Hulog at schedule
ARM Loan Calculator: Gaano Kataas ang Puwedeng Maging Hulog sa Adjustable Rate?
Alamin hindi lang kung magkano ang hulog mo ngayon sa ARM, kundi kung gaano ito kataas puwedeng umabot kapag tumaas ang rate hanggang sa cap.
Huling na-update · Gumagana sa browser mo. Walang sine-save o ipinapadalang anumang inilagay mo.
ARM worst case
Mga resulta
Sa simpleng salita
Ang ARM na $400,000 na nagsisimula sa 6.9% ay $2,634 bawat buwan sa principal at interest sa unang 5 taon. Sa pinakamasamang kaso, puwedeng umakyat ang rate sa 8.9% sa unang adjustment, kaya magiging $3,131 ang hulog, at hanggang 11.9%, kaya $3,899 ang pinakamataas na hulog.
Gumagana sa browser mo. Walang sine-save o ipinapadalang anumang inilagay mo.
Mahahalagang numero
- Panimulang hulog (principal at interest)$2,634
- Hulog pagkatapos ng unang adjustment$3,131
- Pinakamataas na posibleng hulog$3,899
- Fixed-rate na hulog$2,770
- Worst-case na pagtaas$1,264
- Pinakamataas na posibleng rate11.9%
- ARM worst case
- Fixed-rate na hulog
Tingnan ang chart bilang table
| Taon | ARM worst case | Fixed-rate na hulog |
|---|---|---|
| Taon 1 | $2,634 | $2,770 |
| Taon 2 | $2,634 | $2,770 |
| Taon 3 | $2,634 | $2,770 |
| Taon 4 | $2,634 | $2,770 |
| Taon 5 | $2,634 | $2,770 |
| Taon 6 | $3,131 | $2,770 |
| Taon 7 | $3,385 | $2,770 |
| Taon 8 | $3,642 | $2,770 |
| Taon 9 | $3,899 | $2,770 |
| Taon 10 | $3,899 | $2,770 |
| Taon 11 | $3,899 | $2,770 |
| Taon 12 | $3,899 | $2,770 |
| Taon 13 | $3,899 | $2,770 |
| Taon 14 | $3,899 | $2,770 |
| Taon 15 | $3,899 | $2,770 |
| Taon 16 | $3,899 | $2,770 |
| Taon 17 | $3,899 | $2,770 |
| Taon 18 | $3,899 | $2,770 |
| Taon 19 | $3,899 | $2,770 |
| Taon 20 | $3,899 | $2,770 |
| Taon 21 | $3,899 | $2,770 |
| Taon 22 | $3,899 | $2,770 |
| Taon 23 | $3,899 | $2,770 |
| Taon 24 | $3,899 | $2,770 |
| Taon 25 | $3,899 | $2,770 |
| Taon 26 | $3,899 | $2,770 |
| Taon 27 | $3,899 | $2,770 |
| Taon 28 | $3,899 | $2,770 |
| Taon 29 | $3,899 | $2,770 |
| Taon 30 | $3,899 | $2,770 |
Ikumpara ang mga scenario
| Scenario | Buwanang hulog | Kabuuang bayad |
|---|---|---|
| ARM, worst case | $3,899 | $1,309,170 |
| ARM, di nagbabago ang rate | $2,634 | $948,384 |
| Fixed-rate na loan | $2,770 | $997,027 |
| Diperensiya: ARM, di nagbabago ang rate | −$1,264 | −$360,786 |
| Diperensiya: Fixed-rate na loan | −$1,129 | −$312,143 |
Bawat taon
| Taon | Rate | Hulog (P&I + dagdag) | Fixed-rate na hulog |
|---|---|---|---|
| Taon 1 | 6.9% | $2,634 | $2,770 |
| Taon 2 | 6.9% | $2,634 | $2,770 |
| Taon 3 | 6.9% | $2,634 | $2,770 |
| Taon 4 | 6.9% | $2,634 | $2,770 |
| Taon 5 | 6.9% | $2,634 | $2,770 |
| Taon 6 | 8.9% | $3,131 | $2,770 |
| Taon 7 | 9.9% | $3,385 | $2,770 |
| Taon 8 | 10.9% | $3,642 | $2,770 |
