Calculadora de hipoteca de tasa ajustable (ARM): su pago hoy y en el peor caso

Una hipoteca de tasa ajustable, o ARM por sus siglas en inglés, suele empezar con una tasa más baja que un préstamo de tasa fija. Esa ventaja tiene un precio: después de unos años la tasa puede subir, y su pago con ella. Esta calculadora de hipoteca de tasa ajustable le muestra tres pagos: el de hoy, el de después del primer ajuste y el más alto que su contrato permite. Así puede decidir con el peor caso en la mano, no solo con el mejor.

¿Cómo funciona esta calculadora de hipoteca de tasa ajustable?

Primero calcula el pago inicial con la fórmula de amortización sobre todo el plazo:

M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)

Luego calcula el saldo que quedará al terminar el periodo fijo y supone que la tasa sube lo más que permiten los topes:

Tasa del primer ajuste = tasa inicial + tope del primer ajuste

Tasa máxima = tasa inicial + tope de por vida

Con el saldo restante y los años que faltan, recalcula el pago con la tasa del primer ajuste. Después sube la tasa cada año por el tope de ajustes siguientes hasta llegar a la tasa máxima, y calcula el pago con esa tasa sobre el saldo de ese momento. Ese es el pago máximo: el peor caso que el contrato permite.

Ejemplos paso a paso

Ejemplo 1: ARM de 5 años con topes 2/1/5

Suponga un préstamo de $400,000 a 30 años con una tasa inicial supuesta de 6%, 5 años fijos y topes 2/1/5.

1. Pago inicial: $2,398.20 de capital e interés durante 5 años.
2. Saldo al final del año 5: unos $372,217.
3. Primer ajuste en el peor caso: 6% + 2 = 8%. Pago nuevo sobre el saldo y los 25 años que faltan: $2,872.83, unos $475 más al mes.
4. Ajustes siguientes: 9%, 10% y luego 11%, que es la tasa máxima (6% + 5). Se alcanza cerca del año 9.
5. Pago máximo: $3,611.23, unos $1,213 más que el pago inicial.

Ejemplo 2: ARM de 7 años con topes 5/2/5

Mismo préstamo de $400,000 y misma tasa inicial supuesta de 6%, pero con 7 años fijos y topes 5/2/5.

1. Pago inicial: $2,398.20 durante 7 años.
2. Saldo al final del año 7: unos $358,558.
3. Primer ajuste en el peor caso: 6% + 5 = 11%, que ya es la tasa máxima.
4. Pago desde el año 8: $3,574.85, unos $1,177 más al mes de un solo golpe.

Con un tope inicial de 5 puntos, todo el salto puede llegar en el primer ajuste. Más años fijos le dan más tiempo, pero no siempre un golpe más suave.

¿Qué significa su resultado?

• Pago inicial: lo que pagará durante el periodo fijo. Es el número que más se anuncia, pero no el único que importa.
• Pago después del primer ajuste: el cambio más probable de sentir primero. Pregúntese si su presupuesto lo aguantaría ese año.
• Pago máximo: el peor caso permitido. Si no podría pagarlo sin atrasarse, la ARM es un riesgo serio para usted, aunque crea que va a vender o refinanciar antes.

Sume impuestos, seguro y seguro hipotecario al pago máximo y revise su relación deuda-ingreso con esa cifra.

Reglas de cada programa que cambian el resultado

Las ARM son comunes en préstamos jumbo. Si su préstamo es grande, revise primero si es conforme con la calculadora de préstamo jumbo.

Supuestos

• Préstamo a 30 años; el periodo fijo y los topes son los que usted escribe.
• Supone el peor caso: la tasa sube lo máximo en cada ajuste hasta el tope de por vida.
• Después del primer ajuste, la tasa se ajusta una vez al año. Si su ARM se ajusta cada seis meses, la tasa podría llegar al tope antes.
• No incluye impuestos, seguros ni HOA. No usa el índice ni el margen reales; solo los topes.
• El pago se recalcula en cada ajuste para terminar el préstamo en el plazo original.

Errores comunes

• Mirar solo la tasa inicial. El pago máximo es lo que debe poder pagar.
• Confundir los topes. El tope de por vida se suma a la tasa inicial, no a la tasa del primer ajuste.
• No revisar cada cuánto se ajusta. Una ARM que se ajusta cada seis meses puede subir más rápido.
• Comparar con un préstamo fijo de otro día. Compare ofertas del mismo día, con los mismos costos.

Límites de esta estimación

El pago real dependerá del índice y el margen de su contrato en cada fecha de ajuste, y puede quedar por debajo del peor caso. Lea la tabla AIR de su Loan Estimate y pregunte cada cuánto se ajusta. Para comparar con un préstamo de tasa fija, use la calculadora de hipoteca. Un consejero de vivienda aprobado por HUD puede ayudarle a decidir si una ARM encaja con sus planes.