银行流水贷款收入计算器：自雇人士用银行流水能算出多少收入？

很多开餐馆、做外贸、跑网店或做装修的华人自雇人士，生意做得不错，但报税时抵扣了大量经营费用，税表上的收入很低，申请常规房贷时就被卡住。银行流水贷款换了一种算法：看存款，而不是看税表。这个银行流水贷款收入计算器按照贷款机构常用的基本步骤，帮您在见贷款机构之前先估算出可认可的收入。

这个银行流水贷款收入计算器是怎么算的？

计算分三步：

1. 剔除不算收入的存款。可计入存款 = 存款总额 − 不计入的存款。
2. 求平均。平均每月存款 = 可计入存款 ÷ 12或24。
3. 扣除费用比例。认可月收入 = 平均每月存款 × （1 − 费用比例）。

写成一行公式：

月收入 = （存款总额 − 不计入存款）÷ 月数 × （1 − 费用比例 ÷ 100）

费用比例是贷款机构从商业账户存款中扣除的一个百分比，用来代表经营生意的成本，每家机构自己定。用个人账户流水时，贷款机构常常不再扣，因为生意的成本在钱转到您个人账户之前已经付过了。

计算示例

示例一：12个月商业账户流水

一位自雇设计师提交12个月的商业账户对账单，存款总额$240,000，里面没有转账或借款。假设贷款机构使用50%的费用比例。

1. 可计入存款：$240,000 − $0 = $240,000。
2. 平均：$240,000 ÷ 12 = 每月**$20,000**。
3. 认可收入：$20,000 × （1 − 0.50）= 每月**$10,000**，即每年**$120,000**。

如果同样的钱进的是个人账户、贷款机构不扣费用比例，认可收入就是每月$20,000。

示例二：24个月流水，有剔除项，附CPA信函

一位开小餐馆的老板提交24个月商业账户对账单，存款合计$480,000，其中$30,000是从个人储蓄账户转入的周转资金。会计师出具信函证明实际费用约为30%，贷款机构接受了这个比例。

1. 可计入存款：$480,000 − $30,000 = $450,000。
2. 平均：$450,000 ÷ 24 = 每月**$18,750**。
3. 认可收入：$18,750 × 0.70 = 每月**$13,125**，即每年**$157,500**。

费用比例是影响最大的一项。如果按50%计算，同一位老板每月只能认可$9,375。

计算结果说明了什么？

认可的月收入，就是贷款机构用来计算负债收入比（DTI）的分母。把它和预计的房贷月供、其他每月债务一起输入债务收入比计算器即可。每家非QM机构的DTI上限不同；作为参考，Fannie Mae通过自动审核系统的贷款最高允许50%。

如果算出来的收入远低于您实际到手的钱，先检查费用比例。有文件支持的较低费用比例，或改用个人账户流水，结果可能差别很大。

怎样准备流水，让结果更准确？

申请之前，先把所选月份的对账单全部下载下来，逐月列出存款总额，并标出所有转账、借款、退款和来历不明的大额存款，提前准备好说明和证明文件。生意和家用尽量分开账户，避免资金来回转。如果您的实际经营成本明显低于贷款机构的默认费用比例，可以请会计师出具信函，再问贷款机构是否接受。

哪些项目规则会改变结果？

这类贷款不是合格贷款（QM），但贷款机构仍然必须根据可靠记录，合理、诚信地判断您有能力还款，银行对账单就是联邦规则允许使用的一种记录。非QM贷款的种类、成本和需要注意的地方，请看我们的非QM贷款指南。

还有一点经常被忽略：很多贷款机构除了看流水，还会要求证明生意已经持续经营一段时间，比如营业执照、注册文件或会计师信函。如果您刚开始自雇不久，即使流水看起来不错，也可能不符合条件。另外，非QM贷款机构通常要求更多的现金储备，申请前请预留好首付之外的几个月月供。

计算假设

• 您输入的是整个期间的存款总额，计算器不会读取对账单。
• 所有可计入存款使用同一个费用比例。
• 不计入的存款在求平均之前先剔除。
• 结果是用于审核的税前月收入，不是到手收入。

常见错误

• 把转账算成收入。从自己储蓄账户或其他账户转进来的钱不算。
• 个人和商业账户混用。钱在两个账户之间来回转，可能被重复计算，贷款机构会发现。
• 漏掉淡季。平均值包括期间内的每一个月，生意淡的月份也算。
• 忽视无法说明来源的大额存款。贷款机构通常会要求证明来源，说不清的可能被剔除。
• 以为费用比例是固定的。各家机构不同，请逐家询问。

这个估算的局限

实际审核还会看存款趋势（逐月下降可能会降低认可收入）、透支或退票记录、自雇年限、信用分和现金储备，有的机构还要求损益表。请用这个估算做准备，然后请两三家贷款机构根据您的真实对账单计算收入。HUD认证的住房咨询顾问也可以帮您比较银行流水贷款和用报税表审核的贷款项目。