Gastos at break-even
Kailan Matatanggal ang PMI? Calculator ng Petsa sa 80% at 78%
Tingnan kung ilang buwan bago umabot ang balanse mo sa 80% at 78% ng orihinal na halaga ng bahay, at kung magkano ang kabuuang PMI na babayaran mo hanggang doon.
Huling na-update · Gumagana sa browser mo. Walang sine-save o ipinapadalang anumang inilagay mo.
Pagtanggal ng PMI
Mga resulta
Sa simpleng salita
Nagsisimula ang loan mo sa 93% ng halaga ng bahay. Sa regular na hulog, puwede kang humiling na tanggalin ang PMI pagkatapos ng 124 buwan (10 taon 4 buwan), at kusa itong matatapos pagkatapos ng 137 buwan (11 taon 5 buwan). Mga $155 bawat buwan ang PMI, o mga $21,235 kabuuan hanggang kusang matapos.
Gumagana sa browser mo. Walang sine-save o ipinapadalang anumang inilagay mo.
Mahahalagang numero
- Ipa-cancel ang PMI (80%)Peb 2037
- Kusang matatapos ang PMI (78%)Mar 2038
- Buwanang PMI$155
- Kabuuang PMI$21,235
- Loan-to-value sa simula93%
- LTV
Tingnan ang chart bilang table
| Taon | LTV |
|---|---|
| Taon 0 | 93% |
| Taon 1 | 92.13% |
| Taon 2 | 91.18% |
| Taon 3 | 90.17% |
| Taon 4 | 89.08% |
| Taon 5 | 87.91% |
| Taon 6 | 86.64% |
| Taon 7 | 85.28% |
| Taon 8 | 83.82% |
| Taon 9 | 82.24% |
| Taon 10 | 80.54% |
| Taon 11 | 78.71% |
| Taon 12 | 76.74% |
| Taon 13 | 74.63% |
| Taon 14 | 72.34% |
| Taon 15 | 69.89% |
| Taon 16 | 67.25% |
| Taon 17 | 64.4% |
| Taon 18 | 61.34% |
| Taon 19 | 58.04% |
| Taon 20 | 54.49% |
| Taon 21 | 50.66% |
| Taon 22 | 46.55% |
| Taon 23 | 42.12% |
| Taon 24 | 37.35% |
| Taon 25 | 32.21% |
| Taon 26 | 26.68% |
| Taon 27 | 20.73% |
| Taon 28 | 14.32% |
| Taon 29 | 7.43% |
| Taon 30 | 0% |
May at walang dagdag na hulog
| Scenario | Buwan bago mag-80% | Buwan bago mag-78% | Kabuuang PMI |
|---|---|---|---|
| Walang dagdag na hulog | 124 buwan (10 taon 4 buwan) | 137 buwan (11 taon 5 buwan) | $21,235 |
| +$100 | 100 buwan (8 taon 4 buwan) | 111 buwan (9 taon 3 buwan) | $17,205 |
| +$300 | 72 buwan (6 taon 0 buwan) | 81 buwan (6 taon 9 buwan) | $12,555 |
| Diperensiya: +$100 | −24 buwan (2 taon 0 buwan) | −26 buwan (2 taon 2 buwan) | −$4,030 |
| Diperensiya: +$300 | −52 buwan (4 taon 4 buwan) | −56 buwan (4 taon 8 buwan) | −$8,680 |
Amortization schedule
| Taon | Hulog (P&I + dagdag) | Principal | Interest | Dagdag | Mortgage insurance | Balanse |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Taon 1 · Nob 2026 | $30,908 | $3,497 | $27,411 | $0 | $1,860 | $368,503 |
| Taon 2 · Nob 2027 | $30,908 | $3,765 | $27,143 | $0 | $1,860 | $364,739 |
| Taon 3 · Nob 2028 | $30,908 | $4,053 | $26,855 | $0 | $1,860 | $360,686 |
| Taon 4 · Nob 2029 | $30,908 | $4,363 | $26,545 | $0 | $1,860 | $356,323 |
