Programas de préstamo
Calculadora de MIP FHA: seguro hipotecario inicial y mensual
Todo préstamo FHA lleva seguro hipotecario (MIP): un cargo al inicio y otro anual que se paga cada mes. Vea cuánto sería cada uno y por cuántos años.
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MIP de FHA
Resultados
En palabras sencillas
En una casa de $350,000 con 3.5% de enganche, el MIP inicial es $5,911, y si lo financia el préstamo queda en $343,661. El MIP anual de 0.55% suma unos $155 al mes y se paga durante 30 años.
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Cifras clave
- MIP mensual (primer año)$155
- MIP inicial (1.75%)$5,911
- MIP anual pagado$38,308
- Todo el MIP, con inicial$44,219
- Fin del MIP anualnov 2056
- Tasa de MIP anual0.55%
- Seguro hipotecario
Ver gráfico como tabla
| Año | Seguro hipotecario |
|---|---|
| Año 1 | $1,858 |
| Año 2 | $1,840 |
| Año 3 | $1,821 |
| Año 4 | $1,801 |
| Año 5 | $1,779 |
| Año 6 | $1,756 |
| Año 7 | $1,731 |
| Año 8 | $1,703 |
| Año 9 | $1,674 |
| Año 10 | $1,643 |
| Año 11 | $1,609 |
| Año 12 | $1,572 |
| Año 13 | $1,533 |
| Año 14 | $1,491 |
| Año 15 | $1,445 |
| Año 16 | $1,396 |
| Año 17 | $1,343 |
| Año 18 | $1,286 |
| Año 19 | $1,225 |
| Año 20 | $1,159 |
| Año 21 | $1,088 |
| Año 22 | $1,012 |
| Año 23 | $930 |
| Año 24 | $841 |
| Año 25 | $746 |
| Año 26 | $643 |
| Año 27 | $533 |
| Año 28 | $414 |
| Año 29 | $286 |
| Año 30 | $148 |
Comparar pagos iniciales
| Escenario | MIP inicial (1.75%) | Tasa de MIP anual | MIP mensual (primer año) | Años que se paga el MIP anual | MIP anual pagado |
|---|---|---|---|---|---|
| 3.5% | $5,911 | 0.55% | $155 | 30 años | $38,308 |
| 5% | $5,819 | 0.5% | $139 | 30 años | $34,284 |
| 10% | $5,513 | 0.5% | $131 | 11 años | $16,292 |
| 20% | $4,900 | 0.5% | $117 | 11 años | $14,482 |
Calendario de primas por año
| Año | Seguro hipotecario | Saldo |
|---|---|---|
| Año 1 · nov 2026 | $1,858 | $334,575 |
| Año 2 · nov 2027 | $1,840 | $331,157 |
| Año 3 · nov 2028 | $1,821 | $327,477 |
| Año 4 · nov 2029 | $1,801 | $323,516 |
| Año 5 · nov 2030 | $1,779 | $319,251 |
| Año 6 · nov 2031 | $1,756 | $314,660 |
| Año 7 · nov 2032 | $1,731 | $309,717 |
| Año 8 · nov 2033 | $1,703 | $304,396 |
| Año 9 · nov 2034 | $1,674 | $298,668 |
| Año 10 · nov 2035 | $1,643 | $292,501 |
| Año 11 · nov 2036 | $1,609 | $285,861 |
| Año 12 · nov 2037 | $1,572 | $278,714 |
| Año 13 · nov 2038 | $1,533 | $271,019 |
| Año 14 · nov 2039 | $1,491 | $262,735 |
| Año 15 · nov 2040 | $1,445 | $253,817 |
| Año 16 · nov 2041 | $1,396 | $244,216 |
| Año 17 · nov 2042 | $1,343 | $233,880 |
| Año 18 · nov 2043 | $1,286 | $222,752 |
| Año 19 · nov 2044 | $1,225 | $210,773 |
| Año 20 · nov 2045 | $1,159 | $197,876 |
| Año 21 · nov 2046 | $1,088 | $183,992 |
| Año 22 · nov 2047 | $1,012 | $169,046 |
| Año 23 · nov 2048 | $930 | $152,954 |
| Año 24 · nov 2049 | $841 | $135,631 |
| Año 25 · nov 2050 | $746 | $116,981 |
| Año 26 · nov 2051 | $643 | $96,904 |
| Año 27 · nov 2052 | $533 | $75,289 |
| Año 28 · nov 2053 | $414 | $52,020 |
| Año 29 · nov 2054 | $286 | $26,969 |
| Año 30 · nov 2055 | $148 | $0 |
| Totales | $38,308 |
Cómo usar esta calculadora
- Escriba el precio de la casa.
