Ngân sách và điều kiện vay
Tính tỷ lệ LTV vay mua nhà: khoản vay bằng bao nhiêu phần trăm giá trị nhà
Xem khoản vay của bạn bằng bao nhiêu phần trăm giá trị căn nhà, tổng các khoản vay bằng bao nhiêu phần trăm, và bạn có bao nhiêu vốn trong nhà.
Cập nhật lần cuối · Chạy trên trình duyệt của bạn. Không lưu và không gửi đi bất cứ số liệu nào bạn nhập.
Tỷ lệ LTV
Kết quả
Nói đơn giản
Với căn nhà trị giá 400.000 US$, khoản vay thứ nhất 340.000 US$ cho LTV 85%. Cộng 0 US$ các khoản vay khác, tỷ lệ CLTV là 85% và vốn trong nhà của bạn là 60.000 US$.
Chạy trên trình duyệt của bạn. Không lưu và không gửi đi bất cứ số liệu nào bạn nhập.
Số liệu chính
- Tỷ lệ khoản vay trên giá trị nhà (LTV)85%
- Tỷ lệ tổng khoản vay trên giá trị nhà (CLTV)85%
- Vốn trong nhà60.000 US$
- Trả bớt để đạt 80%20.000 US$
- Trả bớt để đạt 78%28.000 US$
- Số tiền vay thứ nhất340.000 US$85%
- Vốn trong nhà60.000 US$15%
Xem biểu đồ dạng bảng
| Tỷ lệ tổng khoản vay trên giá trị nhà (CLTV) | |
|---|---|
| Số liệu của bạn | 85% |
| Conventional 97% | 97% |
| FHA 96.5% | 96,5% |
| PMI 80% | 80% |
Nếu giá trị nhà thay đổi
| Phương án | Giá trị nhà hoặc giá mua | Tỷ lệ khoản vay trên giá trị nhà (LTV) | Tỷ lệ tổng khoản vay trên giá trị nhà (CLTV) | Vốn trong nhà |
|---|---|---|---|---|
| -10% | 360.000 US$ | 94,44% | 94,44% | 20.000 US$ |
| Số liệu của bạn | 400.000 US$ | 85% | 85% | 60.000 US$ |
| +10% | 440.000 US$ | 77,27% | 77,27% | 100.000 US$ |
Cách dùng máy tính này
- Nhập giá trị nhà hoặc giá mua, lấy số thấp hơn giữa giá mua và giá thẩm định.
- Nhập số tiền vay thứ nhất.
- Nhập khoản vay thứ hai hoặc số dư HELOC nếu có, hoặc 0.
- Đọc LTV, CLTV và vốn trong nhà, rồi so với các mốc trong bảng bên dưới.
Tỷ lệ khoản vay trên giá trị nhà, gọi tắt là LTV (loan-to-value), là một trong những con số bên cho vay nhìn đầu tiên. Nó quyết định bạn có phải trả bảo hiểm khoản vay không, lãi suất được định giá ra sao, và bạn có đủ điều kiện cho một chương trình hay không. Công cụ tính tỷ lệ LTV vay mua nhà này cho bạn LTV, CLTV khi có khoản vay thứ hai, và số vốn bạn có trong nhà.
Với nhiều gia đình người Việt, câu hỏi thực tế là: “Mình cần góp bao nhiêu tiền trả trước để khỏi trả PMI?” Hoặc: “Nhà đã lên giá, mình có đủ vốn để refinance bỏ bảo hiểm chưa?” LTV trả lời cả hai.
Máy tính tỷ lệ LTV hoạt động thế nào?
Máy tính chia số tiền vay cho giá trị nhà:
LTV = khoản vay thứ nhất ÷ giá trị nhà × 100
CLTV = (khoản vay thứ nhất + khoản vay thứ hai) ÷ giá trị nhà × 100
Vốn trong nhà = giá trị nhà − tất cả các khoản vay
Khi mua nhà, giá trị nhà là số thấp hơn giữa giá mua và giá thẩm định. Khi refinance, đó là giá thẩm định mới.