| Taon 5 · Nob 2030 | $30,908 | $4,697 | $26,211 | $0 | $1,860 | $351,626 |
| Taon 6 · Nob 2031 | $30,908 | $5,057 | $25,851 | $0 | $1,860 | $346,569 |
| Taon 7 · Nob 2032 | $30,908 | $5,444 | $25,464 | $0 | $1,860 | $341,125 |
| Taon 8 · Nob 2033 | $30,908 | $5,861 | $25,047 | $0 | $1,860 | $335,264 |
| Taon 9 · Nob 2034 | $30,908 | $6,309 | $24,598 | $0 | $1,860 | $328,955 |
| Taon 10 · Nob 2035 | $30,908 | $6,793 | $24,115 | $0 | $1,860 | $322,162 |
| Taon 11 · Nob 2036 | $30,908 | $7,313 | $23,595 | $0 | $1,860 | $314,850 |
| Taon 12 · Nob 2037 | $30,908 | $7,872 | $23,035 | $0 | $775 | $306,977 |
| Taon 13 · Nob 2038 | $30,908 | $8,475 | $22,433 | $0 | $0 | $298,502 |
| Taon 14 · Nob 2039 | $30,908 | $9,124 | $21,784 | $0 | $0 | $289,378 |
| Taon 15 · Nob 2040 | $30,908 | $9,823 | $21,085 | $0 | $0 | $279,555 |
| Taon 16 · Nob 2041 | $30,908 | $10,575 | $20,333 | $0 | $0 | $268,981 |
| Taon 17 · Nob 2042 | $30,908 | $11,384 | $19,524 | $0 | $0 | $257,597 |
| Taon 18 · Nob 2043 | $30,908 | $12,256 | $18,652 | $0 | $0 | $245,341 |
| Taon 19 · Nob 2044 | $30,908 | $13,194 | $17,714 | $0 | $0 | $232,147 |
| Taon 20 · Nob 2045 | $30,908 | $14,204 | $16,704 | $0 | $0 | $217,942 |
| Taon 21 · Nob 2046 | $30,908 | $15,292 | $15,616 | $0 | $0 | $202,650 |
| Taon 22 · Nob 2047 | $30,908 | $16,463 | $14,445 | $0 | $0 | $186,188 |
| Taon 23 · Nob 2048 | $30,908 | $17,723 | $13,185 | $0 | $0 | $168,465 |
| Taon 24 · Nob 2049 | $30,908 | $19,080 | $11,828 | $0 | $0 | $149,385 |
| Taon 25 · Nob 2050 | $30,908 | $20,541 | $10,367 | $0 | $0 | $128,844 |
| Taon 26 · Nob 2051 | $30,908 | $22,113 | $8,794 | $0 | $0 | $106,731 |
| Taon 27 · Nob 2052 | $30,908 | $23,806 | $7,101 | $0 | $0 | $82,924 |
| Taon 28 · Nob 2053 | $30,908 | $25,629 | $5,279 | $0 | $0 | $57,295 |
| Taon 29 · Nob 2054 | $30,908 | $27,591 | $3,316 | $0 | $0 | $29,704 |
| Taon 30 · Nob 2055 | $30,908 | $29,704 | $1,204 | $0 | $0 | $0 |
| Kabuuan | $927,235 | $372,000 | $555,235 | $0 | $21,235 |
Paano gamitin ang calculator na ito
- Ilagay ang orihinal na halaga ng bahay at ang orihinal na loan.
- Ilagay ang interest rate at piliin ang haba ng loan.
- Ilagay ang PMI rate mula sa Closing Disclosure o statement mo.
- Basahin ang bilang ng buwan hanggang 80% at 78%, at ang kabuuang PMI.
Pinoprotektahan ng private mortgage insurance (PMI) ang lender, hindi ikaw, kapag mas mababa sa 20% ang down mo sa conventional loan. Ang magandang balita: hindi ito panghabambuhay. Sinasagot ng calculator na ito ang tanong na kailan matatanggal ang PMI, gamit ang dalawang petsang itinatakda ng Homeowners Protection Act.
Paano gumagana ang PMI removal calculator na ito?
