Calculadora para eliminar el PMI: cuándo deja de pagarlo

El seguro hipotecario privado (PMI) protege al prestamista, no a usted, cuando da menos de 20% de enganche en un préstamo convencional. La buena noticia es que no dura para siempre. La Ley de Protección al Propietario de Vivienda (Homeowners Protection Act) le da dos fechas clave, y esta calculadora le dice en qué mes llega a cada una con su calendario de pagos.

¿Cómo funciona esta calculadora para eliminar el PMI?

La calculadora simula su préstamo mes por mes. En cada pago, una parte va al interés y el resto baja el saldo:

Interés del mes = saldo × tasa anual ÷ 12

Saldo nuevo = saldo − (pago mensual − interés del mes)

El pago mensual sale de la fórmula estándar M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n). La calculadora busca el primer mes en que el saldo queda en:

• 80% del valor original o menos: puede pedir la cancelación.
• 78% del valor original o menos: la cancelación es automática.

El PMI mensual es préstamo × tasa de PMI ÷ 12, y el total es ese monto por el número de meses hasta la cancelación automática (o hasta la mitad del plazo, si llega antes).

Ejemplos paso a paso

Ejemplo 1: 7% de enganche a 30 años

Una casa de $400,000 con un préstamo de $372,000 (LTV de 93%), una tasa supuesta de 6.5% a 30 años y PMI de 0.5% al año.

1. Pago de capital e interés: unos $2,351 al mes.
2. PMI: $372,000 × 0.5% ÷ 12 = $155 al mes.
3. El saldo llega a $320,000 (80% de $400,000) en el mes 113, unos 9 años y 5 meses.
4. Llega a $312,000 (78%) en el mes 126, unos 10 años y 6 meses.
5. Si espera a la cancelación automática, pagaría unos 126 × $155 = $19,530 de PMI. Si la pide al 80%, se ahorra 13 meses, unos $2,015.

Ejemplo 2: 10% de enganche a 15 años

Una casa de $300,000 con un préstamo de $270,000 (LTV de 90%), tasa supuesta de 6.5% a 15 años y PMI de 0.4%. El pago de capital e interés es de unos $2,352. El PMI es $90 al mes. Como el plazo es corto, el saldo baja rápido: llega al 80% en el mes 32 y al 78% en el mes 37. El PMI total hasta la cancelación automática sería de unos $3,330.

¿Qué significa su resultado?

El mes del 80% es la fecha más importante: desde ahí puede escribirle al administrador de su préstamo para pedir la cancelación. Para que la acepten, normalmente debe:

• Estar al día con sus pagos y tener un buen historial.
• Demostrar, si se lo piden, que la casa no ha bajado de valor.
• No tener una segunda hipoteca u otro gravamen sobre la casa.

Si su resultado dice “No se alcanza”, revise los números: un préstamo que nunca baja del 78% suele indicar que el plazo o la tasa no son correctos. Para ver cómo cambia todo su pago, use la calculadora de hipoteca.

Reglas de cada programa que cambian el resultado

Si tiene un préstamo FHA, use la calculadora de MIP FHA y lea nuestra guía de préstamos FHA. Para una explicación más amplia de los seguros hipotecarios, vea mortgage insurance explained (en inglés).

Supuestos

• El préstamo es de tasa fija y usted paga exactamente lo programado, sin pagos extra.
• El valor original es fijo; no se toma en cuenta si la casa subió de valor.
• El PMI es un porcentaje fijo del préstamo original.
• La casilla de tasa empieza con el promedio semanal nacional; cámbiela por su tasa real.

Errores comunes

• Esperar a que se quite solo. Pedirlo al 80% puede ahorrarle más de un año de PMI.
• Usar el saldo de hoy en vez del préstamo original. La calculadora necesita el préstamo con el que empezó.
• Pedirlo con pagos atrasados. Un atraso reciente puede hacer que lo nieguen.
• Confundir PMI con MIP. Las reglas de FHA son distintas.

Límites de esta estimación

Su administrador puede tener requisitos adicionales, como un avalúo pagado por usted. Algunos préstamos de alto riesgo tienen reglas distintas. Pida por escrito los requisitos exactos para cancelar el PMI. Si tiene problemas, un consejero de vivienda aprobado por HUD puede ayudarle, y también puede presentar una queja ante la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB).