52.794 US$ |
| Năm 3 · thg 11 2028 | 29.911 US$ | 3.922 US$ | 25.989 US$ | 0 US$ | 1.800 US$ | 6.600 US$ | 38.311 US$ | 349.051 US$ | 78.783 US$ |
| Năm 4 · thg 11 2029 | 29.911 US$ | 4.222 US$ | 25.688 US$ | 0 US$ | 1.800 US$ | 6.600 US$ | 38.311 US$ | 344.828 US$ | 104.472 US$ |
| Năm 5 · thg 11 2030 | 29.911 US$ | 4.546 US$ | 25.365 US$ | 0 US$ | 1.800 US$ | 6.600 US$ | 38.311 US$ | 340.283 US$ | 129.837 US$ |
| Năm 6 · thg 11 2031 | 29.911 US$ | 4.894 US$ | 25.017 US$ | 0 US$ | 1.800 US$ | 6.600 US$ | 38.311 US$ | 335.389 US$ | 154.854 US$ |
| Năm 7 · thg 11 2032 | 29.911 US$ | 5.268 US$ | 24.642 US$ | 0 US$ | 1.800 US$ | 6.600 US$ | 38.311 US$ | 330.121 US$ | 179.496 US$ |
| Năm 8 · thg 11 2033 | 29.911 US$ | 5.672 US$ | 24.239 US$ | 0 US$ | 1.800 US$ | 6.600 US$ | 38.311 US$ | 324.449 US$ | 203.736 US$ |
| Năm 9 · thg 11 2034 | 29.911 US$ | 6.106 US$ | 23.805 US$ | 0 US$ | 1.800 US$ | 6.600 US$ | 38.311 US$ | 318.343 US$ | 227.540 US$ |
| Năm 10 · thg 11 2035 | 29.911 US$ | 6.573 US$ | 23.337 US$ | 0 US$ | 1.800 US$ | 6.600 US$ | 38.311 US$ | 311.770 US$ | 250.878 US$ |
| Năm 11 · thg 11 2036 | 29.911 US$ | 7.077 US$ | 22.834 US$ | 0 US$ | 0 US$ | 6.600 US$ | 36.511 US$ | 304.693 US$ | 273.712 US$ |
| Năm 12 · thg 11 2037 | 29.911 US$ | 7.618 US$ | 22.292 US$ | 0 US$ | 0 US$ | 6.600 US$ | 36.511 US$ | 297.075 US$ | 296.004 US$ |
| Năm 13 · thg 11 2038 | 29.911 US$ | 8.202 US$ | 21.709 US$ | 0 US$ | 0 US$ | 6.600 US$ | 36.511 US$ | 288.873 US$ | 317.713 US$ |
| Năm 14 · thg 11 2039 | 29.911 US$ | 8.830 US$ | 21.081 US$ | 0 US$ | 0 US$ | 6.600 US$ | 36.511 US$ | 280.043 US$ | 338.795 US$ |
| Năm 15 · thg 11 2040 | 29.911 US$ | 9.506 US$ | 20.405 US$ | 0 US$ | 0 US$ | 6.600 US$ | 36.511 US$ | 270.538 US$ | 359.200 US$ |
| Năm 16 · thg 11 2041 | 29.911 US$ | 10.233 US$ | 19.677 US$ | 0 US$ | 0 US$ | 6.600 US$ | 36.511 US$ | 260.304 US$ | 378.877 US$ |
| Năm 17 · thg 11 2042 | 29.911 US$ | 11.017 US$ | 18.894 US$ | 0 US$ | 0 US$ | 6.600 US$ | 36.511 US$ | 249.287 US$ | 397.771 US$ |
| Năm 18 · thg 11 2043 | 29.911 US$ | 11.860 US$ | 18.050 US$ | 0 US$ | 0 US$ | 6.600 US$ | 36.511 US$ | 237.427 US$ | 415.821 US$ |
| Năm 19 · thg 11 2044 | 29.911 US$ | 12.769 US$ | 17.142 US$ | 0 US$ | 0 US$ | 6.600 US$ | 36.511 US$ | 224.658 US$ | 432.963 US$ |