Sinusundan ng calculator ang orihinal na amortization schedule ng loan mo, buwan-buwan, hanggang umabot ang balanse sa dalawang target:
Target sa 80% = orihinal na halaga × 0.80 (puwede kang humiling ng pagtanggal)
Target sa 78% = orihinal na halaga × 0.78 (kusang natatapos ang PMI)
Bawat buwan, bumababa ang balanse ayon sa formula:
Bagong balanse = balanse − (buwanang hulog − balanse × buwanang rate)
Ang buwanang hulog ay mula sa standard na formula na M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n). Ang buwanang PMI ay
loan × PMI rate ÷ 12. Ang kabuuang PMI ay ang buwanang PMI na pinarami sa bilang ng buwan hanggang kusang matapos,
alinman ang mauna sa 78% o sa kalahati ng term.
Mga halimbawang kuwenta
Halimbawa 1: 7% down sa 30-year loan
Bahay na $400,000, loan na $372,000 (7% na down), ipinapalagay na 6.5% na rate sa 30 taon, at PMI na 0.5% bawat taon.
- Loan-to-value sa simula: $372,000 ÷ $400,000 = 93%.
- Principal at interest: mga $2,351.29 bawat buwan. PMI: $372,000 × 0.5% ÷ 12 = $155.
- Target sa 80%: $320,000. Naaabot ito pagkatapos ng 113 hulog (9 na taon at 5 buwan).
- Target sa 78%: $312,000. Naaabot ito pagkatapos ng 126 na hulog (10 taon at 6 na buwan).
- Kabuuang PMI hanggang kusang matapos: $155 × 126 = $19,530. Kung hihiling ka sa 80%, $155 × 113 = $17,515 lang, kaya makakatipid ka ng $2,015.
Halimbawa 2: 5% down sa 15-year loan
Bahay na $300,000, loan na $285,000 (95% LTV), ipinapalagay na 6.5% na rate sa 15 taon, at PMI na 0.7%.
- Buwanang PMI: $285,000 × 0.7% ÷ 12 = $166.25.
- Mas malaki ang hulog sa principal sa 15-year loan, kaya umaabot sa 80% pagkatapos ng 43 hulog (3 taon at 7 buwan) at sa 78% pagkatapos ng 48 hulog (4 na taon).
- Kabuuang PMI hanggang kusang matapos: $166.25 × 48 = $7,980, o mga $7,149 kung hihiling ka sa 80%.
Ano ang ibig sabihin ng resulta mo?
Ang petsa sa 80% ang pinakamaagang panahon na puwede mong hilingin sa servicer na tanggalin ang PMI, basta maganda ang record mo ng bayad at walang second mortgage. Ang petsa sa 78% ang kusang pagtatapos. Kung hindi pa umabot sa 78% ang loan pagdating ng kalahati ng term, matatapos ang PMI sa buwan pagkatapos ng kalahati.
Mga patakaran ng programa na nagbabago sa sagot
| Uri ng loan | Buwanang insurance | Kailan puwedeng matapos |
|---|---|---|
| Conventional | PMI | Hilingin sa 80% ng orihinal na halaga; kusa sa 78% o kalahati ng term |
| FHA, 10% o higit pang down | Annual MIP | Pagkatapos ng 11 taon |
| FHA, mas mababa sa 10% down | Annual MIP | Buong buhay ng loan, maliban kung mag-refinance |
| VA | Wala (funding fee maliban kung exempt) | Hindi naaangkop |
| USDA | Annual guarantee fee | Buong buhay ng loan |
Para sa FHA, gamitin ang FHA MIP calculator. Kung beterano ka, walang buwanang insurance ang VA loan; tingnan ang gabay sa VA loan.
Paano humiling ng pagtanggal ng PMI?
- Tingnan ang statement para sa kasalukuyang balanse, o itanong sa servicer ang petsa ng 80% sa orihinal na schedule. Kadalasang nakasulat din ito sa PMI disclosure na natanggap mo sa closing.
- Magpadala ng nakasulat na kahilingan sa servicer kapag umabot na sa 80% ang balanse.
- Maghanda ng patunay na updated ka sa bayad at walang second mortgage. Puwedeng humingi ang servicer ng appraisal para matiyak na hindi bumaba ang halaga ng bahay.
- Bantayan ang susunod na statement para matiyak na bumaba ang hulog mo.
Mga ipinapalagay ng calculator
- Regular na hulog lang, walang dagdag na bayad sa principal.
