모기지 계산기: 재산세·보험·PMI까지 포함한 미국 주택 월 상환액

미국에서 집을 살 때 매달 나가는 돈은 대출 원금과 이자만이 아닙니다. 재산세와 주택보험료, 콘도나 타운하우스라면 HOA 관리비, 다운페이먼트가 적으면 모기지 보험까지 붙습니다. 대출기관도 이 금액 전체를 기준으로 심사하므로, 집을 보러 다니기 전에 실제 월 부담액을 먼저 확인해 두는 것이 좋습니다.

모기지 계산기는 어떻게 계산하나요?

먼저 집값에서 다운페이먼트를 빼서 대출 금액을 구합니다. 그다음 고정금리 원리금 균등 상환 공식으로 매달 내는 원금과 이자를 계산합니다.

M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)

P는 대출 금액, r은 연 이자율을 12로 나눈 월 이자율(6.5%라면 0.065 ÷ 12 = 0.005417), n은 총 납부 횟수(30년이면 360회)입니다. 나머지 항목은 단순히 월 단위로 나눕니다.

• 재산세: 연간 재산세 ÷ 12
• 주택보험료: 연간 보험료 ÷ 12
• HOA 관리비: 입력한 월 금액 그대로
• PMI: 대출 금액 × PMI 요율 ÷ 12, 단 대출이 집값의 80%를 넘을 때만

이 다섯 가지를 모두 더한 값이 예상 월 상환액입니다.

계산 예시

예시 1: 50만 달러 단독주택, 10% 다운

가정: 집값 $500,000, 다운페이먼트 10%, 가정 금리 6.5%, 30년 고정, 연 재산세 $6,000, 연 보험료 $1,800, HOA 없음, PMI 연 0.5%.

1. 다운페이먼트는 $500,000 × 10% = $50,000이므로 대출 금액은 $450,000입니다.
2. 원금과 이자는 월 약 $2,844입니다.
3. 재산세는 $6,000 ÷ 12 = $500, 보험료는 $1,800 ÷ 12 = $150입니다.
4. 대출이 집값의 90%이므로 PMI가 붙습니다. $450,000 × 0.5% ÷ 12 = $187.50입니다.
5. 합계는 월 약 $3,682입니다.

예시 2: 40만 달러 콘도, 20% 다운, 15년 대출

가정: 집값 $400,000, 다운페이먼트 20%($80,000), 가정 금리 6.5%, 15년, 연 재산세 $4,800, 연 보험료 $1,500, 월 HOA $300.

대출 금액은 $320,000입니다. 원금과 이자는 월 약 $2,788, 재산세 $400, 보험료 $125, HOA $300이고, 대출이 정확히 집값의 80%라 PMI는 없습니다. 합계는 월 약 $3,613입니다. 같은 조건을 30년으로 바꾸면 원금과 이자가 약 $2,023으로 내려가 합계는 약 $2,848이 됩니다. 15년 대출은 매달 부담이 크지만 집을 절반 기간에 갚고 총이자도 훨씬 적습니다.

결과는 어떻게 읽어야 하나요?

여기서 나온 월 합계가 대출기관이 부채 비율(DTI) 을 계산할 때 쓰는 주거비입니다. Fannie Mae 자동심사를 거치는 컨벤셔널 론은 전체 DTI 50%까지 허용하는 경우가 많고, FHA 수동 심사 기준은 주거비 31%, 전체 부채 43%입니다. 결과가 이 선을 넘는다면 집값을 낮추거나 다운페이먼트를 늘리거나 다른 빚을 먼저 줄이는 방법을 생각해 보세요. 현재 비율은 DTI 계산기로 바로 확인할 수 있습니다.

대출 종류에 따라 달라지는 점

FHA, VA, USDA 대출이라면 이 계산기의 PMI 요율을 0으로 두고 FHA MIP 계산기, VA 펀딩피 계산기, USDA 보증 수수료 계산기로 각 프로그램의 비용을 따로 더하세요. 대출 종류별 차이는 미국 주택 융자 종류 비교 가이드에 정리되어 있습니다.

계산 가정

• 대출 기간 내내 금리가 변하지 않는 고정금리 대출로 가정합니다.
• 재산세와 보험료는 매년 같다고 봅니다. 실제로는 대개 조금씩 오릅니다.
• PMI는 원래 대출금에 대한 연 고정 비율로 계산하며, 대출이 집값의 80% 이하이면 0으로 표시됩니다.
• 금리 칸의 기본값은 아래에 표시된 전국 주간 평균이며 대출 제안이 아닙니다.
• 클로징 비용과 포인트는 포함하지 않습니다. 클로징 비용 계산기를 함께 쓰세요.

자주 하는 실수

• 원금과 이자만 보는 것. 세금과 보험료만으로도 매달 수백 달러가 더해집니다.
• 이전 집주인의 재산세를 그대로 쓰는 것. 거래가 이루어지면 다시 평가하는 카운티가 많아 새 고지액이 더 높을 수 있습니다.
• HOA를 빼먹는 것. 콘도와 신규 단지는 대부분 관리비가 있고, 대출기관도 이를 계산에 넣습니다.
• 광고 금리를 그대로 믿는 것. 실제 금리는 크레딧, 다운페이먼트, 포인트, 대출 종류에 따라 달라집니다.
• 금리 변화의 영향을 무시하는 것. 예시 1에서 금리를 가정 7.5%로 1%포인트만 올려도 원금과 이자가 약 $2,844에서 약 $3,146으로 늘어 합계가 약 $3,984가 됩니다.

이 추정치의 한계

이 결과는 교육용 추정치입니다. 실제 금액은 대출기관이 주는 Loan Estimate(대출 견적서)에 에스크로 여유분, 모기지 보험 견적, 포인트까지 반영되어 나옵니다. 최소 세 곳 이상의 견적서를 받아 비교해 보세요. 비자 종류나 영주권 여부에 따라 이용할 수 있는 대출이 다르니 영주권·비자 소지자 모기지 가이드도 참고하시고, 숫자를 함께 검토받고 싶다면 HUD 인증 주택 상담사(housing counselor)에게 무료 또는 저렴한 비용으로 상담을 받을 수 있습니다.