预算和贷款资格
LTV计算器：算出贷款价值比（贷款成数）和房屋净值
LTV决定您要不要付PMI、FHA的房贷保险付多久、能拿到什么价格。输入房屋价值和贷款金额，马上算出LTV、CLTV和房屋净值。
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贷款价值比（LTV）
计算结果
用一句话说明
价值US$400,000的房子，第一笔房贷US$340,000，LTV为85%。加上第二笔贷款US$0，CLTV为85%，房屋净值约US$60,000。
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关键数字
- 贷款价值比（LTV）85%
- 综合贷款价值比（CLTV）85%
- 房屋净值US$60,000
- 降到 80% 需还款US$20,000
- 降到 78% 需还款US$28,000
- 第一笔房贷金额US$340,00085%
- 房屋净值US$60,00015%
以表格查看图表
| 综合贷款价值比（CLTV） | |
|---|---|
| 你的数字 | 85% |
| Conventional 97% | 97% |
| FHA 96.5% | 96.5% |
| PMI 80% | 80% |
如果房屋价值变化
| 情形 | 房屋价值 | 贷款价值比（LTV） | 综合贷款价值比（CLTV） | 房屋净值 |
|---|---|---|---|---|
| -10% | US$360,000 | 94.44% | 94.44% | US$20,000 |
| 你的数字 | US$400,000 | 85% | 85% | US$60,000 |
| +10% | US$440,000 | 77.27% | 77.27% | US$100,000 |
如何使用这个计算器
- 输入房屋价值：买房用成交价和评估价中较低者，再融资用评估价。
- 输入第一笔房贷的金额或当前余额。
- 如有第二笔房贷或已动用的HELOC，输入其余额。
- 查看LTV和CLTV，对照下方的门槛表看会影响哪些规则。
贷款价值比（LTV，有些人也叫“贷款成数”）是房贷里最常用、影响也最大的一个数字。要不要付PMI、FHA的房贷保险付多久、利率怎么定价、能不能做套现再融资，都和它有关。这个LTV计算器同时算出LTV、包含第二笔贷款的CLTV和您的房屋净值。
这个LTV计算器是怎么算的？
计算器用三个简单公式：
LTV = 第一笔房贷 ÷ 房屋价值 × 100
CLTV = （第一笔房贷 + 第二笔贷款或HELOC余额）÷ 房屋价值 × 100
房屋净值 = 房屋价值 − 第一笔房贷 − 第二笔贷款
买房时，“房屋价值”通常是成交价和评估价中较低的那一个；再融资时则用新的评估价。
计算示例
示例一：买房，首付15%
一个家庭买一套$400,000的房子，首付$60,000，贷款$340,000，没有第二笔贷款。
- LTV：$340,000 ÷ $400,000 × 100 = 85%。
- CLTV：同样是85%。
- 房屋净值：$400,000 − $340,000 = $60,000。
LTV高于80%，所以常规贷款需要PMI。如果这个家庭能把首付提高到$80,000，贷款降到$320,000，LTV正好80%，就不需要PMI了。
示例二：已有房贷，再加一笔HELOC
一位房主的房子现在评估价$500,000，第一笔房贷余额$360,000，又从HELOC里动用了$65,000。
- LTV：$360,000 ÷ $500,000 × 100 = 72%。
- CLTV：（$360,000 + $65,000）÷ $500,000 × 100 = 85%。
- 房屋净值：$500,000 − $360,000 − $65,000 = $75,000。
只看第一笔房贷，这位房主的LTV很低；但贷款机构评估再融资或新增贷款时，看的是85%的CLTV。
计算结果说明了什么？
| LTV | 通常意味着什么 |
|---|---|
| 80%或以下 | 常规贷款不需要PMI，定价往往更好 |
| 80.01%到90% | 常规贷款需付PMI；FHA年度MIP在11年后结束 |
| 90.01%到95% | PMI更高；FHA的MIP付满全期 |
| 95.01%到97% | 常规贷款只有部分低首付项目可做 |
| 高于97% | 主要是FHA（基础贷款最高96.5%）、VA和USDA |
