Calculadora de pagos extra de hipoteca: cuánto ahorra al abonar a capital

Pagar un poco más cada mes es una de las formas más sencillas de ahorrar en su hipoteca. Cada dólar que abona a capital deja de generar interés por el resto del préstamo. Esta calculadora de pagos extra de hipoteca compara su préstamo normal con el mismo préstamo más un abono mensual y le muestra cuántos meses se ahorra y cuánto interés deja de pagar.

¿Cómo funciona esta calculadora de pagos extra?

Primero calcula su pago normal de capital e interés con la fórmula de amortización:

M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)

P es el préstamo, r es la tasa anual ÷ 12 y n es el número de pagos. Después hace dos tablas de amortización mes por mes:

• Una con el pago normal, M.
• Otra con M + abono extra, donde todo el abono se resta del capital.

Interés ahorrado = interés total sin abono − interés total con abono

Meses ahorrados = pagos sin abono − pagos con abono

Como el interés de cada mes se calcula sobre el saldo, un saldo más bajo genera menos interés, y una parte más grande del pago siguiente se va a capital. Ese efecto se acumula año tras año.

Ejemplos paso a paso

Ejemplo 1: $200 y $500 extra en un préstamo de $320,000

Suponga un préstamo de $320,000 a 30 años con una tasa supuesta de 6.5%. El pago normal de capital e interés es $2,022.62 y el interés total en 30 años es $408,142.36.

1. Con $200 extra al mes, el pago sube a $2,222.62.
2. El préstamo se termina en 281 pagos en lugar de 360: 79 meses antes, unos 6 años y 7 meses.
3. El interés que se ahorra es de unos $105,429.

Con $500 extra al mes (pago de $2,522.62), termina en 216 pagos, 12 años antes, y se ahorra unos $185,552 de interés.

Ejemplo 2: un abono pequeño de $100

Ahora un préstamo de $250,000 a 30 años con una tasa supuesta de 7%. El pago normal es de $1,663.26.

1. Con $100 extra, el pago sube a $1,763.26.
2. Termina en 302 pagos: 58 meses antes, casi 5 años.
3. Se ahorra unos $66,780 de interés.

Cien dólares al mes suman cerca de $30,200 en abonos a lo largo de 302 pagos, y le ahorran más del doble en interés.

¿Qué significa su resultado?

• Interés ahorrado: es dinero que no le pagará al prestamista. Funciona como un rendimiento garantizado igual a la tasa de su préstamo.
• Meses ahorrados: el tiempo que le quita a la deuda. Llegar al retiro o a la universidad de los hijos sin pago de hipoteca puede valer tanto como el ahorro en dólares.
• Pagos hasta terminar: el nuevo plazo real si mantiene el abono todos los meses.

Mientras más alta la tasa y más temprano empiece, mayor el ahorro. Un abono en el año 1 ahorra mucho más que el mismo abono en el año 20, porque evita más años de interés. Puede ver ese reparto en la tabla de amortización de hipoteca.

Reglas de cada programa que cambian el resultado

Supuestos

• Préstamo de tasa fija desde el primer pago, sin pagos atrasados.
• El abono es igual todos los meses y se aplica completo al capital el mismo mes.
• No cuenta lo que ganaría si invirtiera ese dinero en otro lado.
• No incluye impuestos, seguros ni el efecto en deducciones de impuestos.
• El último pago puede ser menor; la calculadora lo ajusta para no pagar de más.

Errores comunes

• No avisar que es abono a capital. Algunos administradores lo aplican al siguiente pago o a escrow si no se indica.
• Dejar de pagar el pago normal. El abono no le da derecho a saltarse un mes, salvo que su contrato lo diga.
• Abonar con dinero de emergencia. Si luego necesita efectivo, una tarjeta de crédito le costará mucho más.
• Esperar que baje el pago. En tasa fija, el pago sigue igual; lo que se acorta es el plazo.
• Ignorar la penalidad. En préstamos non-QM, revise su contrato.

Límites de esta estimación

Su administrador aplica los abonos según su contrato y la fecha en que lleguen, así que el resultado real puede variar un poco. Si su préstamo es de tasa ajustable, el ahorro cambiará con cada ajuste. Si está pensando en cambiar de préstamo en vez de abonar, compare con la calculadora de refinanciamiento. Un consejero de vivienda aprobado por HUD puede ayudarle a decidir si abonar o ahorrar es mejor en su caso.