Cuenta propia e inversionistas
Calculadora de ingresos con estados de cuenta bancarios para hipoteca
Si trabaja por su cuenta, el prestamista puede calcular su ingreso con los depósitos de sus estados de cuenta en lugar de sus impuestos. Vea qué cifra podría salir.
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Ingreso con estados de cuenta
Resultados
En palabras sencillas
Con $240,000 en depósitos en 12 meses, menos $0 que no son ingreso, su promedio elegible es $20,000 al mes. Con un factor de gastos de 50%, el ingreso para calificar sería de unos $10,000 al mes ($120,000 al año).
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Cifras clave
- Ingreso mensual para calificar$10,000
- Ingreso anual para calificar$120,000
- Promedio mensual de depósitos elegibles$20,000
- Vivienda máx. con DTI 43%$4,300
- Vivienda máx. con DTI 50%$5,000
- Ingreso mensual para calificar$10,00050%
- Margen para gastos$10,00050%
- Ingreso mensual para calificar
Ver gráfico como tabla
| Factor de gastos (%) | Ingreso mensual para calificar |
|---|---|
| Factor de gastos (%) 10% | $18,000 |
| Factor de gastos (%) 25% | $15,000 |
| Factor de gastos (%) 50% | $10,000 |
| Factor de gastos (%) 70% | $6,000 |
Comparar escenarios
| Escenario | Ingreso mensual para calificar | Ingreso anual para calificar |
|---|---|---|
| 25% · 12 | $15,000 | $180,000 |
| 50% · 12 | $10,000 | $120,000 |
| 25% · 24 | $7,500 | $90,000 |
| 50% · 24 | $5,000 | $60,000 |
Cómo usar esta calculadora
- Sume los depósitos de todos los estados de cuenta que va a presentar.
- Elija si son 12 o 24 meses.
- Escriba el total de depósitos que no son ingreso del negocio, como transferencias o préstamos.
- Escriba el factor de gastos que le indicó el prestamista, o pruebe varios.
- Lea el ingreso mensual para calificar y úselo en la calculadora de relación deuda-ingreso.
Muchos trabajadores por cuenta propia, contratistas 1099 y dueños de pequeños negocios ganan bien, pero sus declaraciones de impuestos muestran poco ingreso porque deducen gastos legítimos. Un préstamo con estados de cuenta bancarios usa los depósitos de su banco en lugar de los impuestos para calcular cuánto gana. Esta calculadora de ingresos con estados de cuenta bancarios le muestra qué ingreso mensual podría usar un prestamista, para que sepa antes de aplicar dónde está parado.
¿Cómo funciona esta calculadora de ingresos?
Sigue los mismos pasos que usan muchos prestamistas non-QM (préstamos fuera de la hipoteca calificada federal):
Depósitos elegibles = total de depósitos − depósitos que no son ingreso
Promedio mensual = depósitos elegibles ÷ meses (12 o 24)
Ingreso mensual para calificar = promedio mensual × (1 − factor de gastos)
Ingreso anual = ingreso mensual × 12
El factor de gastos es la parte de sus depósitos que el prestamista supone que se gasta en el negocio. Si el factor es 50%, solo la mitad del promedio cuenta como ingreso. Cada prestamista lo fija según el tipo de negocio, y algunos lo cambian si usted presenta una carta de su contador o un estado de pérdidas y ganancias.
Ejemplos paso a paso
Ejemplo 1: 12 meses de cuenta del negocio
Suponga que Ana tiene un negocio de limpieza. En 12 meses, su cuenta del negocio recibió $240,000 en depósitos y todos vienen de clientes. El prestamista aplica un factor de gastos supuesto de 50%.
- Depósitos elegibles: $240,000 − $0 = $240,000.
- Promedio mensual: $240,000 ÷ 12 = $20,000.
- Ingreso mensual para calificar: $20,000 × (1 − 0.50) = $10,000.
- Ingreso anual: $10,000 × 12 = $120,000.
Ejemplo 2: 24 meses con depósitos excluidos
Luis es contratista de construcción. En 24 meses recibió $420,000 en depósitos, pero $20,000 fueron transferencias de su cuenta personal. Su prestamista usa un factor de gastos supuesto de 40%.
- Depósitos elegibles: $420,000 − $20,000 = $400,000.
- Promedio mensual: $400,000 ÷ 24 = $16,666.67.
- Ingreso mensual para calificar: $16,666.67 × 0.60 = $10,000.
- Ingreso anual: $120,000.
Los dos llegan al mismo ingreso por caminos distintos. Si Luis hubiera dejado las transferencias dentro, el ingreso habría salido $500 más alto al mes, pero el prestamista las habría quitado al revisar.
¿Qué significa su resultado?
El ingreso mensual para calificar es la cifra que el prestamista usará para su relación deuda-ingreso (DTI): el total de sus pagos de deudas, incluida la nueva hipoteca, dividido entre ese ingreso. Llévelo a la calculadora de relación deuda-ingreso o a la calculadora de cuánta casa puedo comprar para ver qué pago le alcanzaría.