| Năm 20 · thg 11 2045 | 29.911 US$ | 13.746 US$ | 16.165 US$ | 0 US$ | 0 US$ | 6.600 US$ | 36.511 US$ | 210.912 US$ | 449.128 US$ |
| Năm 21 · thg 11 2046 | 29.911 US$ | 14.799 US$ | 15.112 US$ | 0 US$ | 0 US$ | 6.600 US$ | 36.511 US$ | 196.113 US$ | 464.240 US$ |
| Năm 22 · thg 11 2047 | 29.911 US$ | 15.932 US$ | 13.979 US$ | 0 US$ | 0 US$ | 6.600 US$ | 36.511 US$ | 180.182 US$ | 478.220 US$ |
| Năm 23 · thg 11 2048 | 29.911 US$ | 17.151 US$ | 12.759 US$ | 0 US$ | 0 US$ | 6.600 US$ | 36.511 US$ | 163.030 US$ | 490.979 US$ |
| Năm 24 · thg 11 2049 | 29.911 US$ | 18.464 US$ | 11.446 US$ | 0 US$ | 0 US$ | 6.600 US$ | 36.511 US$ | 144.566 US$ | 502.425 US$ |
| Năm 25 · thg 11 2050 | 29.911 US$ | 19.878 US$ | 10.033 US$ | 0 US$ | 0 US$ | 6.600 US$ | 36.511 US$ | 124.688 US$ | 512.458 US$ |
| Năm 26 · thg 11 2051 | 29.911 US$ | 21.400 US$ | 8.511 US$ | 0 US$ | 0 US$ | 6.600 US$ | 36.511 US$ | 103.288 US$ | 520.969 US$ |
| Năm 27 · thg 11 2052 | 29.911 US$ | 23.038 US$ | 6.872 US$ | 0 US$ | 0 US$ | 6.600 US$ | 36.511 US$ | 80.249 US$ | 527.841 US$ |
| Năm 28 · thg 11 2053 | 29.911 US$ | 24.802 US$ | 5.108 US$ | 0 US$ | 0 US$ | 6.600 US$ | 36.511 US$ | 55.447 US$ | 532.950 US$ |
| Năm 29 · thg 11 2054 | 29.911 US$ | 26.701 US$ | 3.210 US$ | 0 US$ | 0 US$ | 6.600 US$ | 36.511 US$ | 28.746 US$ | 536.159 US$ |
| Năm 30 · thg 11 2055 | 29.911 US$ | 28.746 US$ | 1.165 US$ | 0 US$ | 0 US$ | 6.600 US$ | 36.511 US$ | 0 US$ | 537.324 US$ |
| Tổng cộng | 897.324 US$ | 360.000 US$ | 537.324 US$ | 0 US$ | 18.000 US$ | 198.000 US$ | 1.113.324 US$ |
Cách dùng máy tính này
- Nhập giá nhà và phần trăm tiền bạn định trả trước.
- Nhập lãi suất. Ô này bắt đầu bằng mức trung bình toàn quốc hằng tuần; hãy thay bằng lãi suất mà nơi cho vay báo cho bạn.
- Chọn thời hạn vay, thường là 30 hoặc 15 năm.
- Thêm thuế nhà mỗi năm, bảo hiểm nhà mỗi năm và phí HOA mỗi tháng nếu có.
- Chỉnh phí PMI nếu bạn trả trước dưới 20%, rồi đọc tổng tiền mỗi tháng và phần tóm tắt bằng lời.
Tiền trả góp mua nhà không chỉ là tiền trả cho khoản vay. Khi xét hồ sơ, bên cho vay nhìn vào toàn bộ chi phí nhà ở mỗi tháng, và bạn cũng nên làm như vậy. Công cụ tính tiền trả góp mua nhà này cộng năm phần thường gặp của một kỳ trả, để con số bạn thấy gần với số tiền thật sự rời khỏi tài khoản ngân hàng mỗi tháng.