LTV也是计算房屋净值最直接的方式。随着您按时还款，余额下降，LTV会慢慢变低，可以用房贷摊销表计算器看看每年年末的余额。
已有房贷时，LTV会怎么变？
LTV不是一成不变的。按时还款让分子（贷款余额）变小，房价上涨让分母（房屋价值）变大，两者都会让LTV下降。但要注意，PMI能否按“当前价值”提前取消，要看贷款服务商的规定，通常需要新的评估，并且有持有年限要求；而《房主保护法》规定的80%申请取消和78%自动终止，是按买房时的原始价值计算的。反过来，如果房价下跌，或者您又动用了HELOC，CLTV就会上升，再融资时可能达不到贷款机构的上限。
哪些项目规则会改变结果？
| 项目 | 典型购房的最高LTV | 最关键的LTV规则 |
|---|---|---|
| 常规贷款 | 部分项目97%，常见95% | 降到80%前需付PMI；降到原房价78%自动终止 |
| FHA贷款 | 信用分580以上，基础贷款96.5% | 90%或以下：MIP付11年；高于90%：付满全期 |
| VA贷款 | 有完整资格时最高100% | 首付5%或10%可降低资助费 |
| USDA贷款 | 最高100%，另可计入担保费 | 有收入和地区限制 |
| 巨额贷款 | 由各贷款机构自定，通常更低 | 常见更高首付 |
FHA和常规贷款在LTV规则上的差别，详见FHA贷款和常规贷款区别指南；巨额贷款的首付要求，请看巨额贷款指南。
对新移民家庭来说，首付的来源也会影响能做到的LTV。如果首付里有亲友赠与或从海外汇入的资金，贷款机构通常要求赠与信和资金来源证明，资金需要提前到账并留有记录。请在找房之前就把钱准备好，避免临近过户时因为资金文件不全而被迫降低首付、抬高LTV。
计算假设
- 您输入的价值就是贷款机构会采用的价值，计算器不会比较成交价和评估价。
- 第二笔贷款填的是已经欠下或动用的金额，不是HELOC的总额度。
- 结果是精确百分比，贷款机构可能向上取整到下一个整数。
- 计入贷款的费用（例如FHA预付MIP）只有在您把它加进贷款额时才会计算。
常见错误
- 用自己估计的房价。贷款机构用评估价，买房时用成交价和评估价中较低者。
- 忘了HELOC。已经动用的额度要计入CLTV。
- 差一点就过线。因为取整，80.01%可能被当作81%，从而需要PMI。
- 以为到80%时PMI会自动取消。80%时要主动申请，自动终止是在原房价的78%。
这个估算的局限
不同贷款项目、不同贷款机构对房屋价值的认定、取整方式和最高LTV都有自己的规则，套现再融资、投资房和多户住宅的上限通常更低。在做决定之前，请让贷款机构用评估结果确认您的LTV和CLTV。想估算PMI何时能取消，可以用PMI取消计算器。
作为参考，截至 2026年10月15日，全国 30 年固定利率平均为 7.40%（Freddie Mac）。FHA、VA 和 USDA 贷款的利率由各贷款机构自行决定，往往有所不同。来源：Freddie Mac 一级抵押贷款市场调查（PMMS），经 FRED 获取
常见问题
LTV是什么意思？
LTV是贷款价值比（loan-to-value），等于贷款额除以房屋价值。房子值$400,000、贷款$340,000，LTV就是85%。首付比例越高，LTV越低。
LTV和CLTV有什么区别？
LTV只算第一笔房贷；CLTV（combined loan-to-value）把第二笔房贷和已动用的HELOC也加进去。申请第二笔贷款或再融资时，贷款机构两个都会看。
LTV多少可以不交PMI？
常规贷款LTV在80%或以下时一般不需要PMI。已经有PMI的，余额降到原房价的80%时可以申请取消，降到78%时自动终止。
FHA贷款的LTV有什么影响？
FHA贷款LTV在90%或以下时，年度MIP在11年后结束；高于90%时要付满整个贷款期。FHA基础贷款额最高为房价的96.5%（信用分580以上）。
买房时房屋价值按成交价还是评估价？
按两者中较低的那个。如果评估价低于成交价，LTV会比您预想的高，可能需要多付首付或接受更高的PMI。
怎样降低LTV？
多付首付、多还本金，或者等房子增值后重新评估。已有房贷的情况下，评估价上升也会让LTV下降，但是否按新评估价取消PMI要看贷款服务商的规则。
80.01%和80%差别大吗？
可能很大。很多定价和保险规则按门槛划分，贷款机构可能把80.01%当作81%处理，这就可能触发PMI或更高的价格。接近门槛时，稍微多付一点首付往往很值。