Người tự kinh doanh và nhà đầu tư
Tính DSCR nhà cho thuê: tiền thuê có đủ trả khoản vay không?
Xem tiền thuê của căn nhà đầu tư có đủ trả khoản vay hằng tháng không, theo cách mà bên cho vay DSCR thường tính, không cần tờ khai thuế hay giấy lương.
Cập nhật lần cuối · Chạy trên trình duyệt của bạn. Không lưu và không gửi đi bất cứ số liệu nào bạn nhập.
DSCR nhà cho thuê
Kết quả
Nói đơn giản
Với tiền thuê 2.800 US$ và dự phòng nhà trống 5%, căn nhà mang về 2.660 US$ mỗi tháng so với khoản trả 2.400 US$. DSCR là 1,11 lần, để lại dòng tiền mỗi tháng 260 US$.
Chạy trên trình duyệt của bạn. Không lưu và không gửi đi bất cứ số liệu nào bạn nhập.
Số liệu chính
- Tỷ lệ khả năng trả nợ (DSCR)1,11 lần
- Dòng tiền mỗi tháng sau khi trả khoản vay260 US$
- Dòng tiền mỗi năm3.120 US$
- Tiền thuê cho DSCR 1.002.526 US$
- Tiền thuê cho DSCR 1.253.158 US$
Xem biểu đồ dạng bảng
| Tiền thuê được tính sau dự phòng nhà trống | |
|---|---|
| Tiền thuê được tính sau dự phòng nhà trống | 2.660 US$ |
| Tổng tiền trả nợ mỗi tháng | 2.400 US$ |
Nếu tiền thuê thay đổi
| Phương án | Tiền thuê mỗi tháng | Tỷ lệ khả năng trả nợ (DSCR) | Dòng tiền mỗi tháng sau khi trả khoản vay |
|---|---|---|---|
| -10% | 2.520 US$ | 1,00 lần | -6 US$ |
| Số liệu của bạn | 2.800 US$ | 1,11 lần | 260 US$ |
| +10% | 3.080 US$ | 1,22 lần | 526 US$ |
Cách dùng máy tính này
- Nhập tiền thuê hằng tháng theo hợp đồng hoặc theo giá thị trường.
- Nhập phần trăm dự phòng nhà trống, hoặc 0% nếu bên cho vay dùng toàn bộ tiền thuê.
- Nhập tiền trả hằng tháng gồm gốc, lãi, thuế nhà và bảo hiểm, cộng phí HOA nếu có.
- Đọc DSCR: trên 1.0 nghĩa là tiền thuê trả đủ khoản vay.
Khi mua nhà để cho thuê, nhiều chủ tiệm và người tự kinh doanh gặp cùng một vấn đề: tờ khai thuế thấp, nên khó vay thêm theo cách thông thường. Vay DSCR giải quyết bằng cách nhìn vào chính căn nhà: tiền thuê có đủ trả khoản vay không? Công cụ tính DSCR nhà cho thuê này cho bạn con số đó, cùng dòng tiền mỗi tháng còn lại.
DSCR là viết tắt của debt service coverage ratio, tạm dịch là tỷ lệ khả năng trả nợ. DSCR trên 1.0 nghĩa là tiền thuê trả đủ khoản vay; dưới 1.0 nghĩa là bạn phải bù tiền túi mỗi tháng.
Máy tính DSCR hoạt động thế nào?
Máy tính trừ phần dự phòng nhà trống khỏi tiền thuê, cộng tiền trả nợ với phí HOA, rồi chia hai con số:
Tiền thuê được tính = tiền thuê × (1 − dự phòng nhà trống)
Tổng tiền trả nợ = gốc, lãi, thuế, bảo hiểm (PITI) + HOA
DSCR = tiền thuê được tính ÷ tổng tiền trả nợ
Dòng tiền = tiền thuê được tính − tổng tiền trả nợ
Ví dụ minh họa
Ví dụ 1: nhà một gia đình cho thuê, có dự phòng 5%
Một gia đình mua căn nhà để cho thuê với giá thuê $2,800 mỗi tháng. Tiền trả nợ gồm gốc, lãi, thuế và bảo hiểm là $2,400. Không có HOA. Họ để 5% dự phòng nhà trống.