Nhiều gia đình người Việt chỉ hỏi “lãi bao nhiêu, mỗi tháng trả bao nhiêu” rồi bất ngờ khi hóa đơn thật cao hơn vài trăm đô. Phần chênh lệch đó thường là thuế nhà, bảo hiểm và phí HOA. Hãy nhập đủ các ô để tránh bất ngờ.
Máy tính tiền trả góp mua nhà hoạt động như thế nào?
Trước hết, máy tính tìm số tiền vay: giá nhà trừ tiền trả trước. Sau đó nó tính phần vốn và lãi bằng công thức chuẩn cho khoản vay lãi suất cố định, trả dần đều mỗi tháng:
M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)
Trong đó P là số tiền vay, r là lãi suất năm chia cho 12 (6.5% thành 0.065 ÷ 12 = 0.005417), và n là số tháng phải trả (360 tháng với khoản vay 30 năm). Các phần còn lại được chia đều theo tháng:
- Thuế nhà: thuế mỗi năm ÷ 12
- Bảo hiểm nhà: phí bảo hiểm mỗi năm ÷ 12
- Phí HOA: số tiền mỗi tháng bạn nhập
- PMI: số tiền vay × phí PMI ÷ 12, chỉ áp dụng khi khoản vay lớn hơn 80% giá nhà
Tổng tiền trả mỗi tháng là tổng của cả năm phần trên.
Ví dụ cụ thể
Ví dụ 1: nhà $500,000, trả trước 10%
Giả sử một gia đình mua căn nhà $500,000, trả trước 10%, vay 30 năm với lãi suất giả định 6.5%. Thuế nhà $6,000 mỗi năm, bảo hiểm $1,800 mỗi năm, không có HOA và phí PMI 0.5% mỗi năm.
- Tiền trả trước: $500,000 × 10% = $50,000, nên số tiền vay là $450,000.
- Vốn và lãi: khoảng $2,844 mỗi tháng.
- Thuế nhà: $6,000 ÷ 12 = $500. Bảo hiểm: $1,800 ÷ 12 = $150.
- Khoản vay bằng 90% giá nhà, nên có PMI: $450,000 × 0.5% ÷ 12 = $187.50.
- Tổng cộng: khoảng $3,682 mỗi tháng.
Ví dụ 2: nhà phố $350,000, trả trước 20%, vay 15 năm, có HOA
Một cặp vợ chồng mua căn townhouse $350,000, trả trước 20% ($70,000), vay 15 năm với lãi suất giả định 6%. Thuế nhà $4,200 mỗi năm, bảo hiểm $1,500 mỗi năm, phí HOA $200 mỗi tháng. Số tiền vay là $280,000.
- Vốn và lãi: khoảng $2,363 mỗi tháng.
- Thuế $350, bảo hiểm $125, HOA $200.
- Khoản vay đúng bằng 80% giá nhà, nên không có PMI.
- Tổng cộng: khoảng $3,038 mỗi tháng.
Nếu cùng căn nhà đó vay 30 năm thay vì 15 năm, tổng tiền mỗi tháng giảm còn khoảng $2,354. Kỳ hạn ngắn làm tiền trả cao hơn, nhưng gia đình trả xong nhà sớm gấp đôi và tốn ít tiền lãi hơn nhiều.
Kết quả của bạn có ý nghĩa gì?
Tổng tiền mỗi tháng chính là “khoản trả nhà ở” mà bên cho vay dùng để tính tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI). Nhiều khoản vay thông thường được hệ thống tự động của Fannie Mae duyệt cho phép DTI tổng đến 50%. Hướng dẫn thẩm định thủ công tiêu chuẩn của FHA là 31% cho nhà ở và 43% cho tất cả các khoản nợ. Nếu tiền trả góp đẩy bạn vượt các mức này, hãy thử giá nhà thấp hơn, trả trước nhiều hơn hoặc trả bớt các khoản nợ khác. Máy tính tỷ lệ nợ trên thu nhập cho bạn biết mình đang ở đâu.