| Taon 9 | 11.9% | $3,899 | $2,770 |
| Taon 10 | 11.9% | $3,899 | $2,770 |
| Taon 11 | 11.9% | $3,899 | $2,770 |
| Taon 12 | 11.9% | $3,899 | $2,770 |
| Taon 13 | 11.9% | $3,899 | $2,770 |
| Taon 14 | 11.9% | $3,899 | $2,770 |
| Taon 15 | 11.9% | $3,899 | $2,770 |
| Taon 16 | 11.9% | $3,899 | $2,770 |
| Taon 17 | 11.9% | $3,899 | $2,770 |
| Taon 18 | 11.9% | $3,899 | $2,770 |
| Taon 19 | 11.9% | $3,899 | $2,770 |
| Taon 20 | 11.9% | $3,899 | $2,770 |
| Taon 21 | 11.9% | $3,899 | $2,770 |
| Taon 22 | 11.9% | $3,899 | $2,770 |
| Taon 23 | 11.9% | $3,899 | $2,770 |
| Taon 24 | 11.9% | $3,899 | $2,770 |
| Taon 25 | 11.9% | $3,899 | $2,770 |
| Taon 26 | 11.9% | $3,899 | $2,770 |
| Taon 27 | 11.9% | $3,899 | $2,770 |
| Taon 28 | 11.9% | $3,899 | $2,770 |
| Taon 29 | 11.9% | $3,899 | $2,770 |
| Taon 30 | 11.9% | $3,899 | $2,770 |
Paano gamitin ang calculator na ito
- Ilagay ang halaga ng loan at ang panimulang rate.
- Piliin kung ilang taong fixed ang rate.
- Ilagay ang tatlong cap mula sa Loan Estimate, gaya ng 2/1/5.
- Basahin ang panimulang hulog, ang hulog pagkatapos ng unang adjustment, at ang pinakamataas na posibleng hulog.
Ang adjustable-rate mortgage (ARM) ay madalas nagsisimula sa mas mababang rate kaysa sa 30-year fixed, pero fixed lang ang rate na iyon sa ilang taon. Pagkatapos, puwede itong tumaas. Kaya ang mahalagang tanong ay hindi kung magkano ang hulog ngayon, kundi kung magkano ito puwedeng umabot. Ipinapakita ng ARM loan calculator na ito ang panimulang hulog at ang pinakamasamang kaso na pinapayagan ng mga cap ng loan.
Paano gumagana ang ARM loan calculator na ito?
Tatlong yugto ang kinukuwenta:
- Panimulang hulog. Principal at interest sa 30 taon sa panimulang rate, gamit ang karaniwang formula:
M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n). - Unang adjustment. Sa dulo ng fixed na panahon, kinukuha ang natitirang balanse, itinataas ang rate nang buong first cap, at kinukuwenta ulit ang hulog sa natitirang taon.
- Pinakamataas na hulog. Itinataas ang rate nang buong periodic cap bawat taon hanggang umabot sa lifetime cap, at kinukuwenta ulit ang hulog sa natitirang balanse bawat pagkakataon.
Pinakamataas na rate = panimulang rate + lifetime cap
Ito ay worst case: umaakyat ang rate nang buong pinapayagan sa bawat adjustment.
Mga halimbawang kuwenta
Halimbawa 1: 5-year ARM na may 2/1/5 na cap
Isang pamilya ang kukuha ng $500,000 na ARM sa ipinapalagay na panimulang rate na 6.0%, fixed sa 5 taon, na may 2/1/5 na cap.
- Panimulang hulog: mga $2,997.75 bawat buwan sa unang 60 hulog.
- Balanse pagkatapos ng 5 taon: mga $465,272.
- Unang adjustment: hanggang 2 points ang puwedeng itaas, kaya 8%. Hulog sa natitirang balanse sa 25 taon: mga $3,591.04.
