Tiền trả góp và lịch trả nợ
Tính tiền trả vay ARM: khoản trả có thể tăng đến mức nào?
Xem khoản vay lãi suất điều chỉnh (ARM) tốn bao nhiêu mỗi tháng trong giai đoạn cố định, và trong trường hợp xấu nhất có thể tăng lên bao nhiêu khi lãi suất chạm các mức trần.
Cập nhật lần cuối · Chạy trên trình duyệt của bạn. Không lưu và không gửi đi bất cứ số liệu nào bạn nhập.
Tiền trả vay ARM
Kết quả
Nói đơn giản
Khoản vay ARM 400.000 US$ bắt đầu ở lãi suất 6,9% tốn 2.634 US$ mỗi tháng tiền gốc và lãi trong 5 năm đầu. Trong trường hợp xấu nhất, lãi suất có thể lên 8,9% ở lần điều chỉnh đầu, đưa khoản trả lên 3.131 US$, và tối đa lên 11,9%, đưa khoản trả lên 3.899 US$.
Chạy trên trình duyệt của bạn. Không lưu và không gửi đi bất cứ số liệu nào bạn nhập.
Số liệu chính
- Khoản trả ban đầu mỗi tháng2.634 US$
- Khoản trả sau lần điều chỉnh đầu (trường hợp xấu nhất)3.131 US$
- Khoản trả cao nhất có thể (ở trần trọn đời)3.899 US$
- Tiền trả lãi cố định2.770 US$
- Mức tăng xấu nhất1.264 US$
- Lãi suất cao nhất được phép (trần trọn đời)11,9%
- ARM xấu nhất
- Tiền trả lãi cố định
Xem biểu đồ dạng bảng
| Năm | ARM xấu nhất | Tiền trả lãi cố định |
|---|---|---|
| Năm 1 | 2.634 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 2 | 2.634 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 3 | 2.634 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 4 | 2.634 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 5 | 2.634 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 6 | 3.131 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 7 | 3.385 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 8 | 3.642 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 9 | 3.899 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 10 | 3.899 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 11 | 3.899 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 12 | 3.899 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 13 | 3.899 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 14 | 3.899 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 15 | 3.899 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 16 | 3.899 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 17 | 3.899 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 18 | 3.899 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 19 | 3.899 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 20 | 3.899 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 21 | 3.899 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 22 | 3.899 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 23 | 3.899 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 24 | 3.899 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 25 | 3.899 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 26 | 3.899 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 27 | 3.899 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 28 | 3.899 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 29 | 3.899 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 30 | 3.899 US$ | 2.770 US$ |
So sánh các phương án
| Phương án | Tiền trả hằng tháng | Tổng đã trả |
|---|---|---|
| ARM, xấu nhất | 3.899 US$ | 1.309.170 US$ |
| ARM, lãi không đổi | 2.634 US$ | 948.384 US$ |
| Vay lãi cố định | 2.770 US$ | 997.027 US$ |
| Chênh lệch: ARM, lãi không đổi | −1.264 US$ | −360.786 US$ |
| Chênh lệch: Vay lãi cố định | −1.129 US$ | −312.143 US$ |
Từng năm
| Năm | Lãi suất | Tiền trả (P&I + thêm) | Tiền trả lãi cố định |
|---|---|---|---|
| Năm 1 | 6,9% | 2.634 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 2 | 6,9% | 2.634 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 3 | 6,9% | 2.634 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 4 | 6,9% | 2.634 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 5 | 6,9% | 2.634 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 6 | 8,9% | 3.131 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 7 | 9,9% | 3.385 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 8 | 10,9% | 3.642 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 9 | 11,9% | 3.899 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 10 | 11,9% | 3.899 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 11 | 11,9% | 3.899 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 12 | 11,9% | 3.899 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 13 | 11,9% | 3.899 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 14 | 11,9% | 3.899 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 15 | 11,9% | 3.899 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 16 | 11,9% | 3.899 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 17 | 11,9% | 3.899 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 18 | 11,9% | 3.899 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 19 | 11,9% | 3.899 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 20 | 11,9% | 3.899 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 21 | 11,9% | 3.899 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 22 | 11,9% | 3.899 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 23 | 11,9% | 3.899 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 24 | 11,9% | 3.899 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 25 | 11,9% | 3.899 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 26 | 11,9% | 3.899 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 27 | 11,9% | 3.899 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 28 | 11,9% | 3.899 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 29 | 11,9% | 3.899 US$ | 2.770 US$ |
| Năm 30 | 11,9% | 3.899 US$ | 2.770 US$ |
Cách dùng máy tính này
- Nhập số tiền vay và lãi suất ARM ban đầu mà bên cho vay báo.