- Si el ingreso sale más alto que el de sus impuestos, un préstamo con estados de cuenta podría dejarle comprar más casa que un préstamo tradicional.
- Si sale parecido o más bajo, un préstamo convencional o FHA con sus impuestos puede ser más barato.
- Si el resultado cambia mucho con el factor de gastos, pregunte a varios prestamistas qué factor usarían.
Reglas de cada programa que cambian el resultado
| Préstamo | Cómo prueba el ingreso | Lo que debe saber |
|---|---|---|
| Convencional (Fannie Mae / Freddie Mac) | Declaraciones de impuestos, normalmente de uno o dos años | Usa el ingreso neto después de deducciones |
| FHA | Declaraciones de impuestos, normalmente de dos años | Pide historial como independiente; reglas de HUD |
| Con estados de cuenta (non-QM) | 12 o 24 meses de depósitos | Factor de gastos y requisitos fijados por cada prestamista; suele costar más |
| Préstamo ITIN (non-QM) | Varía: impuestos, estados de cuenta o cartas | Algunos programas combinan ITIN con estados de cuenta |
Aunque no sean hipotecas calificadas, la regla federal de capacidad de pago (Ability-to-Repay) obliga al prestamista a verificar de buena fe que usted puede pagar. Lea nuestra guía de préstamos con estados de cuenta y, si tiene ITIN, la de préstamo ITIN.
Supuestos
- El factor de gastos es un solo porcentaje fijo sobre todos los depósitos.
- Los depósitos excluidos son los que usted escriba; la calculadora no revisa sus estados de cuenta.
- No hace ajustes por depósitos que bajan mucho de un año a otro, que algunos prestamistas revisan.
- No calcula su deuda ni su DTI; solo el ingreso.
Errores comunes
- Dejar las transferencias dentro. El prestamista las quitará y su ingreso real será más bajo.
- Usar un factor de gastos muy bajo sin preguntar. Puede darle una cifra que ningún prestamista aceptará.
- Mezclar cuentas personales y del negocio. Complica el cálculo y genera preguntas.
- Depositar efectivo grande de golpe. Los depósitos irregulares sin explicación pueden frenar el préstamo.
- Olvidar que los impuestos importan. Aunque el préstamo no los use para el ingreso, deberle al IRS puede afectar su aprobación.
Límites de esta estimación
Es una aproximación. Cada prestamista non-QM tiene su propia forma de contar depósitos, su propio factor de gastos y sus propios límites de DTI, crédito y enganche. Pida a cada prestamista que le explique su cálculo por escrito. Si invierte en propiedades de renta, la calculadora DSCR le muestra otra forma de calificar sin usar su ingreso personal. Un consejero de vivienda aprobado por HUD puede ayudarle a comparar ofertas.
Como referencia, la tasa promedio nacional fija a 30 años era 7.40% al 15 de octubre de 2026 (Freddie Mac). Las tasas de FHA, VA y USDA las fija cada prestamista y muchas veces son distintas.Fuente: Encuesta Primary Mortgage Market Survey de Freddie Mac, vía FRED
Preguntas frecuentes
¿Cómo calculan el ingreso en un préstamo con estados de cuenta?
El prestamista suma los depósitos de 12 o 24 meses, quita lo que no es ingreso del negocio, divide entre el número de meses y resta un porcentaje por gastos del negocio. Lo que queda es su ingreso mensual para calificar.
¿Qué es el factor de gastos?
Es el porcentaje de sus depósitos que el prestamista supone que se va en gastos del negocio, como materiales, gasolina o empleados. Cada prestamista lo fija según el tipo de negocio, y a veces lo baja si un contador certifica que sus gastos reales son menores.
¿Qué depósitos no cuentan como ingreso?
Normalmente se quitan las transferencias entre sus propias cuentas, los préstamos, los adelantos de tarjeta, los reembolsos y otros depósitos que no vienen de la venta de su trabajo. Los depósitos grandes o fuera de lo normal pueden requerir una explicación por escrito.
¿Es mejor presentar 12 o 24 meses?
Si su negocio creció en el último año, 12 meses puede dar un promedio más alto. Si tuvo un año malo reciente, 24 meses puede suavizarlo. Algunos prestamistas ofrecen mejores condiciones con 24 meses; pregunte.
¿Uso cuentas personales o del negocio?
Depende del programa. Con cuentas del negocio casi siempre se resta un factor de gastos. Con cuentas personales, a veces el prestamista cuenta una parte mayor del depósito, porque supone que los gastos se pagaron desde la cuenta del negocio. En ese caso, pruebe un factor de gastos más bajo.
¿Cuánto puedo pedir prestado con este ingreso?
Use el ingreso mensual de esta calculadora en la calculadora de cuánta casa puedo comprar o en la de relación deuda-ingreso. El límite de deuda-ingreso de los préstamos non-QM lo pone cada prestamista.
¿Este préstamo es para personas con ITIN?
Algunos prestamistas aceptan ITIN en préstamos con estados de cuenta y otros no. Si tiene ITIN, lea también nuestra guía de préstamo ITIN para casa.
Fuentes
Lea las guías
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