- Batay sa orihinal na halaga ng bahay, hindi sa kasalukuyang market value.
- Flat ang PMI rate sa buong panahon.
- Kapag 80% o mas mababa ang loan sa simula, walang PMI at zero ang dalawang petsa.
Mga karaniwang pagkakamali
- Hinintay ang kusang pagtatapos. Kadalasang mga isang taon ang matitipid kung hihiling ka sa 80%.
- Inakalang pareho ang FHA. Hindi natatanggal ang FHA MIP sa 78%.
- Hindi binantayan ang statement. Tingnan na talagang nawala ang PMI pagkatapos ng petsa.
- Nag-second mortgage o HELOC. Puwede itong humarang sa paghiling ng pagtanggal sa 80%.
Hangganan ng tantiyang ito
Ang servicer ang magpapasya batay sa aktuwal na balanse, sa record ng bayad at sa sarili nilang patakaran. Kung nagbayad ka ng dagdag sa principal, mas maaga ang aktuwal na petsa. Para maunawaan ang lahat ng uri ng mortgage insurance, basahin ang gabay sa mortgage insurance, at kuwentahin ang buong hulog sa mortgage calculator.
Bilang konteksto, ang pambansang average na 30-year fixed rate ay 7.40% noong Oktubre 15, 2026 (Freddie Mac). Ang rate ng FHA, VA at USDA ay itinatakda ng bawat lender at kadalasang iba.Pinagmulan: Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey, sa pamamagitan ng FRED
Mga madalas itanong
Kailan matatanggal ang PMI sa conventional loan?
Puwede kang humiling ng pagtanggal kapag umabot sa 80% ng orihinal na halaga ng bahay ang balanse. Kusa itong matatapos kapag umabot sa 78% ayon sa orihinal na schedule, o sa kalahati ng term ng loan, basta updated ka sa bayad.
Ano ang kailangan para matanggal ang PMI sa 80%?
Kadalasang kailangan ng nakasulat na kahilingan, magandang record ng bayad, walang second mortgage sa bahay, at minsan patunay na hindi bumaba ang halaga ng bahay, gaya ng bagong appraisal.
Mapapabilis ba ang pagtanggal kung magbabayad ako ng dagdag?
Oo. Ang dagdag na bayad sa principal ay nagpapabilis sa pag-abot sa 80%. Ang petsa sa calculator ay batay sa regular na schedule lang, walang dagdag na bayad.
Paano kung tumaas ang halaga ng bahay ko?
Batay sa orihinal na halaga ang patakaran ng Homeowners Protection Act. Pero maraming servicer ang may sariling patakaran na pumapayag sa bagong appraisal pagkatapos ng ilang taon. Itanong sa servicer mo.
Pareho ba ito sa FHA MIP?
Hindi. Ang FHA MIP ay 11 taon kapag 10% o higit pa ang down, at buong buhay ng loan kapag mas mababa. Hindi ito natatanggal sa 78%.
Bakit 0 ang lumalabas na buwan?
Ibig sabihin, 80% o mas mababa na ang loan mo sa simula, kaya walang PMI na kailangan.
Kailangan ko bang tumawag sa servicer para sa 78%?
Hindi para sa kusang pagtatapos sa 78%, basta updated ka sa bayad. Pero sulit pa ring bantayan ang statement mo para matiyak na natanggal nga ito.
Mga sanggunian
Basahin ang mga gabay
Mga kaugnay na calculator
- Buwanang hulog Alamin kung magkano talaga ang lalabas sa bulsa mo bawat buwan para sa bahay: hindi lang principal at interest, kundi pati tax, insurance, HOA at mortgage insurance na binibilang din ng lender.
- FHA MIP Alamin kung magkano ang upfront at buwanang mortgage insurance premium sa FHA loan mo, at kung 11 taon o buong buhay ng loan mo ito babayaran.
- Closing costs Tingnan ang makatwirang saklaw ng closing costs para sa bahay na tinitingnan mo, at kung magkano ang kabuuang cash na kailangan mo sa araw ng closing.
- FHA o conventional Ilagay ang iisang bahay sa dalawang loan at tingnan kung alin ang mas mura bawat buwan at sa loob ng mga taong balak mong hawakan ang loan.