Ngân sách và điều kiện vay
Tính tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) khi vay mua nhà
Tìm hai tỷ lệ mà nơi cho vay xem đầu tiên: bao nhiêu phần thu nhập trước thuế dành cho nhà ở, và bao nhiêu phần dành cho tất cả các khoản nợ mỗi tháng.
Cập nhật lần cuối · Chạy trên trình duyệt của bạn. Không lưu và không gửi đi bất cứ số liệu nào bạn nhập.
Tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI)
Kết quả
Nói đơn giản
Với thu nhập 7.500 US$ mỗi tháng, tiền nhà 2.300 US$ và 600 US$ nợ khác, tỷ lệ nhà ở của bạn là 30,67% và tổng tỷ lệ nợ trên thu nhập là 38,67%.
Chạy trên trình duyệt của bạn. Không lưu và không gửi đi bất cứ số liệu nào bạn nhập.
Số liệu chính
- DTI phía sau (tất cả các khoản nợ)38,67%
- DTI phía trước (chỉ nhà ở)30,67%
- Còn lại sau nợ4.600 US$
- Nhà ở tối đa, DTI 43%2.625 US$
- Nhà ở tối đa, DTI 50%3.150 US$
- Tiền nhà mới mỗi tháng2.300 US$31%
- Các khoản nợ khác mỗi tháng600 US$8%
- Còn lại sau nợ4.600 US$61%
Xem biểu đồ dạng bảng
| DTI phía sau (tất cả các khoản nợ) | |
|---|---|
| Số liệu của bạn | 38,67% |
| FHA 43% | 43% |
| Fannie Mae 50% | 50% |
| VA 41% | 41% |
| USDA 41% | 41% |
So sánh các phương án
| Phương án | DTI phía trước (chỉ nhà ở) | DTI phía sau (tất cả các khoản nợ) |
|---|---|---|
| Số liệu của bạn | 30,67% | 38,67% |
| Sau khi trả hết một khoản nợ | 30,67% | 35,33% |
| Chênh lệch: Sau khi trả hết một khoản nợ | 0 | −3,33% |
Cách dùng máy tính này
- Nhập tổng thu nhập trước thuế mỗi tháng của tất cả những người đứng tên vay.
- Nhập toàn bộ tiền trả mỗi tháng cho căn nhà bạn muốn mua, gồm thuế, bảo hiểm và HOA hoặc bảo hiểm khoản vay nếu có.
- Nhập khoản trả tối thiểu mỗi tháng của các khoản nợ khác, đúng như trên báo cáo tín dụng.
- Đọc tỷ lệ phía trước và phía sau, rồi so với giới hạn của từng chương trình trong bảng bên dưới.
Tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) là phần thu nhập trước thuế mỗi tháng dùng để trả nợ. Đây là một trong những con số đầu tiên nơi cho vay kiểm tra, vì nó cho thấy tiền nhà mới có gánh nổi trên những gì bạn đang nợ hay không. Công cụ tính tỷ lệ nợ trên thu nhập này cho bạn cả hai phiên bản mà nơi cho vay dùng.
Với nhiều gia đình người Việt, DTI là chỗ hồ sơ hay bị vướng nhất: thu nhập không thấp, nhưng tiền xe, thẻ tín dụng và nợ học cộng lại đẩy tỷ lệ lên cao. Biết con số này sớm giúp bạn có thời gian sửa trước khi nộp hồ sơ.
Máy tính tỷ lệ nợ trên thu nhập hoạt động như thế nào?
Máy tính chia các khoản trả mỗi tháng cho thu nhập trước thuế mỗi tháng rồi đổi ra phần trăm:
DTI phía trước = tiền nhà ÷ thu nhập trước thuế mỗi tháng × 100
DTI phía sau = (tiền nhà + các khoản nợ khác) ÷ thu nhập trước thuế mỗi tháng × 100
Tiền nhà nên là toàn bộ số bạn dự định trả cho căn nhà mới: vốn, lãi, thuế nhà, bảo hiểm nhà, bảo hiểm khoản vay và phí HOA. Nếu chưa biết, hãy ước tính trước bằng máy tính tiền trả góp mua nhà.
Ví dụ cụ thể
Ví dụ 1: tỷ lệ thoải mái
Một cặp vợ chồng có tổng thu nhập $96,000 mỗi năm, tức $8,000 mỗi tháng trước thuế. Căn nhà họ muốn mua tốn $2,400 mỗi tháng, và họ đang trả $500 mỗi tháng cho tiền xe và thẻ tín dụng.
- Phía trước: $2,400 ÷ $8,000 = 0.30, tức 30%.
- Phía sau: ($2,400 + $500) ÷ $8,000 = 0.3625, tức 36.25%.
Cả hai tỷ lệ đều dưới mức hướng dẫn tiêu chuẩn 31% và 43% của FHA, và thấp hơn nhiều so với mức 50% mà nhiều khoản vay thông thường cho phép qua hệ thống duyệt tự động.