- Mga susunod na adjustment: 9%, 10%, saka 11%, ang lifetime cap (6% + 5). Maaabot ito sa ika-9 na taon, at mga $4,514.04 ang magiging hulog.
Sa pinakamasamang kaso, tataas ang hulog nang mga $1,516 bawat buwan, mga 51%.
Halimbawa 2: 7-year ARM, dalawang klase ng cap
Parehong $500,000 at 6.0%, pero fixed sa 7 taon. Ang balanse pagkatapos ng 7 taon ay mga $448,197.
- Sa 2/1/5 na cap, puwedeng umakyat ang hulog mula $2,997.75 papuntang mga $3,556.23 sa unang reset (8%), at umabot sa mga $4,418.03 sa 11% sa ika-11 taon.
- Sa 5/2/5 na cap, puwedeng tumalon agad ang rate sa lifetime cap na 11% sa unang reset, kaya mga $4,468.56 ang hulog sa ika-8 taon.
Kapag mataas ang first cap, puwedeng dumating nang sabay-sabay ang buong pagtaas. Laging tingnan ang unang numero sa cap structure.
Ano ang ibig sabihin ng resulta mo?
Ang pinakamahalagang numero ay ang pinakamataas na posibleng hulog. Tanungin ang sarili kung kaya mo itong bayaran, kasama ang tax at insurance, nang hindi naghihirap. Kung hindi, ang ARM ay taya na makakapagbenta o makakapag-refinance ka sa tamang oras, at walang garantiya ang alinman sa dalawa: puwedeng bumaba ang halaga ng bahay at puwedeng tumaas ang rates.
| Hulog | Ano ang dapat tingnan |
|---|---|
| Panimulang hulog | Komportable sa budget mo |
| Pagkatapos ng unang adjustment | Kaya mo pa rin kung magbago ang plano |
| Pinakamataas na posible | Kakayanin mo ba ito nang ilang taon? |
Ilagay ang pinakamataas na hulog, dagdag ang tax at insurance, sa DTI calculator para makita ang epekto sa ratio mo.
Mga patakaran ng programa na nagbabago sa sagot
| Katangian | Karaniwang setup | Bakit mahalaga |
|---|---|---|
| Fixed na panahon | 3, 5, 7 o 10 taon | Mas mahaba, mas maraming panahon bago magbago |
| Index | Madalas SOFR; 30-day average ng SOFR sa ARM plans ng Fannie Mae | Index dagdag ang margin ang bagong rate |
| Dalas ng adjustment | Bawat 6 o 12 buwan pagkatapos ng fixed na panahon | Mas madalas, mas mabilis maabot ang cap |
| Mga cap | May lifetime at per-adjustment na cap sa bawat ARM plan ng Fannie Mae, gaya ng 2/1/5 o 5/1/5 | Sila ang nagtatakda ng worst case |
| Pag-qualify | Puwedeng i-qualify ka ng lender sa rate na mas mataas sa panimula | Proteksiyon laban sa payment shock |
May ARM din ang FHA at VA na may sariling patakaran sa cap. Sa federal na patakaran ng Qualified Mortgage, kailangang isaalang-alang ng lender ang pinakamataas na hulog sa unang limang taon kapag tinitingnan kung kaya mong magbayad. Para sa paghahambing ng fixed at adjustable, basahin ang paghahambing ng mga uri ng mortgage (sa Ingles). Madalas makakita ng ARM ang mga jumbo borrower; tingnan ang jumbo o conforming loan calculator.
Mga ipinapalagay ng calculator
- 30 taon ang term; kinukuwenta ulit ang hulog pagkatapos ng bawat adjustment para matapos pa rin ang loan sa oras.
- Pagkatapos ng unang adjustment, tumataas ang rate isang beses bawat taon nang buong periodic cap hanggang sa lifetime cap.
- Walang rate floor, pagbaba ng index o interest-only na panahon.
- Hindi kasama ang tax, insurance at mortgage insurance.
Mga karaniwang pagkakamali
- Panimulang hulog lang ang tiningnan. Iyon ang pinakamagandang kaso, hindi ang inaasahan.
- Hindi pinansin ang first cap. Ang first cap na 5 points ay puwedeng magdala ng buong pagtaas sa unang reset.
- Umasa sa refinance. Nakadepende ito sa rates, credit at halaga ng bahay sa hinaharap.
- Napagkamalan ang 5/1 at 5/6. Parehong fixed sa 5 taon; ang pangalawang numero ay kung gaano kadalas nagre-reset (bawat taon o bawat anim na buwan).
Hangganan ng tantiyang ito
Ang totoong hulog ay nakadepende sa index, margin, mga cap, floor at iskedyul ng adjustment sa mga dokumento ng loan mo. Ipinapakita ng Loan Estimate ang pinakamataas na hulog na puwedeng maabot ng loan; ikumpara ito sa resultang ito. Para ikumpara sa fixed-rate loan, gamitin ang mortgage calculator. Kung hindi ka sigurado kung ARM ang tama para sa pamilya mo, makipag-usap sa isang HUD-approved housing counselor.
Bilang konteksto, ang pambansang average na 30-year fixed rate ay 7.40% noong Oktubre 15, 2026 (Freddie Mac). Ang rate ng FHA, VA at USDA ay itinatakda ng bawat lender at kadalasang iba.Pinagmulan: Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey, sa pamamagitan ng FRED
Mga madalas itanong
Ano ang ARM?
Ang adjustable-rate mortgage ay loan na fixed ang rate sa unang ilang taon, at pagkatapos ay nagbabago ayon sa isang index dagdag ang margin. Madalas mas mababa ang panimulang rate kaysa sa fixed-rate loan.
Ano ang ibig sabihin ng 5/1 o 7/6 ARM?
Ang unang numero ay ilang taong fixed ang rate. Ang pangalawa ay kung gaano kadalas ito nagbabago pagkatapos: 1 ay bawat taon, 6 ay bawat anim na buwan.
Ano ang ibig sabihin ng 2/1/5 na cap?
Puwedeng tumaas ang rate nang hanggang 2 points sa unang adjustment, hanggang 1 point sa bawat susunod, at hindi hihigit sa 5 points sa itaas ng panimulang rate sa buong loan.
Lagi bang tataas ang rate ng ARM?
Hindi. Puwedeng bumaba, manatili o tumaas ito ayon sa index. Ipinapakita ng calculator ang pinakamasamang kaso para malaman mo kung kakayanin mo ito.
Para kanino bagay ang ARM?
Kadalasan para sa mga sigurado na magbebenta o lilipat bago matapos ang fixed na panahon, o kakayanin ang pinakamataas na hulog. Hindi ito bagay kung ang budget mo ay sakto lang sa panimulang hulog.
Puwede bang mag-refinance bago mag-adjust ang rate?
Puwede, pero hindi garantisado. Nakadepende ito sa rates sa hinaharap, sa credit mo at sa halaga ng bahay. Huwag itong gawing tanging plano.
May ARM ba ang FHA at VA?
Oo. Parehong may adjustable-rate na opsiyon ang FHA at VA na may sariling patakaran sa cap. Itanong sa lender ang eksaktong cap structure.
Mga sanggunian
Basahin ang mga gabay
Mga kaugnay na calculator
- Buwanang hulog Alamin kung magkano talaga ang lalabas sa bulsa mo bawat buwan para sa bahay: hindi lang principal at interest, kundi pati tax, insurance, HOA at mortgage insurance na binibilang din ng lender.
- Closing costs Tingnan ang makatwirang saklaw ng closing costs para sa bahay na tinitingnan mo, at kung magkano ang kabuuang cash na kailangan mo sa araw ng closing.
- Upa o bili Ikumpara ang perang lalabas kung mangungupahan ka kumpara sa pagbili, sa parehong bilang ng taon, matapos ibawas ang equity na makukuha mo kapag ibinenta ang bahay.
- Amortization schedule Alamin ang buwanang amortization mo at tingnan, taon-taon, kung gaano kalaki ang napupunta sa interest at gaano kabilis bumababa ang utang mo.