미국 집 구매 가능 금액 계산기: 내 소득으로 얼마짜리 집을 살 수 있을까?

집을 보러 다니기 전에 가장 먼저 알아야 할 숫자는 “내가 감당할 수 있는 집값”입니다. 대출기관은 연봉이 아니라 세전 소득 대비 매달 나가는 빚의 비율, 즉 부채 비율(DTI)로 대출 한도를 정합니다. 이 계산기는 그 기준을 거꾸로 적용해 소득과 저축으로 살 수 있는 최대 집값을 구합니다.

이 계산기는 어떻게 계산하나요?

먼저 매달 주거비로 쓸 수 있는 금액을 구합니다.

월 주거비 예산 = 세전 월소득 × DTI 한도 − 기타 월 부채

그다음 이 예산과 딱 맞는 집값을 찾습니다. 어떤 집값을 넣었을 때 아래 금액이 예산과 같아지는 지점이 최대 집값입니다.

원금·이자(대출 금액) + 집값 × 재산세율 ÷ 12 + 보험료 ÷ 12 + HOA = 월 주거비 예산

여기서 대출 금액은 집값에서 다운페이먼트를 뺀 값이고, 다운페이먼트는 가진 현금에서 집값의 3%(클로징 비용 몫)를 뺀 금액입니다. 원금·이자는 표준 공식 M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)으로 계산합니다.

계산 예시

예시 1: 연소득 12만 달러 가정, DTI 43%

가정: 세전 연소득 $120,000, 자동차 할부 등 월 부채 $500, 현금 $60,000, 가정 금리 6.5%, 30년, 재산세율 1.1%, 연 보험료 $1,800, HOA 없음.

1. 세전 월소득은 $10,000입니다.
2. $10,000 × 43% = $4,300에서 기존 부채 $500을 빼면 월 주거비 예산은 $3,800입니다.
3. 이 예산에 맞는 집값은 약 $542,500입니다.
4. 그 집값의 3%인 약 $16,275를 클로징 비용으로 남기면 다운페이먼트는 약 $43,725(약 8.1%), 대출 금액은 약 $498,790입니다.

예시 2: 같은 가정, DTI 36%로 여유 있게

DTI를 36%로 낮추면 월 주거비 예산은 $10,000 × 36% − $500 = $3,100이 되고, 최대 집값은 약 $448,300으로 내려갑니다. 집값이 낮아진 만큼 클로징 비용 몫도 줄어 다운페이먼트는 약 $46,550(약 10.4%)로 오히려 늘어납니다. 같은 사람이라도 어떤 기준을 쓰느냐에 따라 9만 달러 이상 차이가 납니다. 참고로 50%를 고르면 약 $636,800까지 올라가지만, 실수령액 기준으로는 매우 빠듯할 수 있습니다.

결과는 어떻게 읽어야 하나요?

최대 집값은 대출기관이 승인할 수 있는 상한선이지 권장 금액이 아닙니다. 세전 소득으로 계산하기 때문에 세금, 401(k), 건강보험료를 뗀 실수령액으로 보면 부담이 더 크게 느껴집니다. 결과로 나온 월 주거비 예산을 실제 가계부와 비교해 보고, 아이 교육비나 한국 가족에게 보내는 생활비처럼 DTI에 잡히지 않는 지출도 함께 고려하세요. 정확한 월 상환액은 모기지 계산기로 다시 확인할 수 있습니다.

대출 종류별 DTI 기준

E-2나 H-1B 같은 비자 소지자는 FHA를 이용할 수 없어 컨벤셔널 론이나 Non-QM을 주로 검토하게 됩니다. 자세한 조건은 컨벤셔널 론 가이드를 참고하세요.

구매 가능 금액을 늘리는 현실적인 방법

결과가 기대보다 낮게 나왔다면 아래 순서로 하나씩 바꿔 가며 다시 계산해 보세요.

• 작은 빚부터 정리하기. 월 $300짜리 할부 하나만 없어져도 그만큼 주거비 예산이 늘어나 집값 한도가 수만 달러 올라갈 수 있습니다.
• 공동 신청자 소득 더하기. 배우자나 함께 집을 사는 가족의 소득을 합치면 예산이 커집니다. 다만 그 사람의 빚도 함께 계산됩니다.
• 재산세가 낮은 지역 살펴보기. 같은 월 예산이라도 세율이 낮은 카운티에서는 더 비싼 집을 감당할 수 있습니다.
• 현금 늘리기. 저축을 늘리거나 서류를 갖춘 가족 증여금을 활용하면 대출 금액이 줄어 집값 한도가 올라갑니다.
• 금리 견적 여러 곳에서 받기. 같은 조건이라도 대출기관마다 금리와 수수료가 다릅니다.

계산 가정

• 집값의 3%를 클로징 비용으로 떼어 두고 나머지 현금을 모두 다운페이먼트로 씁니다.
• PMI나 FHA MIP 같은 모기지 보험은 포함하지 않습니다.
• 재산세는 집값에 세율을 곱해 계산하고, 보험료와 HOA는 고정입니다.
• 고정금리 대출이며, 금리 칸 기본값은 전국 주간 평균으로 대출 제안이 아닙니다.
• 대출 한도(컨포밍 한도, 카운티별 FHA 한도)는 반영하지 않습니다.

자주 하는 실수

• 실수령액을 넣는 것. 대출기관 기준은 세전 소득입니다. 실수령액을 넣으면 결과가 지나치게 낮게 나옵니다.
• 기타 부채를 빼먹는 것. 자동차 리스, 학자금, 카드 최소 납부액은 크레딧 리포트에 나오며 대출기관이 반드시 셉니다.
• 현금을 전부 다운페이먼트로 생각하는 것. 클로징 비용과 이사 후 비상금, 대출기관이 요구하는 예비 자금(reserves)도 필요합니다.
• 모기지 보험을 잊는 것. 다운페이먼트가 20% 미만이면 실제로 살 수 있는 집값은 이보다 낮습니다.

이 추정치의 한계

대출기관은 크레딧 점수, 소득의 안정성, 예비 자금, 대출 종류별 규칙을 함께 봅니다. 이 계산기는 DTI 하나만 기준으로 하므로 실제 사전 승인(pre-approval) 금액과 다를 수 있습니다. 자영업자라면 자영업자 뱅크 스테이트먼트 론 가이드에서 소득 계산 방식을 확인하고, 숫자 검토가 필요하면 HUD 인증 주택 상담사와 상의해 보세요.