Quy định của từng chương trình làm thay đổi kết quả
| Loại vay | Bảo hiểm trong tiền trả hằng tháng | Trả trước tối thiểu thường gặp |
|---|---|---|
| Thông thường (conventional) | PMI khi trả trước dưới 20%; có thể hủy về sau | 3% với một số chương trình |
| FHA | MIP hằng năm trong 11 năm hoặc suốt khoản vay, cộng 1.75% trả trước | 3.5% nếu điểm tín dụng 580 trở lên |
| VA | Không có bảo hiểm hằng tháng; phí funding fee một lần trừ khi được miễn | 0% |
| USDA | Phí bảo lãnh hằng năm cộng phí trả trước | 0% |
Với vay FHA, VA hoặc USDA, hãy đặt phí PMI bằng 0 ở đây rồi cộng thêm khoản phí riêng của chương trình bằng máy tính MIP FHA, máy tính phí VA funding fee hoặc máy tính phí bảo lãnh USDA. Nếu bạn đang cân nhắc FHA, bài vay mua nhà FHA giải thích điều kiện và hạn mức năm 2026.
Giả định của máy tính
- Lãi suất cố định suốt thời hạn vay; không tính trường hợp lãi suất điều chỉnh (ARM).
- Thuế nhà và bảo hiểm giữ nguyên mỗi năm (thực tế thường tăng dần).
- PMI là một tỷ lệ cố định trên số tiền vay ban đầu và không còn hiện ra khi khoản vay bằng hoặc dưới 80% giá nhà.
- Ô lãi suất bắt đầu bằng mức trung bình toàn quốc hằng tuần hiện bên dưới máy tính, đó không phải lời chào vay.
- Chi phí closing và điểm giảm lãi (points) không được tính; hãy dùng máy tính chi phí closing.
Những lỗi thường gặp
- Chỉ tính vốn và lãi. Thuế và bảo hiểm có thể cộng thêm vài trăm đô mỗi tháng.
- Dùng hóa đơn thuế cũ của người bán. Nhiều quận định giá lại khi nhà đổi chủ, nên hóa đơn mới có thể cao hơn.
- Quên phí HOA. Condo, townhouse và nhiều khu nhà mới đều thu phí này, và bên cho vay có tính vào.
- Lấy lãi suất quảng cáo làm lãi suất của mình. Lãi suất thật phụ thuộc vào điểm tín dụng, tiền trả trước, points và loại vay.
- Không thử nhiều mức lãi suất. Ở Ví dụ 1, nếu lãi suất giả định cao hơn một điểm (7.5%), phần vốn và lãi tăng từ khoảng $2,844 lên khoảng $3,146 mỗi tháng. Hãy thử vài mức trước khi chốt ngân sách.
Giới hạn của con số ước tính
Đây là con số ước tính để tham khảo. Bản Loan Estimate của nơi cho vay sẽ cho thấy số liệu thật, gồm khoản dự phòng escrow, giá bảo hiểm khoản vay và points nếu có. Hãy so sánh ít nhất ba bản Loan Estimate trước khi chọn. Nếu thu nhập của bạn đến từ tiệm nail, nhà hàng hay kinh doanh riêng, bài vay mua nhà bằng sao kê ngân hàng giải thích cách nơi cho vay tính thu nhập. Một chuyên viên tư vấn nhà ở được HUD chấp thuận có thể xem lại các con số cùng bạn miễn phí hoặc với chi phí thấp.
Để tham khảo, lãi suất trung bình toàn quốc cho khoản vay cố định 30 năm là 7,40% tính đến 15 tháng 10, 2026 (Freddie Mac). Lãi suất vay FHA, VA và USDA do từng nơi cho vay đặt và thường khác.Nguồn: Khảo sát Thị trường Thế chấp Sơ cấp (PMMS) của Freddie Mac, qua FRED
Câu hỏi thường gặp
Tiền trả góp mua nhà hằng tháng gồm những gì?