Ví dụ 2: tỷ lệ căng
Một chủ tiệm nail có thu nhập được công nhận $6,000 mỗi tháng. Căn nhà mục tiêu tốn $2,000 mỗi tháng, còn các khoản nợ khác là $800.
- Phía trước: $2,000 ÷ $6,000 = khoảng 33.33%.
- Phía sau: $2,800 ÷ $6,000 = khoảng 46.67%.
Người này vượt mức 43% tiêu chuẩn của FHA và sẽ cần yếu tố bù trừ, như tiền dự trữ hoặc tiền nhà gần bằng tiền thuê hiện tại, hoặc cần được hệ thống tự động duyệt. Nếu trả hết một khoản xe $350 mỗi tháng, tỷ lệ phía sau giảm còn khoảng 40.83%.
Kết quả của bạn có ý nghĩa gì?
Hãy chia tỷ lệ phía sau thành ba vùng:
- Dưới 36%: thường thoải mái cho cả bạn lẫn nơi cho vay.
- 36% đến 43%: phổ biến và thường được duyệt, nhưng ngân sách có thể hơi chật.
- Trên 43%: vẫn có thể với một số chương trình nếu tín dụng tốt, có tiền dự trữ hoặc được duyệt tự động, nhưng rủi ro căng thẳng tiền nhà cao hơn. Mức tối đa chung của Fannie Mae qua Desktop Underwriter là 50%.
Hãy nhớ nơi cho vay dùng thu nhập trước thuế. Tiền thực nhận nhỏ hơn sau thuế, tiền hưu và bảo hiểm sức khỏe, nên một tỷ lệ được chấp nhận vẫn có thể quá cao so với ngân sách thật.
Quy định của từng chương trình làm thay đổi kết quả
| Chương trình | Hướng dẫn DTI thường gặp | Điều gì giúp nâng giới hạn |
|---|---|---|
| Thông thường (Fannie Mae) | Đến 50% nếu duyệt tự động; 36% đến 45% nếu thủ công | Điểm tín dụng, tiền dự trữ, tiền trả trước |
| FHA | 31% nhà ở / 43% tổng nếu thẩm định thủ công | Yếu tố bù trừ, đến 40/50 thủ công; cao hơn nếu duyệt tự động |
| VA | Hướng dẫn 41% | Thu nhập còn lại cao hơn bảng của VA |
| USDA | 29% nhà ở / 41% tổng | Được chấp thuận miễn trừ tỷ lệ nợ |
| Non-QM | Mỗi nơi cho vay tự đặt | Quy tắc thu nhập theo sao kê hoặc tài sản |
Mỗi nơi cho vay có thể đặt thêm quy định chặt hơn, gọi là overlay. Bài vay mua nhà FHA nói rõ điểm tín dụng và tiền trả trước bên cạnh DTI, còn nếu bạn tự kinh doanh, bài vay mua nhà bằng sao kê ngân hàng giải thích một cách khác để tính thu nhập.
Cách giảm tỷ lệ trước khi nộp hồ sơ
Những thay đổi nhỏ có thể làm tỷ lệ giảm nhiều hơn bạn nghĩ: với thu nhập $8,000 mỗi tháng, mỗi $100 nợ hằng tháng bằng 1.25 điểm phần trăm.
- Trả hết các khoản nhỏ trước. Một thẻ cửa hàng có khoản trả tối thiểu $35 sẽ biến khỏi phép tính khi dư nợ về 0.
- Đừng vay thêm. Đừng mua trả góp đồ đạc, xe hay điện thoại cho đến sau ngày closing.
- Thêm người đồng vay. Thu nhập của vợ chồng hoặc người thân được tính nếu họ đứng tên vay và đáp ứng quy định.
- Giảm tiền nhà. Nhà rẻ hơn, trả trước nhiều hơn hoặc dùng hỗ trợ tiền trả trước để giảm số tiền vay đều giúp được.
- Chứng minh đủ thu nhập. Việc làm thêm, tiền thưởng và thu nhập tự kinh doanh có thể được tính nếu có lịch sử ổn định, thường là hai năm.
Giả định của máy tính
- Thu nhập là thu nhập trước thuế mỗi tháng của tất cả người đứng tên vay.
- “Các khoản nợ khác” là khoản trả tối thiểu mỗi tháng, không phải tổng dư nợ.
- Máy tính không áp dụng quy tắc riêng của từng chương trình về nợ học, tiền cấp dưỡng hay khoản vay trả góp sắp hết.
- Kết quả được làm tròn đến hai chữ số thập phân.
Những lỗi thường gặp
- Dùng tiền thực nhận. Nơi cho vay dùng thu nhập trước thuế, nên tỷ lệ bạn tự tính sẽ xấu hơn của họ.
- Bỏ quên thuế và bảo hiểm. Chỉ dùng vốn và lãi sẽ làm tiền nhà thấp hơn thực tế.
- Quên nợ học đang hoãn. Khoản trả $0 vẫn có thể bị tính bằng một phần dư nợ.
- Tính tiền mặt không khai thuế. Tiền boa hay thu nhập không có trên tờ khai thuế thường không được công nhận.