- Escriba su enganche en porcentaje (3.5% como mínimo).
- Elija el plazo del préstamo.
- Lea el MIP inicial, el préstamo con el MIP financiado, el MIP mensual y por cuántos años lo pagaría.
El préstamo FHA es popular entre quienes compran su primera casa porque pide solo 3.5% de enganche y acepta puntajes de crédito más bajos. A cambio, todos los préstamos FHA llevan seguro hipotecario (MIP), que protege al gobierno, no a usted. Esta calculadora aplica las tablas de HUD para mostrarle cuánto cuesta y por cuánto tiempo.
¿Cómo funciona esta calculadora de MIP FHA?
Primero calcula el préstamo base (precio menos enganche) y el porcentaje que representa del valor (LTV). Luego aplica dos cargos:
MIP inicial = préstamo base × 1.75%
MIP mensual = préstamo base × tasa de MIP anual ÷ 12
La tasa anual sale de la tabla de HUD según el plazo, el monto del préstamo y el LTV. La duración es de 11 años si el LTV inicial es 90% o menos, y de toda la vida del préstamo si es mayor.
| Plazo | Préstamo base | LTV | MIP anual |
|---|---|---|---|
| Más de 15 años | Hasta $726,200 | Más de 95% | 0.55% |
| Más de 15 años | Hasta $726,200 | 95% o menos | 0.50% |
| Más de 15 años | Más de $726,200 | Más de 95% / 95% o menos | 0.75% / 0.70% |
| 15 años o menos | Hasta $726,200 | Más de 90% / 90% o menos | 0.40% / 0.15% |
| 15 años o menos | Más de $726,200 | Más de 90% / 78% a 90% / 78% o menos | 0.65% / 0.40% / 0.15% |
Ejemplos paso a paso
Ejemplo 1: 3.5% de enganche a 30 años
Una casa de $350,000 con el mínimo de 3.5% de enganche ($12,250).
- Préstamo base: $337,750. LTV: 96.5%.
- MIP inicial: $337,750 × 1.75% = $5,910.63. Financiado, el préstamo queda en $343,660.63.
- Tasa anual: plazo mayor de 15 años, préstamo menor de $726,200 y LTV mayor de 95%, así que 0.55%.
- MIP mensual: $337,750 × 0.55% ÷ 12 = unos $155 el primer año.
- Duración: LTV mayor de 90%, así que se paga toda la vida del préstamo.
Ejemplo 2: 10% de enganche cambia la duración
Una casa de $300,000 con 10% de enganche. El préstamo base es $270,000 y el LTV es exactamente 90%. El MIP inicial es $4,725, la tasa anual es 0.50% y el MIP mensual es de $112.50. Como el LTV es 90% o menos, el MIP anual termina después de 11 años, en lugar de durar los 30 años.
Si ese mismo préstamo fuera a 15 años, la tasa anual bajaría a 0.15%: unos $33.75 al mes.
¿Qué significa su resultado?
El MIP mensual se suma a su pago de capital, interés, impuestos y seguro. Agréguelo en la calculadora de hipoteca (con el PMI en cero) para ver el pago completo y revise si su relación deuda-ingreso sigue dentro de la guía de FHA.
Si su resultado dice “toda la vida del préstamo”, la única forma de dejar de pagar MIP será refinanciar más adelante a un préstamo convencional, cuando tenga suficiente valor acumulado en la casa.