Thường gồm bốn phần: vốn, lãi, thuế nhà và bảo hiểm nhà, gọi tắt là PITI. Nhiều người còn trả thêm bảo hiểm khoản vay và phí HOA. Bên cho vay cộng tất cả các khoản này khi xét bạn có trả nổi khoản vay hay không.
Phần vốn và lãi được tính như thế nào?
Máy tính dùng công thức trả góp chuẩn M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n), trong đó P là số tiền vay, r là lãi suất mỗi tháng và n là số kỳ trả. Với khoản vay lãi suất cố định, con số này giữ nguyên suốt thời hạn vay.
Vì sao số của nơi cho vay khác với máy tính này?
Nơi cho vay dùng lãi suất thật của bạn, thuế suất của quận, báo giá bảo hiểm và giá PMI riêng của họ. Tài khoản escrow cũng có thể giữ thêm một khoản dự phòng tối đa hai tháng. Hãy xem kết quả ở đây là con số để lập kế hoạch.
Khi nào thì không phải đóng PMI nữa?
Với vay thông thường, bạn có thể xin hủy PMI khi dư nợ xuống còn 80% giá trị ban đầu của căn nhà, và PMI tự chấm dứt ở mức 78% hoặc khi đến nửa thời hạn vay. Máy tính hủy PMI giúp bạn ước tính tháng đó.
Máy tính này có dùng cho vay FHA được không?
Được cho phần vốn, lãi, thuế và bảo hiểm nhà. FHA thu phí bảo hiểm MIP riêng thay cho PMI, nên hãy đặt phí PMI bằng 0 ở đây và dùng máy tính MIP FHA cho phần đó.
Vay 15 năm có đáng với tiền trả hằng tháng cao hơn không?
Vay 15 năm thường có lãi suất thấp hơn và tổng tiền lãi ít hơn rất nhiều, nhưng tiền trả mỗi tháng cao hơn đáng kể. Chỉ nên chọn khi khoản trả lớn hơn vẫn chừa được tiền tiết kiệm và tiền phòng thân.
Gia đình nhiều thế hệ cùng đứng tên vay thì nhập số liệu thế nào?
Tiền trả góp không phụ thuộc vào số người đứng tên, nên bạn cứ nhập giá nhà, tiền trả trước và các chi phí như bình thường. Thu nhập của từng người chỉ quan trọng ở bước xét tỷ lệ nợ trên thu nhập, hãy dùng máy tính DTI cho bước đó.
Số liệu tôi nhập có bị lưu hay gửi đi đâu không?
Không. Máy tính chạy ngay trên trình duyệt của bạn. Nếu bạn bấm nút sao chép đường dẫn, các con số được gắn vào chính đường dẫn đó để bạn lưu hoặc gửi cho người thân.
Nguồn tham khảo
Đọc bài hướng dẫn
Máy tính liên quan
- Ngày hủy PMI Xem cần bao nhiêu kỳ trả trước khi bạn được xin công ty dịch vụ khoản vay hủy bảo hiểm khoản vay tư nhân (PMI), và khi nào luật liên bang tự động chấm dứt nó.
- Chi phí closing Lập một khoảng dự trù cho chi phí closing và tổng tiền mặt bạn cần vào ngày ký giấy, ngay cả trước khi có bản Loan Estimate trong tay.
- Thuê hay mua nhà So số tiền bạn sẽ trả khi tiếp tục thuê với chi phí thật của việc mua sau khi bán lại, để thấy con đường nào có lợi hơn trong khoảng thời gian của gia đình bạn.
- FHA hay vay thông thường Đưa cùng một căn nhà qua hai loại vay để xem loại nào rẻ hơn mỗi tháng và rẻ hơn trong những năm bạn định ở, có tính cả bảo hiểm MIP của FHA lẫn PMI của vay thông thường.