Tabla de amortización de hipoteca: vea cada pago año por año

Cuando firma una hipoteca de tasa fija, su pago de capital e interés no cambia en todo el plazo. Lo que sí cambia, mes con mes, es cómo se reparte ese pago. Al principio casi todo se va a interés; al final, casi todo a capital. La tabla de amortización de hipoteca le muestra ese reparto año por año, el saldo que le queda y cuánto interés pagará en total, para que tome decisiones con los números a la vista.

¿Cómo funciona esta tabla de amortización?

Primero calcula el pago mensual fijo con la fórmula normal de amortización:

M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)

P es el monto del préstamo, r es la tasa anual dividida entre 12 y n es el número de pagos (360 en un préstamo a 30 años). Después repite tres pasos cada mes:

Interés del mes = saldo × r

Capital del mes = M − interés del mes

Saldo nuevo = saldo − capital del mes

La tabla agrupa los 12 pagos de cada año y le muestra el interés pagado, el capital pagado y el saldo al final del año. El interés total es la suma del interés de todos los meses.

Ejemplos paso a paso

Ejemplo 1: $320,000 a 30 años

Suponga un préstamo de $320,000 a 30 años con una tasa supuesta de 6.5%.

1. Tasa mensual: 6.5% ÷ 12 = 0.5417%.
2. Pago mensual: $2,022.62 de capital e interés.
3. Primer mes: el interés es $320,000 × 0.5417% = $1,733.33. Al capital van solo $289.29.
4. Primer año: paga $20,694.69 de interés y $3,576.72 de capital. El saldo queda en $316,423.28.
5. Al final del año 10, todavía debe $271,283.60. Al final del año 15 (la mitad del plazo), debe $232,189.25.
6. En los 360 pagos, el interés total es $408,142.36, más que el préstamo mismo.

El capital mensual no supera al interés sino hasta el pago 233, cerca del año 20.

Ejemplo 2: el mismo préstamo a 15 años

Con el mismo préstamo de $320,000 y la misma tasa supuesta de 6.5%, pero a 15 años:

1. Pago mensual: $2,787.54, unos $765 más que a 30 años.
2. Primer año: $20,416.23 de interés y $13,034.29 de capital. El saldo baja a $306,965.71.
3. Interés total: $181,757.84.

El pago es más alto, pero se ahorra unos $226,385 de interés. En la vida real, los préstamos a 15 años además suelen tener una tasa más baja, así que la diferencia puede ser todavía mayor.

¿Qué significa su resultado?

• Pago mensual: es solo capital e interés. Súmele impuestos, seguro y seguro hipotecario para ver lo que saldrá de su cuenta cada mes; la calculadora de hipoteca lo hace por usted.
• Interés total: es el costo de pedir el dinero prestado si hace todos los pagos sin adelantar nada.
• Saldo de cada año: le dice cuánto debería si vende o refinancia en ese momento. Restado del valor de la casa, le da una idea de su valor acumulado (equity).
• Reparto interés/capital: en los primeros años, cada dólar extra que pague a capital ahorra más interés, porque evita años de interés sobre ese dólar.

Reglas de cada programa que cambian el resultado

La fórmula es la misma en todos los préstamos de tasa fija. Lo que cambia es el monto que amortiza:

Si su préstamo es FHA, escriba el monto con el MIP inicial ya incluido. Nuestra guía de préstamos FHA explica ese cargo.

Supuestos

• Préstamo de tasa fija, totalmente amortizable, con pagos mensuales iguales.
• Sin abonos extra, sin pagos atrasados y sin cargos por pago tardío.
• El interés se calcula cada mes sobre el saldo, como en una hipoteca normal de EE. UU.
• Los montos se redondean al centavo solo al mostrarlos; su prestamista redondea cada pago, así que puede haber diferencias de centavos.
• No incluye impuestos, seguros ni cuota de HOA.

Errores comunes

• Escribir el precio de la casa en vez del préstamo. Reste el enganche primero.
• Creer que el saldo baja parejo. En un préstamo a 30 años, a la mitad del plazo todavía debe más de 70% del monto original.
• Comparar plazos sin ver el pago. Un plazo corto ahorra interés, pero el pago debe caber en su presupuesto incluso en un mes difícil.
• Olvidar el MIP o la tarifa financiada. Si no los suma, su tabla mostrará un saldo más bajo que el real.

Límites de esta estimación

La tabla es exacta para un préstamo de tasa fija con pagos a tiempo, pero su estado de cuenta puede variar por la fecha de cierre, el interés del primer mes y el redondeo. No sirve tal cual para una hipoteca de tasa ajustable; para eso use la calculadora de hipoteca de tasa ajustable. Si tiene dudas sobre su préstamo, pida el historial a su administrador o hable con un consejero de vivienda aprobado por HUD.