- Mở tín dụng mới trước ngày closing. Một khoản vay xe mới có thể đẩy DTI vượt giới hạn vào phút chót.
Giới hạn của con số ước tính
Nơi cho vay xác minh thu nhập bằng cuống lương, W-2 hoặc tờ khai thuế, và có thể lấy trung bình hoặc loại bỏ một số thu nhập như tiền làm thêm giờ mới có hay thu nhập tự kinh doanh chưa đủ lâu. Họ cũng kéo báo cáo tín dụng để lấy đúng khoản trả của bạn. Hãy dùng công cụ này để lập kế hoạch, rồi nhờ nơi cho vay hoặc một chuyên viên tư vấn nhà ở được HUD chấp thuận xem lại các con số. Để biết mức giá nhà phù hợp với DTI bạn muốn, hãy thử máy tính khả năng mua nhà.
Để tham khảo, lãi suất trung bình toàn quốc cho khoản vay cố định 30 năm là 7,40% tính đến 15 tháng 10, 2026 (Freddie Mac). Lãi suất vay FHA, VA và USDA do từng nơi cho vay đặt và thường khác.Nguồn: Khảo sát Thị trường Thế chấp Sơ cấp (PMMS) của Freddie Mac, qua FRED
Câu hỏi thường gặp
Tỷ lệ nợ trên thu nhập bao nhiêu là tốt khi vay mua nhà?
Càng thấp càng tốt. Nhiều nơi cho vay thấy yên tâm với tổng DTI từ 36% trở xuống, và đa số chương trình cho phép cao hơn: đến 50% với nhiều khoản vay thông thường được hệ thống tự động của Fannie Mae duyệt, và thường 43% hoặc hơn với FHA nếu có yếu tố bù trừ mạnh.
DTI phía trước và phía sau khác nhau thế nào?
DTI phía trước chỉ tính tiền nhà. DTI phía sau cộng thêm mọi khoản nợ khác mỗi tháng. Nơi cho vay chủ yếu xem tỷ lệ phía sau, nhưng hướng dẫn thủ công của FHA xét cả hai, bắt đầu từ 31% và 43%.
Nơi cho vay dùng thu nhập trước thuế hay sau thuế?
Trước thuế, tức là trước khi trừ thuế và các khoản khấu trừ lương. Vì vậy một tỷ lệ mà nơi cho vay chấp nhận vẫn có thể thấy chật khi so với tiền thực nhận.
Những khoản nợ nào được tính vào DTI?
Các khoản nợ trên báo cáo tín dụng và một số khoản khác như tiền cấp dưỡng con hoặc cấp dưỡng vợ chồng. Tiền xe, nợ học, khoản trả tối thiểu thẻ tín dụng và vay cá nhân đều tính. Chi phí sinh hoạt như điện nước, điện thoại, ăn uống và bảo hiểm thì không.
Nợ học đang hoãn trả, khoản trả bằng 0, có bị tính không?
Mỗi chương trình có quy tắc riêng. Nơi cho vay thông thường và FHA có thể dùng một phần trăm nhỏ của dư nợ khi khoản trả báo cáo bằng 0, nên tỷ lệ có thể cao hơn bạn nghĩ. Hãy hỏi nơi cho vay quy tắc nào áp dụng.
Làm sao giảm DTI nhanh?
Trả hết hoặc trả bớt các khoản nợ nhỏ, đừng mở tín dụng mới, thêm thu nhập của người đồng vay, chọn nhà rẻ hơn hoặc trả trước nhiều hơn. Trả thẻ tín dụng về 0 sẽ xóa khoản trả tối thiểu của thẻ đó khỏi phép tính.
Con cái hoặc cha mẹ cùng đứng tên vay có giúp giảm DTI không?
Có thể. Thu nhập của người đồng vay được cộng vào nếu họ đứng tên trên khoản vay và đáp ứng quy định của chương trình. Nhưng các khoản nợ của họ cũng bị cộng vào, nên hãy tính cả hai phía.
Nguồn tham khảo
Đọc bài hướng dẫn
Máy tính liên quan
- Khả năng mua nhà Biến thu nhập, các khoản nợ hằng tháng và tiền để dành của gia đình thành một mức giá nhà tối đa, theo cùng phép thử tỷ lệ nợ trên thu nhập mà nơi cho vay sử dụng.
- Phí MIP FHA Tính phí bảo hiểm trả trước 1.75%, mức phí hằng năm mà HUD áp cho khoản vay của bạn, số tiền mỗi tháng và bạn phải đóng trong 11 năm hay suốt thời hạn vay.
- Tiết kiệm tiền trả trước Đặt giá nhà mục tiêu và mức trả trước, rồi xem gia đình cần để dành bao nhiêu, còn thiếu bao nhiêu và mất bao nhiêu tháng để đạt mục tiêu.
- FHA hay vay thông thường Đưa cùng một căn nhà qua hai loại vay để xem loại nào rẻ hơn mỗi tháng và rẻ hơn trong những năm bạn định ở, có tính cả bảo hiểm MIP của FHA lẫn PMI của vay thông thường.