- Chọn số năm lãi cố định, ví dụ 5 năm cho ARM 5 năm.
- Nhập ba mức trần theo Bảng Ước tính Khoản vay, ví dụ 2, 1 và 5.
- So khoản trả cao nhất với ngân sách gia đình để biết bạn có chịu được trường hợp xấu nhất không.
Khoản vay lãi suất điều chỉnh (ARM) thường bắt đầu với lãi thấp hơn vay cố định, nên khoản trả những năm đầu nhẹ hơn. Cái giá là sự không chắc chắn: sau giai đoạn cố định, lãi suất có thể tăng. Công cụ tính tiền trả vay ARM này cho bạn thấy ba con số: khoản trả ban đầu, khoản trả sau lần điều chỉnh đầu, và khoản trả cao nhất có thể khi lãi chạm trần trọn đời.
Câu hỏi quan trọng nhất với ARM không phải là “tháng đầu trả bao nhiêu?”, mà là “nếu mọi thứ xấu đi, gia đình mình có trả nổi không?”
Máy tính tiền trả vay ARM hoạt động thế nào?
Máy tính dùng công thức trả góp chuẩn ở mỗi bước:
M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)
- Khoản trả ban đầu: tính trên toàn bộ số tiền vay, lãi ban đầu, 30 năm.
- Sau lần điều chỉnh đầu: lấy số dư còn lại khi hết giai đoạn cố định, lãi suất mới = lãi ban đầu + trần lần đầu, trả trong số năm còn lại.
- Khoản trả cao nhất: mỗi năm sau đó lãi tăng thêm bằng trần các lần sau, cho đến khi chạm lãi ban đầu + trần trọn đời. Khoản trả được tính lại trên số dư và số năm còn lại lúc đó.
Đây là trường hợp xấu nhất: giả định chỉ số thị trường tăng đủ cao để lãi suất tăng tối đa ở mỗi lần điều chỉnh.
Ví dụ minh họa
Ví dụ 1: ARM 5 năm với trần 2/1/5
Một gia đình vay $400,000 với ARM 5 năm, lãi ban đầu giả định 6%, trần 2/1/5.
- Khoản trả ban đầu: khoảng $2,398 mỗi tháng trong 5 năm đầu.
- Sau 5 năm, số dư còn khoảng $372,217. Năm thứ 6, lãi có thể lên 6% + 2% = 8%, khoản trả khoảng $2,873.
- Năm 7 lên 9%, năm 8 lên 10%, năm 9 chạm trần 11% (6% + 5%).
- Khoản trả cao nhất: khoảng $3,611 mỗi tháng, cao hơn khoản ban đầu khoảng $1,213.
Để so, cùng khoản vay với lãi cố định giả định 6.5% có khoản trả khoảng $2,528 và không bao giờ đổi. ARM tiết kiệm khoảng $130 mỗi tháng lúc đầu, nhưng có thể tốn hơn $1,000 mỗi tháng sau này.
Ví dụ 2: ARM 7 năm với trần lần đầu 5%
Cùng khoản vay $400,000 và lãi giả định 6%, nhưng ARM 7 năm có cấu trúc trần 5/1/5, tức lần điều chỉnh đầu được tăng đến 5 điểm.
- Khoản trả ban đầu vẫn khoảng $2,398 trong 7 năm.
- Ngay năm thứ 8, lãi có thể nhảy lên 11%, khoản trả khoảng $3,575.
- Vì đã chạm trần trọn đời ở lần đầu, đây cũng là khoản trả cao nhất.
Trần lần đầu càng cao, cú sốc càng đến sớm và đột ngột. Hãy đọc kỹ cấu trúc trần trên Bảng Ước tính Khoản vay.
Kết quả của bạn có ý nghĩa gì?
Hãy nhìn khoản trả cao nhất và hỏi: nếu cộng thêm thuế nhà, bảo hiểm và các khoản nợ khác, gia đình mình có trả nổi không? Nhiều bên cho vay dùng tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) làm thước đo; với vay thông thường qua hệ thống DU của Fannie Mae, DTI tối đa là 50%. Nếu khoản trả cao nhất đẩy DTI của bạn vượt xa mức đó, ARM có rủi ro lớn.
Nếu bạn chắc sẽ bán nhà trước khi hết giai đoạn cố định, khoản trả ban đầu quan trọng hơn. Nhưng kế hoạch có thể thay đổi: thị trường chậm, tiệm ế khách hay gia đình cần ở lâu hơn.
Quy định chương trình làm thay đổi kết quả
| Loại vay | ARM có không? | Điều cần biết |
|---|---|---|
| Vay thông thường | Có, nhiều kiểu | Theo quy định ARM của Fannie Mae / Freddie Mac; nhiều loại điều chỉnh mỗi 6 tháng |
| FHA | Có | Trần do HUD quy định, thường chặt hơn |
| VA | Có | Trần theo quy định của VA |
| Jumbo | Phổ biến | Bên cho vay tự đặt trần và điều kiện |
Với khoản vay jumbo, ARM khá phổ biến vì khoản vay lớn làm chênh lệch lãi đáng kể hơn. Xem khoản vay của bạn có phải jumbo không bằng công cụ kiểm tra hạn mức vay jumbo. Để hiểu thêm các loại vay, đọc bài so sánh các loại vay mua nhà (bằng tiếng Anh).
Giả định
- Thời hạn 30 năm, trả đúng hạn, không trả thêm.
- Sau giai đoạn cố định, lãi điều chỉnh mỗi năm một lần và luôn tăng tối đa cho phép.
- Không có mức sàn, không có tùy chọn chỉ trả lãi, không có trả âm (số dư tăng).
- Chỉ tính tiền gốc và lãi; thuế nhà, bảo hiểm và bảo hiểm khoản vay không được tính.
Lỗi thường gặp
- Chỉ nhìn khoản trả ban đầu. Đó là con số đẹp nhất bạn sẽ thấy.
- Nghĩ rằng chắc chắn sẽ refinance được. Lãi suất, giá nhà và thu nhập của bạn có thể thay đổi.
- Nhầm thứ tự các mức trần. 2/1/5 khác hẳn 5/2/5; hãy hỏi bên cho vay từng con số.
- Không biết ARM điều chỉnh mỗi 6 tháng hay mỗi năm. ARM 6 tháng có thể chạm trần nhanh hơn kết quả ở đây.
Giới hạn của ước tính này
Lãi suất thật sau giai đoạn cố định phụ thuộc vào chỉ số thị trường và margin trong hợp đồng; nó có thể thấp hơn nhiều so với trường hợp xấu nhất. Công cụ không dự đoán lãi suất. Hãy đọc phần thông tin ARM mà bên cho vay phải đưa cho bạn, và hỏi rõ chỉ số, margin, chu kỳ điều chỉnh và các mức trần. Để thấy số dư giảm thế nào theo một lãi cố định, dùng máy tính bảng trả nợ vay mua nhà.
