변동금리 모기지 계산기: ARM 금리가 최대로 오르면 월 상환액은?

변동금리 모기지(ARM)는 처음 몇 년의 금리가 고정금리보다 낮게 나오는 경우가 많아 매달 부담을 줄이고 싶은 가정에 매력적으로 보입니다. 하지만 고정 기간이 끝나면 금리가 바뀌고, 최악의 경우 월 납부액이 크게 오를 수 있습니다. 이 변동금리 모기지 계산기는 견적서에 적힌 캡(금리 인상 상한)을 그대로 넣어 처음 상환액, 첫 조정 후 상환액, 평생 상한까지 올랐을 때의 상환액을 한 번에 보여 드립니다.

변동금리 모기지 계산기는 어떻게 계산하나요?

고정 기간에는 일반 고정금리처럼 원리금을 구합니다.

M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)

P는 대출 금액, r은 처음 금리의 월 이자율, n은 360회(30년)입니다. 그다음 최악의 경우를 순서대로 계산합니다.

1. 고정 기간이 끝난 시점의 남은 잔액을 구합니다.
2. 첫 조정 금리 = 처음 금리 + 첫 조정 상한. 남은 잔액과 남은 기간으로 새 월 원리금을 구합니다.
3. 그 뒤 1년마다 금리가 이후 조정 상한만큼 오른다고 보고, 평생 최대 금리(처음 금리 + 평생 상한)에 닿을 때까지 반복합니다.
4. 최대 금리에 닿은 시점의 잔액과 남은 기간으로 마지막 월 원리금을 구합니다.

평생 최대 금리 = 처음 금리 + 평생 상한

계산 예시

예시 1: 5년 고정 ARM, 캡 2/1/5

가정: 대출 $400,000, 처음 가정 금리 6.0%, 5년 고정, 30년, 첫 조정 상한 2, 이후 조정 상한 1, 평생 상한 5.

1. 처음 5년의 월 원리금은 약 $2,398입니다.
2. 6년 차에 금리가 최대 8.0%로 오르면 남은 25년 기준 월 원리금은 약 $2,873이 됩니다.
3. 그 뒤 해마다 1%포인트씩 올라 9년 차에 평생 최대 금리 11.0% 에 닿습니다.
4. 이때 월 원리금은 약 $3,611로, 처음보다 약 $1,213 많습니다.

같은 금액을 가정 금리 6.5%의 30년 고정으로 빌리면 월 원리금은 약 $2,528입니다. 처음 5년 동안은 ARM이 매달 약 $130 싸지만, 최악의 경우에는 고정보다 매달 $1,000 이상 더 냅니다.

예시 2: 7년 고정 ARM, 같은 캡

같은 조건에서 고정 기간만 7년으로 바꾸면 처음 7년 동안 월 원리금은 똑같이 약 $2,398입니다. 8년 차에 8.0%로 오르면 월 약 $2,845, 11년 차에 최대 11.0%에 닿으면 월 약 $3,534입니다. 고정 기간이 길수록 잔액이 더 줄어든 뒤에 금리가 오르므로 최악의 상환액도 조금 낮아지고, 무엇보다 그 시점까지 시간을 더 벌 수 있습니다.

결과는 어떻게 읽어야 하나요?

가장 중요한 숫자는 평생 상한 도달 시 월 원리금입니다. 이 금액에 재산세와 보험료를 더해도 감당할 수 있는지 스스로 물어보세요. 감당할 수 없다면 ARM은 고정 기간 안에 집을 팔거나 대출을 갚을 계획이 확실할 때만 고려하는 것이 안전합니다. 두 번째로 처음 몇 년의 절감액과 최악의 경우 늘어나는 금액을 비교하세요. 고정금리와의 월 차이가 작다면 위험을 감수할 이유도 작습니다. 고정금리의 전체 상환 흐름은 모기지 상환 스케줄 계산기로 비교할 수 있습니다.

대출 종류에 따라 달라지는 점

ARM의 정확한 캡 구조, 조정 주기, 기준 지수는 상품마다 다르므로 견적서와 대출 공시 서류를 꼭 확인하세요. 대출 금액이 커서 점보 론에 해당한다면 점보 론 한도 계산기로 먼저 확인하고, 고정금리와 변동금리의 차이는 미국 주택 융자 종류 비교를 참고하세요.

ARM 견적서에서 확인할 다섯 가지

ARM을 고려한다면 견적서와 공시 서류에서 다음 항목을 꼭 확인하세요.

1. 고정 기간: 3년, 5년, 7년, 10년 중 무엇인지, 그리고 그 기간이 계획한 거주 기간보다 긴지 확인합니다.
2. 기준 지수와 마진: 조정 후 금리는 보통 지수에 마진을 더해 정해집니다. 마진은 대출 기간 내내 바뀌지 않습니다.
3. 캡 구조: 첫 조정, 이후 조정, 평생 상한을 이 계산기에 그대로 넣습니다.
4. 조정 주기: 6개월마다인지 1년마다인지 확인합니다.
5. 금리 하한: 지수가 내려가도 금리가 일정 수준 아래로는 내려가지 않는 경우가 있습니다.

계산 가정

• 금리는 매 조정 때마다 허용된 최대 폭만큼 오른다고 가정합니다(최악의 경우).
• 첫 조정 이후에는 1년마다 조정된다고 단순화했습니다.
• 대출 기간은 30년이며 고정 기간이 끝날 때까지 정해진 금액만 낸다고 봅니다.
• 금리 하한, 지수와 마진의 실제 움직임, 재산세와 보험료는 포함하지 않습니다.

자주 하는 실수

• 처음 금리만 보고 결정하는 것. 고정 기간이 끝난 뒤가 진짜 위험 구간입니다.
• 캡을 금리 자체로 착각하는 것. 캡은 ‘얼마까지 오를 수 있는가’의 상한이며 처음 금리에 더하는 폭입니다.
• 리파이낸스를 당연하게 여기는 것. 금리, 집값, 소득이 바뀌면 리파이낸스가 어려울 수 있습니다.
• 조정 주기를 확인하지 않는 것. 6개월마다 조정되는 상품은 최대 금리에 더 빨리 닿을 수 있습니다.

이 추정치의 한계

이 계산기는 최악의 경우를 보여 주는 교육용 도구이며, 실제 금리 경로를 예측하지 않습니다. 실제 ARM은 조정 주기, 금리 하한, 지수 종류에 따라 결과가 달라집니다. 대출기관의 Loan Estimate와 ARM 공시 서류에 나오는 최대 납부액을 이 결과와 비교해 보시고, 판단이 어렵다면 HUD 인증 주택 상담사에게 상담을 받으세요.