Ví dụ minh họa
Ví dụ 1: mua nhà với 15% trả trước
Một gia đình mua căn nhà $400,000 và vay $340,000, tức trả trước $60,000.
- LTV: $340,000 ÷ $400,000 × 100 = 85%.
- Không có khoản vay thứ hai, nên CLTV cũng là 85%.
- Vốn trong nhà: $400,000 − $340,000 = $60,000.
Với vay thông thường, LTV 85% nghĩa là có PMI. Nếu góp thêm $20,000 để vay $320,000, LTV xuống 80% và không cần PMI.
Ví dụ 2: nhà có khoản vay thứ nhất và HELOC
Một gia đình có căn nhà được thẩm định $600,000, còn nợ $420,000 khoản vay thứ nhất và đã rút $60,000 từ HELOC để sửa nhà.
- LTV: $420,000 ÷ $600,000 × 100 = 70%.
- CLTV: ($420,000 + $60,000) ÷ $600,000 × 100 = 80%.
- Vốn trong nhà: $600,000 − $420,000 − $60,000 = $120,000.
LTV 70% trông rất tốt, nhưng khi xét vay thêm hay refinance, bên cho vay sẽ nhìn CLTV 80%.
Kết quả của bạn có ý nghĩa gì?
| LTV | Ý nghĩa thường gặp |
|---|---|
| 80% trở xuống | Vay thông thường không cần PMI |
| 78% | PMI tự động chấm dứt theo lịch trả nợ (Homeowners Protection Act) |
| Đến 90% | Mốc quan trọng của FHA: trả trước từ 10% thì MIP hết sau 11 năm |
| Đến 95-97% | Vay thông thường trả trước 3-5% ở một số chương trình |
| Đến 96.5% | Tối đa của FHA với điểm tín dụng 580+ |
Lưu ý: mốc 78% và 80% để bỏ PMI tính theo giá trị ban đầu của căn nhà, không phải giá thị trường hôm nay. Nếu muốn dùng giá trị mới sau khi nhà lên giá, bạn thường cần thẩm định mới và bên cho vay có quy định riêng.
Quy định chương trình làm thay đổi kết quả
| Chương trình | LTV tối đa khi mua nhà một căn | Bảo hiểm khoản vay |
|---|---|---|
| Vay thông thường | Đến 97% ở một số chương trình | PMI khi LTV trên 80% |
| FHA | 96.5% với điểm 580+; 90% với điểm 500-579 | MIP mọi mức LTV |
| VA | Có thể đến 100% | Không có bảo hiểm hằng tháng; có funding fee |
| USDA | Có thể đến 100% | Phí bảo lãnh trả trước và hằng năm |
FHA tính phí MIP theo LTV ban đầu: dưới 10% trả trước thì MIP kéo dài suốt khoản vay. Xem chi tiết trong hướng dẫn vay mua nhà FHA. Nếu bạn thiếu tiền trả trước để hạ LTV, đọc hướng dẫn hỗ trợ tiền trả trước mua nhà; lưu ý một số khoản hỗ trợ là khoản vay thứ hai và làm tăng CLTV.
Giả định
- Giá trị nhà do bạn nhập; công cụ không ước tính giá thị trường.
- Khoản vay thứ hai và HELOC được tính theo số dư đã rút. Một số bên cho vay tính theo toàn bộ hạn mức HELOC.
- Phí cộng vào khoản vay, như MIP trả trước của FHA, nên được cộng vào số tiền vay nếu bạn muốn LTV chính xác.
- Kết quả hiển thị đến hai số thập phân; bên cho vay có thể làm tròn khác.
Lỗi thường gặp
- Dùng giá thị trường thay cho giá thẩm định. Nếu thẩm định thấp, LTV thật sẽ cao hơn.
- Quên khoản vay thứ hai. Bên cho vay xem CLTV, không chỉ LTV.
- Nghĩ rằng nhà lên giá thì tự động bỏ PMI. Quy định tự động dựa trên giá trị ban đầu; muốn dùng giá mới phải xin và thường phải thẩm định.
- Không tính tiền hỗ trợ trả trước dạng khoản vay. Khoản vay hỗ trợ thứ hai làm tăng CLTV.