Để tham khảo, lãi suất trung bình toàn quốc cho khoản vay cố định 30 năm là 7,40% tính đến 15 tháng 10, 2026 (Freddie Mac). Lãi suất vay FHA, VA và USDA do từng nơi cho vay đặt và thường khác.Nguồn: Khảo sát Thị trường Thế chấp Sơ cấp (PMMS) của Freddie Mac, qua FRED
Câu hỏi thường gặp
Vay ARM là gì?
ARM (adjustable-rate mortgage) là khoản vay có lãi suất cố định trong vài năm đầu, rồi thay đổi định kỳ theo một chỉ số thị trường cộng một mức chênh cố định (margin). Khoản trả hằng tháng có thể tăng hoặc giảm sau giai đoạn cố định.
Trần 2/1/5 nghĩa là gì?
Lãi suất có thể tăng tối đa 2 điểm phần trăm ở lần điều chỉnh đầu, tối đa 1 điểm ở mỗi lần điều chỉnh sau, và không bao giờ cao hơn 5 điểm so với lãi ban đầu. Với lãi ban đầu 6%, mức cao nhất là 11%.
Lãi suất ARM có thể giảm không?
Có. Nếu chỉ số thị trường giảm, lãi suất có thể giảm khi điều chỉnh, nhưng thường không thấp hơn mức margin hoặc mức sàn ghi trong hợp đồng. Công cụ này chỉ cho thấy trường hợp xấu nhất.
Ai nên cân nhắc vay ARM?
Người chắc chắn sẽ bán nhà hoặc refinance trước khi hết giai đoạn cố định, hoặc người chịu được khoản trả cao nhất mà không gặp khó khăn. Nếu khoản trả tối đa làm gia đình bạn căng thẳng, vay lãi cố định an toàn hơn.
ARM điều chỉnh bao lâu một lần?
Tùy hợp đồng. Nhiều ARM hiện nay điều chỉnh mỗi 6 tháng sau giai đoạn cố định; một số điều chỉnh mỗi năm. Công cụ này giả định điều chỉnh mỗi năm một lần, nên ARM 6 tháng có thể chạm trần nhanh hơn.
Bên cho vay xét duyệt ARM theo khoản trả nào?
Theo quy định Khả năng Trả nợ, với khoản vay QM, bên cho vay thường phải xét khoản trả theo lãi suất cao nhất có thể trong 5 năm đầu, không chỉ lãi ban đầu thấp. Vì vậy ARM không phải lúc nào cũng giúp bạn đủ điều kiện vay nhiều hơn.
Có thể refinance ARM sang lãi cố định không?
Có, nếu bạn đủ điều kiện lúc đó. Nhưng không có gì bảo đảm lãi cố định sẽ thấp hơn, và refinance có chi phí. Đừng chọn ARM chỉ vì dự định refinance sau.
Nguồn tham khảo
Đọc bài hướng dẫn
Máy tính liên quan
- Tiền trả góp mua nhà Xem căn nhà thật sự tốn bao nhiêu mỗi tháng: không chỉ vốn và lãi, mà cả thuế nhà, bảo hiểm, phí HOA và bảo hiểm khoản vay mà bên cho vay đều tính vào.
- Chi phí closing Lập một khoảng dự trù cho chi phí closing và tổng tiền mặt bạn cần vào ngày ký giấy, ngay cả trước khi có bản Loan Estimate trong tay.
- Thuê hay mua nhà So số tiền bạn sẽ trả khi tiếp tục thuê với chi phí thật của việc mua sau khi bán lại, để thấy con đường nào có lợi hơn trong khoảng thời gian của gia đình bạn.
- Bảng trả nợ Xem mỗi lần trả tiền nhà được chia giữa tiền lãi và tiền gốc ra sao, số dư giảm nhanh hay chậm, và cả khoản vay tốn bao nhiêu tiền lãi trong suốt thời hạn.