Préstamos FHA en 2026: requisitos, límites y costos explicados

Los requisitos del préstamo FHA en 2026 son más flexibles que los de casi cualquier otra hipoteca: un puntaje de crédito de 580 le permite comprar con solo 3.5% de enganche (pago inicial), y con un puntaje entre 500 y 579 todavía puede calificar si pone 10%. A cambio, usted paga un seguro hipotecario llamado MIP y debe vivir en la casa.

Hay un cambio importante que muchas familias latinas todavía no conocen. Desde mayo de 2025, FHA ya no acepta a residentes no permanentes. Eso deja fuera a beneficiarios de DACA y a personas con visa de trabajo, aunque tengan número de Seguro Social. Hoy solo califican ciudadanos, residentes permanentes (con green card) y ciudadanos de tres países del Pacífico.

Esta guía explica, en lenguaje sencillo, quién califica, cuánto cuesta un préstamo FHA, cuáles son los límites de 2026 y qué hacer si FHA no es su camino. Las cifras se revisaron en fuentes oficiales de HUD y FHFA en octubre de 2026.

¿Qué es un préstamo FHA y por qué es tan popular?

Un préstamo FHA es una hipoteca que hace un banco o prestamista privado, pero que está asegurada por la Administración Federal de Vivienda (FHA), parte del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD). Ese seguro protege al prestamista si usted deja de pagar, y por eso el prestamista acepta menos enganche y un crédito más bajo.

FHA no presta el dinero directamente. Usted solicita el préstamo con un prestamista aprobado por FHA, que revisa sus ingresos, su crédito y la casa. Si todo cumple las reglas del manual de FHA (el Handbook 4000.1), el préstamo recibe el seguro del gobierno.

Por eso FHA es tan común entre quienes compran su primera casa, personas con poco historial de crédito y familias que tuvieron problemas financieros en el pasado. HUD lo resume como un programa con enganches bajos y requisitos de crédito más fáciles. Si quiere ver cómo se compara con otras opciones, lea nuestra guía de hipotecas para inmigrantes.

¿Cuáles son los requisitos del préstamo FHA en 2026?

Para calificar necesita un puntaje de crédito de al menos 500, un enganche de 3.5% o 10% según su puntaje, un número de Seguro Social válido, estatus de ciudadano o residente permanente, ingresos estables que pueda comprobar y la intención de vivir en la casa como vivienda principal.

Puntaje de crédito: 580 y 500

El manual de FHA divide a los solicitantes en dos grupos. Con un “puntaje mínimo de decisión” de 580 o más, usted puede financiar el máximo, que en una compra es 96.5% del valor. Con un puntaje entre 500 y 579, el préstamo se limita al 90% del valor, es decir, necesita 10% de enganche.

Ojo: esas son las reglas de FHA, no las de cada prestamista. Muchos prestamistas ponen un mínimo propio más alto. Si un prestamista le dice que no, pregunte a otro aprobado por FHA antes de rendirse.

Sin historial de crédito

Si usted siempre ha pagado en efectivo y no tiene puntaje, FHA no lo descarta. El manual permite usar crédito no tradicional, como pagos de renta, luz, teléfono o seguro, con revisión manual. En ese caso las proporciones de deuda permitidas son más estrictas.

Ingresos y deudas

El prestamista compara sus pagos mensuales con su ingreso bruto. En revisión manual, FHA usa como punto de partida 31% para el pago de la casa y 43% para todas las deudas, y permite proporciones más altas solo con factores compensatorios, como ahorros extra.

Si trabaja por su cuenta (por ejemplo, en construcción, limpieza o un food truck), FHA normalmente pide dos años de trabajo independiente comprobado con declaraciones de impuestos. Si sus impuestos muestran poco ingreso, vea nuestra guía de préstamos con estados de cuenta bancarios.

¿Quién ya no califica para FHA desde 2025?

Para casos FHA asignados el 25 de mayo de 2025 o después, los residentes no permanentes ya no pueden recibir un préstamo FHA. La carta hipotecaria 2025-09 de HUD, publicada el 26 de marzo de 2025, eliminó por completo esa categoría del manual. Hoy solo califican ciudadanos, residentes permanentes y ciudadanos de tres naciones del Pacífico.

Antes, una persona con permiso de trabajo vigente y número de Seguro Social podía obtener FHA. Ahora no. En la práctica, el cambio afecta a:

• Beneficiarios de DACA.
• Personas con visas de trabajo, como H-1B o L-1.
• Personas con estatus de protección temporal (TPS) u otros permisos temporales.
• Solicitantes de asilo con permiso de trabajo.

La carta también aclara que la tarjeta de Seguro Social sola no prueba estatus migratorio ni permiso de trabajo. Si usted es residente permanente, el prestamista pedirá evidencia, como su green card, y lo marcará como residente permanente en la solicitud.

¿Qué opciones quedan para quien perdió el acceso a FHA? Algunos residentes no permanentes pueden calificar para préstamos convencionales, según las reglas de Fannie Mae y el criterio de cada prestamista. Otros usan préstamos ITIN o non-QM. Lo explicamos en las guías que enlazamos al final de esta página.