Giới hạn của ước tính này
Bên cho vay dùng giá thẩm định chính thức và quy định riêng cho từng chương trình, loại nhà và mục đích vay. Nhà nhiều căn, nhà đầu tư và refinance rút tiền mặt thường có LTV tối đa thấp hơn. Hãy hỏi bên cho vay về giới hạn LTV và CLTV cho trường hợp của bạn. Nếu khoản vay lớn, kiểm tra xem bạn có vượt hạn mức conforming không bằng công cụ kiểm tra hạn mức vay jumbo.
Để tham khảo, lãi suất trung bình toàn quốc cho khoản vay cố định 30 năm là 7,40% tính đến 15 tháng 10, 2026 (Freddie Mac). Lãi suất vay FHA, VA và USDA do từng nơi cho vay đặt và thường khác.Nguồn: Khảo sát Thị trường Thế chấp Sơ cấp (PMMS) của Freddie Mac, qua FRED
Câu hỏi thường gặp
LTV là gì?
LTV (loan-to-value) là số tiền vay chia cho giá trị căn nhà, tính bằng phần trăm. Khoản vay $340,000 cho căn nhà $400,000 có LTV 85%. LTV càng thấp, rủi ro cho bên cho vay càng thấp.
LTV bao nhiêu thì không phải trả PMI?
Với vay thông thường, PMI thường cần khi LTV trên 80%, tức là trả trước dưới 20%. Bạn có thể xin hủy PMI khi số dư còn 80% giá trị ban đầu, và PMI tự động hết ở 78%.
CLTV khác LTV thế nào?
LTV chỉ tính khoản vay thứ nhất. CLTV (combined loan-to-value) cộng tất cả khoản vay có thế chấp bằng căn nhà, gồm khoản vay thứ hai và HELOC. Bên cho vay xem cả hai.
Giá trị nhà lấy theo giá mua hay giá thẩm định?
Khi mua nhà, bên cho vay thường dùng số thấp hơn giữa giá mua và giá thẩm định. Nếu thẩm định thấp hơn giá mua, LTV của bạn sẽ cao hơn dự tính và có thể cần thêm tiền trả trước.
LTV tối đa của vay FHA là bao nhiêu?
Với điểm tín dụng từ 580 trở lên, FHA cho vay đến 96.5% giá trị (trả trước 3.5%). Với điểm 500 đến 579, tối đa 90% (trả trước 10%).
LTV ảnh hưởng đến lãi suất không?
Có. Với vay thông thường, LTV cao hơn thường đi với giá cao hơn và PMI đắt hơn. Giảm LTV từ 95% xuống 90% hay 80% có thể làm thay đổi đáng kể chi phí.
Làm sao giảm LTV?
Trả trước nhiều hơn, trả bớt nợ gốc, hoặc chờ giá nhà tăng. Với khoản vay hiện có, trả thêm tiền gốc mỗi tháng là cách chắc chắn nhất để giảm LTV theo thời gian.
Nguồn tham khảo
Đọc bài hướng dẫn
Máy tính liên quan
- Khả năng mua nhà Biến thu nhập, các khoản nợ hằng tháng và tiền để dành của gia đình thành một mức giá nhà tối đa, theo cùng phép thử tỷ lệ nợ trên thu nhập mà nơi cho vay sử dụng.
- Tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) Tìm hai tỷ lệ mà nơi cho vay xem đầu tiên: bao nhiêu phần thu nhập trước thuế dành cho nhà ở, và bao nhiêu phần dành cho tất cả các khoản nợ mỗi tháng.
- Phí MIP FHA Tính phí bảo hiểm trả trước 1.75%, mức phí hằng năm mà HUD áp cho khoản vay của bạn, số tiền mỗi tháng và bạn phải đóng trong 11 năm hay suốt thời hạn vay.
- Ngày hủy PMI Xem cần bao nhiêu kỳ trả trước khi bạn được xin công ty dịch vụ khoản vay hủy bảo hiểm khoản vay tư nhân (PMI), và khi nào luật liên bang tự động chấm dứt nó.