- Tiền thuê được tính: $2,800 × (1 − 5%) = $2,660.
- Tổng tiền trả nợ: $2,400 + $0 = $2,400.
- DSCR: $2,660 ÷ $2,400 = 1.11.
- Dòng tiền: $2,660 − $2,400 = $260 mỗi tháng.
Căn nhà tự trả được khoản vay, nhưng $260 mỗi tháng không còn nhiều cho sửa chữa và quản lý.
Ví dụ 2: căn condo có phí HOA cao
Một nhà đầu tư xem căn condo cho thuê $3,200, không trừ dự phòng (0%). Tiền trả nợ là $2,900, cộng phí HOA $350.
- Tiền thuê được tính: $3,200.
- Tổng tiền trả nợ: $2,900 + $350 = $3,250.
- DSCR: $3,200 ÷ $3,250 = 0.98.
- Dòng tiền: −$50 mỗi tháng.
Phí HOA đẩy DSCR xuống dưới 1.0. Nhiều bên cho vay sẽ đòi trả trước nhiều hơn hoặc tính giá cao hơn, và nhà đầu tư phải bù $50 mỗi tháng trước cả chi phí sửa chữa.
Kết quả của bạn có ý nghĩa gì?
| DSCR | Ý nghĩa thường gặp |
|---|---|
| Dưới 1.0 | Tiền thuê không đủ trả nợ; một số bên cho vay vẫn xét với điều kiện khắt khe hơn |
| Khoảng 1.0 | Hòa vốn trên giấy; không còn dư cho sửa chữa |
| Khoảng 1.0 đến 1.25 | Nhiều bên cho vay thường chấp nhận; dư ít |
| Trên 1.25 | Có đệm an toàn hơn; thường được giá tốt hơn |
Các mốc này chỉ là khoảng thường gặp. Mức tối thiểu và giá của khoản vay DSCR do từng bên cho vay đặt, và có thể thay đổi theo điểm tín dụng, tiền trả trước và loại nhà.
Quy định chương trình làm thay đổi kết quả
| Loại vay | Cách xét thu nhập cho nhà cho thuê | Ghi chú |
|---|---|---|
| Vay thông thường | Thu nhập cá nhân cộng một phần tiền thuê | Cần tờ khai thuế hoặc hợp đồng thuê theo quy định Fannie Mae / Freddie Mac |
| FHA | Chỉ cho nhà bạn ở, có thể đến 4 căn | Bạn phải ở một căn |
| Vay DSCR (non-QM) | Chỉ dựa vào tiền thuê của căn nhà | Thường trả trước nhiều hơn và lãi cao hơn |
Vì vay DSCR dành cho mục đích kinh doanh, luật Truth in Lending và quy định Khả năng Trả nợ thường không áp dụng (theo 12 CFR 1026.3). Điều đó có nghĩa là bạn phải tự đọc kỹ điều khoản, nhất là phạt trả nợ sớm. Xem thêm về các khoản vay ngoài chuẩn trong hướng dẫn vay non-QM (bằng tiếng Anh).
Giả định
- Tiền thuê là một con số cố định mỗi tháng.
- Tiền trả nợ (PITI) bạn tự nhập; công cụ không tính lãi suất.
- Phí quản lý, sửa chữa, điện nước và thuế thu nhập không được tính.
- Dự phòng nhà trống mặc định 5% chỉ là điểm bắt đầu để thử.
Lỗi thường gặp
- Quên thuế nhà và bảo hiểm. DSCR dùng toàn bộ PITI, không chỉ gốc và lãi.
- Dùng giá thuê mơ ước. Bên cho vay thường dùng hợp đồng thật hoặc giá thị trường theo thẩm định, có thể thấp hơn.
- Quên phí HOA. Như ví dụ 2, HOA có thể đẩy DSCR xuống dưới 1.0.