¿Cuánto cuesta el seguro hipotecario de FHA (MIP)?

Todo préstamo FHA de compra paga dos primas. La prima inicial (UFMIP) es 1.75% del monto base del préstamo. La prima anual, para la mayoría de los préstamos de más de 15 años, es de 0.50% a 0.55% del saldo, y su duración depende de cuánto dio de enganche.

Estas tasas vienen de la carta hipotecaria 2023-05, vigente para préstamos endosados desde el 20 de marzo de 2023. Los préstamos más grandes, por encima del umbral que fija HUD, pagan una prima anual más alta.

¿Cuáles son los límites de préstamo FHA en 2026?

En 2026, el monto máximo de un préstamo FHA para una casa de una unidad va de $541,287 en la mayoría de los condados a $1,249,125 en los condados de más alto costo. Estos límites aplican a casos FHA asignados desde el 1 de enero de 2026, según HUD.

HUD calcula el límite de cada condado según los precios locales. El “piso” es el mínimo nacional y el “techo” es el máximo en zonas caras, igual al 150% del límite conforme nacional de $832,750 que fijó la FHFA para 2026.

Alaska, Hawái, Guam y las Islas Vírgenes tienen límites especiales más altos. Para saber el límite exacto de su condado, use la herramienta de búsqueda de límites de HUD. Los datos completos están en la carta hipotecaria 2025-23.

¿De dónde puede salir el dinero del enganche?

El enganche de 3.5% puede venir de sus ahorros, de un regalo o de un programa de ayuda. FHA acepta regalos de familiares, de su empleador o sindicato, de un amigo cercano con interés documentado, de organizaciones caritativas y de agencias de gobierno con programas para compradores de vivienda.

En muchas familias latinas el enganche se junta entre varios: padres, hermanos o tíos. FHA lo permite, pero con papeles. El prestamista pedirá una carta de regalo firmada por quien da el dinero y por usted, con el nombre, la dirección, el teléfono, la relación familiar y la cantidad.

Además, FHA acepta segundas hipotecas de programas de gobierno para cubrir el enganche y los costos de cierre, y el vendedor puede aportar hasta 6% del precio de venta para ciertos costos. Lea más en nuestra guía de ayuda para el pago inicial.

¿Cómo se solicita un préstamo FHA paso a paso?

El proceso tiene seis pasos: revisar su crédito, reunir documentos, comparar prestamistas aprobados por FHA, obtener una preaprobación, encontrar casa con un avalúo FHA y cerrar. Un consejero de vivienda aprobado por HUD puede acompañarle sin costo o a bajo costo.

1. Revise su crédito gratis. Pida sus informes en annualcreditreport.com y corrija errores antes de solicitar.
2. Reúna documentos. Normalmente: identificación, número de Seguro Social, green card si es residente, talones de pago, formularios W-2 o declaraciones de impuestos de dos años y estados de cuenta bancarios.
3. Compare al menos tres prestamistas aprobados por FHA. Las tasas, los cargos y los mínimos de crédito cambian de uno a otro.
4. Obtenga una preaprobación por escrito. Le dice cuánto puede pedir y le da fuerza al hacer una oferta.
5. Busque casa dentro del límite de su condado. La casa debe pasar el avalúo de FHA, que revisa valor y condiciones básicas de seguridad.
6. Cierre y múdese. Al menos un prestatario debe ocupar la casa dentro de 60 días después del cierre.

¿Qué pasa si tuve una bancarrota o un embargo?

FHA da segundas oportunidades. Una bancarrota de Capítulo 7 no le descalifica si han pasado al menos dos años desde que se cerró (discharge) y usted ha restablecido su crédito. Después de una ejecución hipotecaria (foreclosure), la espera general es de tres años.

Hay excepciones por circunstancias fuera de su control, como una enfermedad grave o la muerte del principal sostén de la familia, siempre que se documenten. En todos los casos, el prestamista quiere ver que desde entonces ha pagado a tiempo.

FHA frente a un préstamo convencional

FHA suele convenir si su puntaje es bajo o su enganche es pequeño. Un préstamo convencional suele convenir si tiene buen crédito, porque el seguro privado (PMI) se puede quitar con el tiempo. Para residentes no permanentes, el convencional puede ser la única de las dos opciones disponible.

Para una comparación detallada en inglés, vea FHA vs. convencional (en inglés) y nuestra guía de préstamos convencionales (en inglés).

Sus próximos pasos

Si es ciudadano o residente permanente, tiene un puntaje de 580 o más y puede juntar el 3.5%, FHA es probablemente una de sus mejores opciones para empezar. Revise el límite de su condado, junte sus documentos y compare prestamistas.

Si tiene DACA, visa de trabajo o solo ITIN, FHA ya no es el camino, pero no significa que no pueda comprar. Siga con nuestras guías sobre préstamo ITIN para casa e hipotecas para inmigrantes, y explore los temas de préstamos del gobierno.