Reglas de cada programa que cambian el resultado
| Préstamo | Cargo inicial | Cargo mensual | ¿Se puede quitar? |
|---|---|---|---|
| FHA | 1.75% del préstamo base | 0.15% a 0.75% al año | Solo después de 11 años con 10%+ de enganche; si no, al refinanciar |
| Convencional | Ninguno normalmente | PMI con menos de 20% de enganche | Sí, al llegar a 80% o 78% del valor original |
| VA | Tarifa de financiamiento, salvo exención | Ninguno | No hay cargo mensual |
| USDA | Tarifa de garantía inicial | Tarifa anual por mes | Se paga toda la vida del préstamo |
Recuerde que en 2025 HUD dejó de asegurar préstamos nuevos para residentes no permanentes. Si tiene visa de trabajo o DACA, revise nuestra guía de préstamos FHA y la de hipotecas para inmigrantes.
Supuestos
- Las tasas siguen la carta HUD Mortgagee Letter 2023-05, para números de caso asignados desde el 20 de marzo de 2023.
- El MIP mensual es la cifra del primer año; en la práctica baja poco a poco con el saldo.
- El enganche se mide contra el precio de compra. Si el avalúo sale más bajo, HUD usa el menor de los dos.
- No incluye los préstamos de refinanciamiento simplificado (streamline), que tienen sus propias reglas.
Errores comunes
- Olvidar el MIP inicial. Si lo financia, su saldo empieza más alto que el préstamo base.
- Creer que el MIP se quita solo al 78%. Esa regla es del PMI convencional, no de FHA.
- No probar con 10% de enganche. Pasar de 9.5% a 10% puede cambiar la duración de toda la vida a 11 años.
- Comparar con el PMI sin contar la duración. Un MIP mensual más bajo puede costar más si dura 30 años.
Límites de esta estimación
Su prestamista calculará el MIP exacto según su número de caso FHA y el avalúo. Los límites de préstamo FHA cambian cada año y por condado. Un consejero de vivienda aprobado por HUD puede ayudarle a comparar FHA con otras opciones, gratis o a bajo costo.
Como referencia, la tasa promedio nacional fija a 30 años era 7.40% al 15 de octubre de 2026 (Freddie Mac). Las tasas de FHA, VA y USDA las fija cada prestamista y muchas veces son distintas.Fuente: Encuesta Primary Mortgage Market Survey de Freddie Mac, vía FRED
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el seguro hipotecario FHA en 2026?
FHA cobra un MIP inicial de 1.75% del préstamo base y un MIP anual que se paga cada mes. En la mayoría de los préstamos a 30 años de hasta $726,200, el MIP anual es 0.55% con menos de 5% de enganche y 0.50% con 5% o más, según la carta HUD Mortgagee Letter 2023-05.
¿Puedo meter el MIP inicial en el préstamo?
Sí. La mayoría de las personas lo financian, es decir, se suma al saldo del préstamo. También puede pagarlo en efectivo al cierre.
¿Por cuántos años se paga el MIP de FHA?
Si su préstamo empieza en 90% del valor o menos (10% o más de enganche), paga el MIP anual por 11 años. Con menos de 10% de enganche, lo paga toda la vida del préstamo, salvo que refinancie a un préstamo sin seguro FHA.
¿Por qué el MIP mensual baja con el tiempo?
Porque el MIP anual se recalcula cada año sobre el saldo promedio, que va bajando cuando usted paga. Esta calculadora muestra la cifra del primer año.
¿Es más caro el MIP de FHA o el PMI convencional?
Depende de su crédito. Con puntajes más bajos, FHA suele salir más barato. Con buen crédito y 5% o más de enganche, el PMI convencional suele costar menos y además se puede quitar.
¿Los préstamos FHA a 15 años pagan menos MIP?
Sí. En plazos de 15 años o menos y préstamos de hasta $726,200, el MIP anual es 0.15% con 10% o más de enganche y 0.40% con menos.
¿Me devuelven el MIP inicial si refinancio?
Si refinancia a otro préstamo FHA dentro de tres años, una parte del MIP inicial se acredita al nuevo préstamo en una escala que baja cada mes. Si refinancia a un préstamo convencional, no hay devolución.
Fuentes
Lea las guías
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