- Nghĩ DSCR trên 1.0 là có lời. Sửa chữa, thay máy lạnh hay vài tháng không người thuê có thể biến dòng tiền dương thành âm.
Giới hạn của ước tính này
Bên cho vay có thể tính tiền thuê khác, cộng thêm chi phí, hoặc yêu cầu số tháng tiền dự trữ nhất định. Họ cũng xem điểm tín dụng, kinh nghiệm cho thuê và tình trạng căn nhà. Hãy xin ít nhất hai báo giá và hỏi rõ cách họ tính DSCR. Để ước tính số tiền vay và tỷ lệ LTV cho căn nhà, dùng máy tính tỷ lệ LTV. Nếu không chắc về điều khoản khoản vay, một luật sư bất động sản có thể đọc giúp hợp đồng trước khi bạn ký.
Để tham khảo, lãi suất trung bình toàn quốc cho khoản vay cố định 30 năm là 7,40% tính đến 15 tháng 10, 2026 (Freddie Mac). Lãi suất vay FHA, VA và USDA do từng nơi cho vay đặt và thường khác.Nguồn: Khảo sát Thị trường Thế chấp Sơ cấp (PMMS) của Freddie Mac, qua FRED
Câu hỏi thường gặp
DSCR là gì?
DSCR (debt service coverage ratio) là tỷ lệ giữa tiền thuê và tiền trả nợ của căn nhà. DSCR 1.25 nghĩa là tiền thuê bằng 125% khoản trả hằng tháng. Bên cho vay DSCR dùng con số này thay cho thu nhập cá nhân của bạn.
DSCR bao nhiêu thì được vay?
Mỗi bên cho vay tự đặt mức tối thiểu. Nhiều nơi thường muốn khoảng 1.0 đến 1.25 trở lên, và một số nơi chấp nhận dưới 1.0 với tiền trả trước lớn hơn và giá cao hơn. Hãy hỏi trực tiếp.
Vay DSCR có cần tờ khai thuế không?
Thường là không cần để chứng minh thu nhập cá nhân, vì khoản vay dựa vào tiền thuê của căn nhà. Bên cho vay vẫn kiểm tra tín dụng, tiền trả trước, tiền dự trữ và căn nhà.
Có dùng vay DSCR để mua nhà mình ở được không?
Không. Vay DSCR dành cho nhà đầu tư cho thuê, không phải nhà bạn ở. Vì là khoản vay cho mục đích kinh doanh, nhiều quy định bảo vệ người vay mua nhà để ở không áp dụng.
Vay DSCR có phạt trả nợ sớm không?
Nhiều khoản vay DSCR có phạt trả nợ sớm trong vài năm đầu, vì đây là khoản vay kinh doanh. Hãy đọc kỹ điều khoản trước khi ký, nhất là nếu bạn định bán hoặc refinance sớm.
Dự phòng nhà trống nên để bao nhiêu?
Tùy khu vực và loại nhà. Một số bên cho vay không trừ, một số dùng giá thuê thị trường thấp hơn hợp đồng. Để tự kiểm tra an toàn, hãy thử vài mức, ví dụ 5% và 10%, xem DSCR còn trên 1.0 không.
Phí quản lý và sửa chữa có được tính không?
Công cụ này chỉ tính khoản trả nợ, thuế, bảo hiểm và HOA, giống nhiều bên cho vay. Phí quản lý, sửa chữa và điện nước không nằm trong DSCR nhưng vẫn là tiền bạn phải chi, nên hãy để dành riêng.
Nguồn tham khảo
Đọc bài hướng dẫn
- Non-QM Loans Explained: Types, Costs, Risks and Your Protections (bằng tiếng Anh)
Máy tính liên quan
- Thu nhập từ sao kê Dành cho chủ tiệm nail, chủ nhà hàng và người làm 1099: xem bên cho vay có thể tính thu nhập của bạn ra sao từ tiền gửi vào ngân hàng, thay vì từ tờ khai thuế.